HRADY A ZÁMKY NA TRHU NEMOVITOSTÍ Renezanční tvrz za pár set tisíc korun, komplexně rekonstruovaný zámecký objekt za desítky milionů korun či o něco levnější barokní lovecký zámeček ukrytý v hlubokých lesích. Aktuální nabídka šlechtických sídel k prodeji je u nás pestrá typově i cenově.
HRADY A ZÁMKY NA TRHU NEMOVITOSTÍ Renezanční tvrz za pár set tisíc korun, komplexně rekonstruovaný zámecký objekt za desítky milionů korun či o něco levnější barokní lovecký zámeček ukrytý v hlubokých lesích. Aktuální nabídka šlechtických sídel k prodeji je u nás pestrá typově i cenově. V České republice se zachovaly - podobně jako třeba v N ěmecku či Francii - stovky a tisíce nejrůznějších šlechtických sídel. N a prodej jich je ovšem podstatně méně. „Máme v databázi kolem osmdesáti aktivních a asi stovku pasivních objektů - to jsou ty, kde existují nějaké problémy v podobě zadlužení, nedořešených pozemkových vztahů a podobně,“ tvrdí Petr Kraselovský ze společnosti W. K. Holdings, která se obchody s historickými objekty zabývá. PRO KAŽDÉHO NĚCO
Typový či účelový rozptyl nabídky hradních a zámeckých objektů je značný. Vybere si ten, kdo hodlá v zámku zřídit penzion, i ten, komu jde o jen o originální bydlení. Totéž lze říci i o cenách: jsou objekty levné i drahé, prostě pro každou kapsu. Nebereme-li ovšem v potaz náklady, které na nového vlastníka čekají. I kdyby nemovitost byla zcela v pořádku, své si žádá provoz, historické objekty rozhodně nejsou příležitostí pro uživatele s průměrnými příjmy. Nicméně na koupi může dosáhnout leckdo. Například sešlý zámek v N ové Včelnici na Jindřichohradecku je k mání za pouhou jednu korunu, musíte ovšem přikoupit ještě 9107 m 2 pozemků za jeden milion korun. Drahá není ani renezanční tvrz Kobylků z Kobylího, kterou najdete u Mohelnice - budovu, která vyžaduje kompletní rekonstrukci, je možné získat za 850 tisíc korun. Na opačném konci cenového spektra pak stojí třeba poměrně zachovalý zámek ve středočeském Řepíně (jde o někdejší domov důchodců) za 25 milionů korun či barokní zámek v N adějkově s velkými polnostmi včetně sedmi rybníků za 1,7 milionu amerických dolarů. Komerčně atraktivní je soubor nemovitostí ze zámeckého areálu v N áměšti nad Oslavou, jenž se prodává i s fungující vinárnou a jejím nájemcem. Z hlediska teritoriálního má zájemce o koupi šlechtického sídla největší šanci v Jihočeském kraji či na Vysočině, zatímco na Pardubicku, Liberecku a v Moravskoslezském kraji by zámek ke koupi hledal marně. Nezasvěcenci by aktivní nabídka historických realit mohla celkově připadat téměř chudá. Jde ovšem o vysoce exkluzivní segment trhu, kde i poptávka je silně limitovaná.
