Realitní fondy - nová příležitost pro investory
Vydělávejte na svém utrácení v nákupních centrech! I s takovým sloganem budou moci přijít na trh v pololetí nově vzniklé retailové realitní fondy. Nejen líbivé heslo, ale také odhad až šestiprocentního ročního výnosu bez velkého kolísání kurzu určitě přiláká pěkných pár miliard úspor českých domácností. Komplexní novelu zákona o kolektivním investování, která vznik tohoto instrumentu umožní, čekají na přelomu ledna a února závěrečná čtení v Poslanecké sněmovně.
Znovu, ale jinak.
Vlastně je to opakování příběhů z první poloviny devadesátých let. Fondy tehdy mohly investovat do široké palety aktiv a obchodovaly se také na burze jako akciové společnosti. V převážné většině skončily neslavně. O to větší byla radost, když zbylé fondy, které přežily kuponovou privatizaci, začaly od roku 1999 odcházet z burzy a transformovaly se na fondy otevřené podílové, jež nákup a prodej klientům zprostředkovávají samy. První polovina první dekády nového století byla stigmatem neslavných konců natolik poznamenána, že si nikdo netroufal zasadit se o návrat ve světě obvyklých investičních nástrojů na scénu. Doba se ale změnila a nyní největší finanční skupiny v zemi na novelu zákona o kolektivním investování, jejíž vznik iniciovaly, natěšeně čekají. Nemovitostní fondy prý budou tím pravým, co se trefí do vkusu českého retailového investora a způsobí malou revoluci na trhu úspor. Příležitosti ale vidí také developeři, realitní kanceláře a správci nemovitostí. A burza se snad díky novele již konečně dočká dalšího IPO.
Hrozila pomalá smrt.
Šéfové retailových investic v České spořitelně, ČSOB, Komerční bance nebo Pioneeru (patří spolu se Živnostenskou bankou do skupiny UniCredit) se na novelu připravenou ministerstvem financí těší a mají dalekosáhlé rozvojové plány. Ještě před třemi roky to ale vypadalo úplně jinak. ČSOB registrovala všechny své nové fondy v Belgii, o přesunu fondů do Rakouska, kde se jejich zisky na rozdíl od tuzemska nedaní, uvažoval také lídr českého fondového trhu Česká spořitelna.
Fondovému byznysu v Česku hrozilo především kvůli vysokému zdanění a nepružnému regulátorovi trhu postupné odumírání. Po poklesu zdanění z patnácti na pět procent a novele „fondového“ zákona přehodnocují své záměry na českém trhu i ti největší pesimisté. „Domácí úkoly máme splněné, jsme připraveni, čekáme již prakticky jen na to, až budeme moc začít,“ řekl týdeníku EURO Josef Beneš, šéf asset managementu v ČSOB. „Musíme začít nové fondy nabízet hned, jak to půjde, osloví především konzervativní investory, kterých má naše finanční skupina nejvíce. Nemůžeme si dovolit riskovat, že přejdou ke konkurenci, “ potvrzuje šéf investic České spořitelny Martin Burda. Zapojit se chtějí i další. „Nemusíme být hned na startu, určitě v tom ale vidíme příležitost, které chceme časem využít,“ říká náměstek ředitele Investiční kapitálové společnosti Komerční banky Jan Drápal. Asociace fondů odhaduje, že v prvním roce fungování mohou tuzemské realitní fondy získat až deset miliard korun.
Vlastnit kus cihly.
Klasickým vstupem na trh nemovitostí je nákup domu či bytu a jeho následné pronajímání. Tento postup je ale spojen s dalšími náklady, s pojištěním, daněmi, starostmi s výběrem a udržením slušného nájemce. Investicí do fondu lze velkou část těchto problémů přenést na manažera fondu, který se specializuje na investice do nemovitostí. Jinými slovy, každý může investovat do nemovitostí přes fondy podobně jako přes fondy vstupuje na trh akcií či dluhopisů. Protože ceny nemovitostí se skutečně chovají v čase jinak než ostatní finanční aktiva, neměla by tato investice uniknout pozornosti. Zejména díky turbulencím na akciových trzích se investoři na vyspělých trzích napříč světem poohlížejí od splasknutí internetové bubliny na přelomu tisíciletí stále častěji. Nová třída aktiv má šanci přilákat peníze, které doposud drobní investoři měli odložené právě třeba na nákup bytu, který nepotřebují. Potvrzuje to ostatně zkušenost HVB Bank, která jako první v Česku vydala loni v létě strukturovaný dluhopis vázaný na vývoj indexu EPEU. Ten zachycuje vývoj cen akcií tří desítek předních společností podnikajících v sektoru nemovitostí. Investory oslovil zejména fakt, že mohou participovat na zisku takových společností, jako jsou Rodamco Europe, působící v jedenácti zemích včetně Česka, kde spravuje největší nákupní a zábavní komplexy Centrum Černý Most a Centrum Chodov, nebo společnosti Immofinanz. Ta vlastní více než tisíc objektů v Evropě a Spojených státech včetně pražského Parku Hostivař. Při prezentacích bylo vidět, že potenciální investoři uvažují o investování peněz původně určených například k nákupu bytu, který chtěli pronajímat,“ řekl týdeníku EURO šéf privátního bankovnictví HVB Bank Jan Prachař.
