Modernizaci nemovitostí provázejí průtahy a zvyšování nákladů
Chodit nakupovat na nádraží nebo povečeřet v luxusní nádražní restauraci nemusí být v budoucnosti jen fikcí. Zchátralé nádražní budovy, z nichž některé se honosí až stopadesátiletou historií, se dle plánu Českých drah mají postupně proměňovat v moderní multifunkční objekty. Zahájeny již byly projekty revitalizace čtyř pražských nádraží a jejich okolí – Hlavního, Masarykova, smíchovského a Nákladového nádraží Žižkov. Rozsáhlé a nákladné změny ale téměř ve všech případech provázejí průtahy. Na optimistické varianty brzkého dokončení můžeme zapomenout.
První Hlavní.
První kompletní „přestavba“ byla zahájena na Hlavním nádraží. V soutěži Českých drah zvítězila firma Grandi Stationi, dceřiná společnost italské státní železnice, již před koncem roku 2002. Letos by snad konečně mohly začít stavební práce. Společnost podá během léta projekt pro stavební povolení, a pokud nenastanou komplikace, povolení by mohla získat v září. Přípravné práce odstartují v říjnu. Italská firma slibuje, že Češi nádraží po rekonstrukci nepoznají a budou si jej plést s letištěm. Komerční plochy budou zahrnovat obchodní pasáže, cestující tu najdou luxusní restaurace i rychlá občerstvení, magnetem by se měla stát kavárna a vinárna v přízemí historické Fantovy budovy. Rozšířené první nástupiště, které navazuje na přízemí Fantovy budovy, se změní v pěší promenádu pod krásnou monumentální konstrukcí ocelových oblouků hal. Takto popsal hlavní architekt projektu Patrik Kotas budoucí podobu největšího tuzemského nádraží v časopise Architekt. Ve stejném periodiku vyšel ovšem i rozhovor s autory návrhu odbavovací haly ze sedmdesátých let minulého století, se kterými Italové na projektu spolupracují. Architektka Alena Šrámková a Jan Bočan se kriticky vyjadřují ke konceptu modernizace, který prý upřednostňuje obchodní využití prostor. Z nádraží by sice měla vzniknout moderní letištní hala, cestujícím prý však nákup jízdenek a nástup do vlaků rozhodně neulehčí. Šrámková tvrdí, že lidé budou muset chodit oklikami kolem obchodů jako v nákupních centrech. „První návrhy, které jsme dostali k posouzení, jasně vypovídají, že v původní budově v odbavovací hale převažují komerční plochy nad provozními. Byly uzavřeny logické hlavní tahy od vstupů k nástupištím, některé přímé cesty jsou zcela uzavřeny a nahradilo je zdlouhavé obcházení,“ říká Šrámková. Oba architekti však na projektu participují i nadále.
Vede komerce.
„Komercionalizace je bohužel světový trend. Hala by si měla zachovat výraz, musí však umožnit obchodní využití,“ říká na výtky architektů, k nimž se připojil i Spolek výtvarných umělců Mánes, ředitel odboru majetkového podnikání Českých drah Karel Tabery. V prostoru Hlavního nádraží, kterým denně projde až sto tisíc osob, by mělo vzniknout zhruba dvanáct tisíc metrů čtverečních obchodních ploch. Důvod, proč je komerčním plochám věnován takový prostor, je zřejmý. Italové se snaží, aby se jim 658 milionů korun, jež se zavázali investovat do rekonstrukce nádraží za jeho třicetiletý pronájem, vrátilo pokud možno co nejspolehlivěji a nejrychleji. Úsilí je znásobeno i skutečností, že předpokládaný objem nákladů ve výši 658 milionů na rekonstrukci stačit nebude. „V průběhu přípravy projektu se ukázalo, že peníze nevystačí. Doposud jsme neučinili rozhodnutí, ale zatím nepočítáme, že bychom sháněli finančního partnera,“ potvrdila informace týdeníku EURO Olga Jandová ze společnosti Grandi Stationi. Zdroj týdeníku EURO nicméně tvrdí, že se firma pokusí vyjednat finanční spoluúčast Českých drah. Navýšení prostředků ale není jedinou změnou oproti plánům. Rekonstrukce pražského Hlavního nádraží neskončí v roce 2009, jak se původně předpokládalo, ale potrvá minimálně o tři roky déle. Celková přestavba je rozdělena do více než šesti etap. Historická budova by se měla dočkat opravy až za tři roky.
Stop pro Masaryčku.