**REALITNÍ TURISTIKA
„Prodej takových objektů je dlouhodobá záležitost a navíc nesnadná. Platí to třeba i pro stanovení ceny, kde nejsou k dispozici žádné vzory či standardy. Takže co objekt, to originál,“ tvrdí Karel Bor z realitní kanceláře Marxx. Ta v současnosti prodává jeden z nejexkluzivnějších zámeckých objektů, které jsou na trhu: empirový zámeček nedaleko Tábora po kompletní rekonstrukci. Jeho budoucí uživatel bude mít k dispozici mj. 1000 metrů čtverečních užitné plochy s dvaceti místnostmi, devíti koupelnami a bazénem, k tomu osm hektarů parku. Lokalitu ani cenu prodejce neuvádí. Důvod? „Je jich víc. Především není tak vzácné, že druhý den po zveřejnění informací o prodeji takového objektu ho navštíví zloději. Vedle toho nám takový postup umožňuje odmítat a neztrácet čas se zájemci, kterým o koupi vůbec nejde a potřebují jenom naplnit svůj čas. Taková realitní turistika není ničím vzácným ani za hranicemi,“ vysvětluje Bor. Takto postupuje i řada dalších realitních kanceláří. S největší pravděpodobností to prodej nijak neztěžuje. Realitní odborníci říkají, že není nemovitosti, která by nenašla majitele. Je to určitě pravda, ale chce to čas. V případě historických budov dokonce více než jindy - jde povětšinou nikoli o měsíce, ale o roky. Tomuto tempu také odpovídá počet vážných zájemců - pokud se měsíčně objeví jeden či dva, mluví prodejci o živém zájmu. Vzhledem ke všem okolnostem a zejména skutečnosti, že historické objekty ne vždy lze komerčně využít, a tak peníze spíše potřebují (ať už na opravy či provoz) než vynášejí, není rychlost a způsob prodeje příliš závislý na ceně objektu. Těch, kteří chtějí koupit zchátralou vesnickou tvrz je stejně málo jako těch, kteří mají zájem o barokní zámecký komplex. S klesající cenou ovšem stoupá poptávka ze strany soukromníků, kteří by někdejší tvrz, nebo třeba jenom její část, rádi využili jako rekreační sídlo. Podle J. Volavkové z realitní kanceláře PB Reality je takových potenciálních kupců poměrně mnoho. Nicméně dodává: „Pokud je ovšem objekt památkově chráněn, většinou je to odradí i od výhodné koupě.“ Památková ochrana je dalším faktorem, který využití historických objektů limituje. Na druhé straně ale jejich majitelům může přinést také výhody. „Určitý spor mezi veřejným zájmem na ochraně kulturních památek a jejich vlastníky či správci je zakódován v povaze věci. N ejde o nic zvláštního, existuje to ve všech státech, kde mají funkční památkovou péči,“ tvrdí Jan Kaigl, ředitel odboru památkové péče ministerstva kultury. Řeč je vlastně o razítku. Pro větší úpravy jakýchkoli budov jich docela dost potřebuje každý stavebník, pokud jde o objekt památkově chráněný, pak jich musí získat ještě o pár více. Co se hradů a zámků, jinak řečeno šlechtických sídel, týká, těch je u nás kolem tří tisícovek a z toho zhruba dvě třetiny do tohoto zvláštního režimu spadají. Samotná praxe ale naznačuje, že někdejší památkový fanatizmus už leckde vymizel. Základní rovnice je totiž jednoduchá: buď v zámečku bude hotel či reprezentační sídlo bohaté firmy, nebo pomalu, ale jistě zchátrá. Komerčně využívaných historických objektů proto postupně přibývá, byť investičně jde o složité a náročné akce. Památková ochrana ale pro novodobé hradní pány nepředstavuje jenom svízele a problémy. Majitelé historických objektů mohou také počítat s jistou podporou ze strany státu. V nepřímé podobě jsou to různé daňové úlevy. Například může vlastník kulturní památky počítat s daňovými prázdninami - daň z nemovitosti nemusí platit až osm let, pokud na ní provádí stavební úpravy nebo je zpřístupněna veřejnosti pro výchovně-vzdělávací účely. Jisté úlevy dále mají v oblasti daně dědické, darovací, z převodu nemovitostí a daně z příjmu. Především ale může majitel získat přímou podporu ve formě finanční dotace. Tu poskytují obce či kraje a také ministerstvo kultury, které už přes deset let obhospodařuje celkem pět programů, nasměrovaných do sféry památek movitých i nemovitých. V letošním roce ministerstvo kultury na všechny tyto „zachranné“ programy vyčlenilo 732 milionu korun - částku, která se v dobách utahování všech rozpočtových kohoutů nezdá tak úplně malá. Na druhou stranu ale není ani nijak závratná - rekonstrukce pod dohledem památkářů jsou značně nákladnou záležitostí.