Nejen pro bohaté.
Čeští investoři ve svém jednání, které ovlivňuje fakt, že spoluvlastní něco fyzického, ne pouze imaginární zlomek firmy ve formě akcií, ale nejsou výjimeční. Asociace nemovitostních investičních trustů zahájila ve Spojených státech v roce 1999 marketingovou kampaň s cílem zvýšit povědomí o nemovitostních fondech, jejichž náplní je kupovat a spravovat kancelářské prostory, obchodní střediska, hotely, skladová centra, domovy důchodců či věznice. Lidé těmto finančním instrumentům příliš nerozumějí, ale jedna reklama přesně vystihla jejich myšlenku. Otec se synem procházeli kancelářskou budovou a syn se ptal: „Tati, to jako opravdu vlastníme část toho všeho?“ Rodič zamyšleně odpověděl: „Můžeš to tak říct synu, můžeš to tak říct.“ Do zavedení realitních fondů si dle časopisu Fond Shop i lidé ve Spojených státech mysleli, že do podobných nemovitostí mohou investovat jen ti nejbohatší. „Pro každý realitní fond bude hodně důležité mít v portfoliu nějakou viditelnou a všeobecně známou nemovitost,“ potvrzuje Martin Burda z České spořitelny.
Smetanu slízli jiní.
Tuzemské nemovitostní fondy vstoupí na trh v době, kdy kupci bojují o každý kvalitní projekt. Jen v minulém roce v Česku investoři umístili více než miliardu eur a realitní poradci tvrdí, že k nám míří dalších čtyři až pět miliard eur. Maximálně půlmiliarda eur, kterou budou mít včetně padesátiprocentního pákového efektu po prvním roce fungování k dispozici fondy, trhem zatím příliš nepohne. Bude trvat tři čtyři roky, než fondy změná poměry na trhu. Především kvůli růstu cen nemovitostí sníží dále výnos tuzemských nemovitostí zhruba o jeden procentní bod na 5,2 až 5,5 procenta, tedy na úroveň standardní v zemích eurozóny. „Vznikem nemovitostních fondů se zase zvýší hlad po velmi kvalitních projektech. Konkrétně v Praze se jich na trh dostane pět šest za rok. Už dnes se o každý z nich zajímá zhruba čtyřicet institucionálních investorů. Jestli se jich bude zajímat pětačtyřicet, situaci dramaticky nezmění,“ říká Tomáš Hlaváč, ředitel Sekyra Group Asset Management (SGAM). Našim zákonodárcům zase jednou ujel vlak, myslí si Jaromír Smetana, ředitel poradenské společnosti DTZ Zadelhoff Tie Leung pro Českou republiku. „Je škoda, ze místní nemovitostní fondy vstoupí na trh, na kterém již dominuji velcí zahraniční hráči. Nemohou tak realizovat zisk, který v důsledku poklesu výnosové míry uskutečňují fondy, jež sem vstoupily ještě před přistoupením Česka k Evropské unii,“ tvrdí. Doby, kdy se dala koupit špičková budova i s nájemníky s výnosem osmi až devíti procent, už jsou pryč. Výnosy dramaticky poklesly v posledních dvou letech, dnes se pohybují mezi šesti a sedmi procenty. Ředitel DTZ Smetana říká, že letos se jedna konkrétní transakce uskuteční s výnosem pod šesti procenty.
Cizinci budou prodávat.