Ještě déle si na změny počká Masarykovo nádraží a jeho okolí. Pro jeho revitalizaci a rozvoj okolních zhruba pěti hektarů pozemků vytvořily České dráhy v polovině roku 2004 společný podnik s firmami ING Real Estate Development, Sudop Praha a Morávka centrum. V tomtéž roce byla ovšem na území vyhlášena na podnět radnice Prahy 1 a Prahy 8 stavební uzávěra. „Navrhli jsme, aby byla vytvořena komplexní studie rozvoje lokality. Bylo třeba zamyslet se nad tak velkým územím v centru města jako celkem,“ vysvětluje postup předseda komise územního rozvoje Prahy 1 Filip Dvořák. Zástupci městských částí požadovali, aby byla studie Masarykova nádraží zpracována ve třech variantách. Analýza se měla zamyslet nad možností přesunout nádraží východním směrem za magistrálu nebo zahloubit kolejiště na úroveň východního vestibulu stanice metra Náměstí Republiky, třetí alternativu představoval společný terminál s Hlavním nádražím. „Kapacitu Masarykova nádraží může bez problému převzít sousední Hlavní nádraží. Masarykovo nádraží je jednoznačně nahraditelné, dlouhodobě brzdí rozvoj celé čtvrti. Historické budovy by se daly dobře využít pro jiné účely, například v Berlíně z Hamburského nádraží vznikla galerie moderního umění,“ tvrdí Dvořák. Na drahách se ale rozhodli jinak. „Podporujeme variantu přemístění Masarykova nádraží pod Hlavní nádraží. To je nicméně cílová varianta, která je velmi finančně náročná. Zvolili jsme proto kompromis, a to optimalizaci a zúžení kolejí na současném místě,“ uvedl Tabery. Odhaduje, že plány developera se na Masarykově nádraží uskuteční za osm let. Nyní se teprve dopracovává koncepční studie, která bude podkladem k návrhu na změnu územního plánu. Dořešeny nejsou ani všechny majetkové vztahy k pozemkům. Bude též nutné přesunout depozitář Národního technického muzea v Hybernské ulici. Dráhy již nabídly ministerstvu kultury dvě náhradní lokality. O konečném stěhování ale zatím rozhodnuto není.
Největší v Česku.
Formou společného podniku mezi ČD a soukromým subjektem bude modernizováno také nádraží Praha-Smíchov. V tendru na partnera ČD zvítězila společnost Sekyra Group. Ta se železničáři založila loni v létě společnost Smíchov Station Development. „Smíchovský projekt bude nejrozsáhlejším revitalizačně-rozvojovým projektem na pozemcích Českých drah,“ říká Radek Polák, tiskový mluvčí Sekyra Group. Rozloha pozemku, na kterém budou vybudovány kanceláře, obchody, hotelové, rezidenční a volnočasové prostory, činí třináct hektarů. Projekt počítá také s rekonstrukcí a modernizací samotného nádraží. Na železniční dopravu bezprostředně naváže metro, tramvaje, ale i městské a příměstské autobusy. „Celkový objem investic by se měl pohybovat kolem třinácti miliard korun,“ upřesňuje Polák. Kdy začnou práce na revitalizaci smíchovského nádraží a jeho okolí doposud nebylo upřesněno. „Zatím proběhla majetkoprávní prověrka nemovitostí, skončila první etapa posouzení tržní hodnoty nemovitostí a nyní se hledá nejvýhodnější nabídka na vypracování kvalitního urbanisticko-architektonického názoru na proměnu celého území,“ dodává Polák.
Upadající Žižkov.
Postup modernizace byl stanoven také pro Nákladové nádraží Žižkov. Drážní pozemky získala do pronájmu od Českých drah společnost RailReal, která je společným podnikem firem Sudop Group a ČD. Záměrem společnosti RailReal je změnit nádraží a jeho okolí v multifunkční centrum.
V první etapě by měly na pozemku o rozloze 4,5 hektaru, který ohraničují ulice Želivského a Malešická, vyrůst byty, obchody a zábavní zařízení. Postaveny by měly být dva rozsáhlé bloky, které budou zahrnovat hypermarket o rozloze přibližně deseti tisíc metrů čtverečních, na dalších čtrnácti tisících metrech čtverečních vyrostou menší obchody, služby a restaurace, jedenáct tisíc metrů čtverečních bytů a více než třináct tisíc metrů čtverečních kanceláří.
Zástupci Sudop Group před dvěma lety předpokládali, že již na jaře 2005 získají stavební povolení a v polovině téhož roku začnou stavět. Termín částečného dokončení byl stanoven na závěr letošního roku. Dnes už je ale jasné, že i zde dojde k časovému posunu. Náměstek primátora Jan Bürgermeister poznamenal, že je nutné nejprve změnit územní plán. „Předpokládám, že do tří let budou kolaudovány první stavby. Celkový rozvoj oblasti je otázkou dalších pěti let,“ konstatuje.
Týdeník EURO žádal vedení Sudop Group o podrobnější údaje k revitalizaci žižkovského nádraží. „Poskytnutí odpovědi k připravovanému článku jsem konzultoval s vedením naší společnosti. Výsledkem je, že v této chvíli nebudeme poskytovat žádné informace,“ napsal Tomáš Kosnar, projektový manager Sudop Development.
V loňském roce prodal RailReal část projektu s čtyřhektarovými pozemky britské společnosti Grainger Trust, která chce společně s českou developerskou firmou Discovery Group postavit na parcelách multifunkční centrum s komerčními a rezidenčními prostory. Obě firmy založily joint venture, v němž mají Britové 85 procent.