Největším problémem pro šéfy fondů asi bude, kde vzít nemovitosti do portfolia. Na rozdíl například od Maďarska s vysokými úrokovými sazbami si totiž v Česku nemohou dovolit nechat ležet většinu majetku fondu v hotovosti, aby investorům nabídli alespoň trochu zajímavou výkonnost. Naštěstí existují zahraniční nemovitostní fondy, které nakoupily ještě v dobách, kdy ceny nemovitostí byly nižší a výnosy z pronájmů vyšší než dnes. „Některé začnou prodávat tuzemské objekty a budou se orientovat dál na východ. Vytvoří se tak sekundární trh, který by mohl uspokojit část poptávky nových investorů,“ předpovídá Martin Skalický z poradenské kanceláře Cushman & Wakefield Healey & Baker. První transakce mezi fondy se ostatně již uskutečnila. Německá společnost SachsenFonds koupila předloni čtyři kancelářské budovy v BB Centru v Praze za 125 milionů eur od fondu Heitman. Vývoj trhu bude vést také k alternativnímu přístupu investorů, kteří budou častěji vstupovat do projektů ještě předtím, než je developer dostaví. Taková transakce za zhruba 70 milionů eur proběhla v minulém roce, kdy Europolis Invest koupila od společnosti TK Development ještě před začátkem výstavby obchodní centrum Šestka. Jinou možností investovat je vstup do projektu jako joint venture partner s developerem, případně akvizice podílu v již etablovaném fondu. Vzhledem k tomu, že objem peněz, kterými budou tuzemské realitní fondy zpočátku disponovat, nebude nijak závratný, očekává se, že budou sledovat především trhy mimo Prahu, a to zejména v Brně, Plzni, Ostravě. Jelikož pro investice českých fondů v zahraničí nejsou stanovené žádné limity, budou se pro doplnění portfolia orientovat i na Bratislavu, Bukurešť, Kyjev a města dále na východ. Právě tam mají šanci být investory první vlny a sáhnout si na dnes již legendární a v Česku nedosažitelný devítiprocentní výnos z nájemného.
Dojde i na hotely.
Nemovitostní fondy budou vyhledávat nemovitosti s nižší mírou rizika, typicky tedy kancelářské budovy a nákupní centra s kvalitními nájemníky. Perspektivní je pro ně i sektor logistických center. „Budou usilovat rovněž o hotely, přestože transakce jsou vzhledem ke vztahům vlastníků budov a operátorů složitější. Působí dobrým dojem, když má fond ve svém portfoliu alespoň jeden špičkový hotel,“ domnívá se Radim Bajgar, investiční manažer firmy Czech and Slovak Investment Advisors. Zkušenost ze zahraničí říká, že fondy neinvestují do rezidenčních projektů s výjimkou velkých portfolií nájemního bydlení. „Největší transakce, kdy institucionální fondy vstupovaly do rezidenčních projektů, byly v Německu, ale co vím, tak nikdo z investorů z nich není nadšen,“ tvrdí Tomáš Hlaváč ze Sekyra Group Asset Management. Bytový sektor ničí z hlediska institucionálního investora současná právní úprava nájemního bydlení, která diskriminuje vlastníka na úkor neplatícího nájemce.
Večírková novela.
Právní úprava nemovitostních fondů je na české poměry hodně liberální. Její spolutvůrce, generální manažer Asociace fondů a asset managerů (AFAM) Martin Hanzlík, se domnívá, že žádný ze států Evropské unie nemá momentálně lepší. Vedle otevřených realitních fondů zákon kodifikuje také fondy kvalifikovaných investorů. Ty budou moci svá portfolia ukládat ještě do daleko širšího spektra aktiv, mohou být ušité na míru jednomu investorovi, nebo budou moci s emisí svých akcií vstoupit formou IPO na burzu. Mimochodem, burzovní obchodovatelnost se dopisuje až v těchto dnech. Do novely se totiž dostala z iniciativy šéfa burzy Petra Koblice v rekordně krátkém čase jednoho měsíce od první myšlenky k parafovanému znění. Formulování této části zákona totiž začalo až v polovině prosince, když na vánočním večírku asociace Petr Koblic od šéfů investičních společností zjistil, že na paragrafy, které by burze přinesly nové emise, pisatelé zákona (inspirovaní hodně německým modelem nemovitostních fondů) sice zapomněli, ale nic proti jeho rozšíření nenamítají.
Hodně liberální zákon.
Zákon proto díky své jednoduchosti nachází odezvu i mezi developery. Ti doposud jednotlivé projekty právně zastřešovali samostatnými společnostmi s ručením omezeným nebo společnostmi akciovými. Na konci řetězce zpravidla z daňových důvodů stála firma registrovaná v Nizozemsku. „Mrzí mě, že jsme byli nuceni hledat řešení mimo hranice České republiky, což pro daňové poplatníky určitě není dobrá zpráva, ale čekali jsme příliš dlouho,“ vysvětluje místopředsedkyně představenstva koncernu Cimex Monika Marečková. Podstatně lepší zprávu pro český státní rozpočet má šéf developerské firmy Finep Michal Kocian. „Fondy budeme využívat třemi způsoby. Všechny naše nové projekty budeme zakládat jako fondy kvalifikovaných investorů, je to výhodnější než firmy, protože se daní jen pěti procenty místo čtyřiadvaceti, které platí firmy. Některé projekty v konečné fázi rádi prodáme otevřeným fondům. Je to další forma exitu z projektů a větší poptávka nepovede k ničemu jinému než k lepším podmínkám prodeje pro developery. V neposlední řadě se nám otevírá prostor rozjet projekt jako uzavřený fond kvalifikovaných investorů a po prvních etapách, až vykáže svou životaschopnost, můžeme uvedením projektu na burzu získat peníze na jeho další rozvoj,“ vysvětluje Kocian. Vzhledem k tomu, že Finep je nyní tvořen 24 firmami, nevypadá odhad, že v Česku vznikne několik desítek fondů kvalifikovaných investorů, nerealisticky. Každý z nich musí spravovat investiční společnost. ČSOB, Česká spořitelna a další, se mohou těšit na výnosný byznys. Pro rozvoj celého fondového odvětví si ale nelze přát nic jiného, než aby podobně výnosný byl nově otevřený segment také pro koncové investory.
První pokus Již zákon 248 z roku 1992 umožňoval vznik fondů investujících do nemovitostí. Zákonná úprava tehdy pouze požadovala „záruku spolehlivého uložení“. Ocenění se provádělo jednou ročně znalcem. Bez bližší specifikace byla i úprava depozitáře, která požadovala pouze ex post kontrolu, zda ocenění bylo provedeno v souladu se zákonem. Hlavní problém tehdejší úpravy spočíval v tom, že na investiční fond nebyla až do roku 1998 kladena odborná péče na nákup, držbu a prodej nemovitého majetku. Další problém byl v tom, že až do roku 1996 nebylo zakázáno drženými nemovitostmi ručit za závazky třetích osob. Nemovitosti byly hlavním aktivem takzvaných litoměřických fondů, které shromáždily od tisíců akcionářů majetek v celkové hodnotě 1,7 miliardy korun. Správci využili všech nedostatků v zákonné úpravě, aby bez postihu vyvedli peněžní prostředky za nadhodnocené nemovitosti. Ty se v mnohých případech ještě zastavovaly, což dodatečně snížilo už tak pokleslou hodnotu. Majetek se v konečném důsledku znehodnotil prakticky na nulu.
Zatím v Nizozemsku V Česku působí dva významné nemovitostní fondy s tuzemským investorem. Jedním z nich je realitní fond CEE Property Development Portfolio (CPDP). Na trh vstoupil v září roku 2004 a je registrován v Nizozemsku. Jedním ze zakládajících akcionářů a investorů fondu, který se soustřeďuje na Česko a Slovensko, je Česká spořitelna. Správcem fondu je společnost Sekyra Group Property Asset Management ze skupiny Sekyra Group. Ve svém portfoliu drží například administrativní budovu T-Mobile v Praze-Roztylech, kterou odkoupila od společnosti Sekyra Group za více než 3,4 miliardy korun. Česká spořitelna je také investorem v Czech and Slovak Property Fund, který je rovněž registrován v Nizozemsku. Fond, který je zaměřen na investice do středně velkých nemovitostí ve střední Evropě, zahájil činnost před koncem roku 2004. Správcem fondu je společnost Czech and Slovak Investment Advisors, společný podnik mezi GE Capital Golub Europe a CEC Capital Management. Výraznou transakcí fondu je koupě tří kancelářských budov v Praze a v Bratislavě zhruba za 1,1 miliardy korun. Posledním obchodem je akvizice rozestavěného budějovického obchodního komplexu Mercury Center. V minulosti se o realitní fond pokoušela také společnost J&T. Spolu s nizozemskou firmou Middle Europe Investments založila v Nizozemsku před koncem roku 2003 fond Middle Europe Real Estate (MERE), který měl investovat do českých a slovenských nemovitostí. Partnerovi ale po necelém roce svůj podíl odprodala. Údajně se společnosti rozcházely v názorech na směřování fondu a profilu cílové skupiny investorů. J&T nyní připravuje založení fondu kvalifikovaných investorů, který bude moci nakupovat nemovitosti.