První budou byty.
Revitalizací by měly projít též pozemky přesahující tři hektary v blízkosti Hlavního nádraží u křižovatky ulic Seifertova a Italská. Developerem projektu Churchill Square je společnost CR - City, jejímiž akcionáři jsou ČD, Sudop Group a společnost ACTC Management Limited. Churchill Square bude zahrnovat obytný komplex Rezidence Riegerovy Sady, hotel Churchill Square a kancelářské centrum. První část projektu, obytný komplex, by měla být dokončena v polovině příštího roku. Stavební práce na celém projektu by měly skončit v roce 2010. Součástí komplexu, který přinese celkem padesát tisíc metrů čtverečních ploch, budou i zahrady. Architektonický návrh Rezidence Riegerovy Sady připravila společnost Aukett, která je součástí společnosti Aukett Fitzroy Robinson. Do areálu Churchill Square by se také mělo přestěhovat ústředí Českých drah.
SŽDC Zdědili domy i dluhy Své nemovitosti postupně zhodnocuje i Správa železniční dopravní cesty (SŽDC). Podnik získal po transformaci železnice před dvěma lety nejen desítky realit po celé České republice, ale i miliardové závazky. Výtěžek z prodeje nemovitostí by měl posloužit k úhradě dluhů, které SŽDC zdědila po bývalé státní organizaci České dráhy. Již několik let developeři očekávali vyhlášení soutěže na kupce území náležejících ke čtyřem pražským nádražím - Bubny, Dejvice, Vršovice a Libeň. Tyto parcely jsou totiž posledními stohektarovými nezastavěnými lokalitami v centru hlavního města. I když se spekulovalo o tom, že první na řadu přijde Libeň, překvapivě byl minulý měsíc vyhlášen tendr na zájemce o necelých dvacet pět hektarů železniční stanice Bubny. Uzávěrka pro podání nabídky byla stanovena na 8. června. Zdroje týdeníku EURO uvádějí, že jen během minulého týdne si zadávací podmínky soutěže vyzvedlo dvacet pět zájemců. „Bubny jsou první proto, že se nám tuto lokalitu podařilo k prodeji připravit dříve než Libeň. Navíc musíme do konce letošního roku doplatit dluh ČKA, takže je to i výhodnější, protože finanční efekt bude v případě Bubnů nepochybně vyšší než v Libni,“ vysvětluje Jan Komárek, ředitel SŽDC. ČKA půjčila SŽDC více než dvě miliardy korun, z nichž správa uhradila část zděděných dluhů. Závazky SŽDC postupně uhrazuje. „SŽDC svou povinnost k 31. prosinci 2005 řádně splnila, tudíž ČKA nemusela využít své právo na kupní smlouvy na nemovitosti,“ uvedla pro týdeník EURO Jana Szukalská, ředitelka marketingu a komunikace ČKA. Předpokládá, že řádně bude dodržen i termín druhé splátky, která je stanovena na poslední den letošního roku. Tehdy by měl být vyrovnán celý závazek. Dluh u ČKA není jediným miliardovým závazkem SŽDC. Společnost vydala v roce 2003 dluhopisy v objemu sedmi miliard korun, jejichž splatnost je 3. března 2011. Využití cenných papírů, za které ručí stát, bylo přesně stanoveno. Sloužily na krytí dalších závazků zděděných po Českých drahách. SŽDC platí ročně na úrocích více než 330 milionů korun. Již v roce 2003 ministerstvo dopravy zveřejnilo, že „hospodářská situace SŽDC neumožňuje, aby SŽDC byla schopna dostát svým závazkům emisí dluhopisů. Tyto závazky bude podle usnesená vlády hradit ministerstvo financí jako ručitel z kapitoly VPS, z položky určené na realizaci státních záruk“.
Živá nádraží Švýcarská inspirace Pro revitalizaci železničních stanic po celé republice připravily ČD projekt Živá nádraží. Jelikož desítky miliard na rekonstrukce budov dráhy neměly, začaly v minulém roce spolupracovat se soukromým sektorem. Vytypovaly zhruba padesát nádraží a nabídly je i s okolními pozemky investorům do dlouhodobého pronájmu. Na druhé straně požadovaly modernizaci nemovitostí. Projekt železnice představila jako ideální příležitost pro developery či obchodní řetězce. První výběrová řízení již skončila. Zvítězily v nich firmy, které se klasickým developmentem dosud nezabývaly. „Projekt je nový a České dráhy nejsou pro některé investory snadno čitelným partnerem. Zatím se odhodlaly společnosti, které nemají zkušenosti s developmentem, ale znají drážní prostředí a nezalekly se,“ říká Dana Hunčovská, výkonná ředitelka společnosti ČD Reality (společný podnik ČD a firmy Atkins), která má projekt na starost. Pro některá nádraží firma partnery v prvním kole vůbec nenašla, proto soutěže opakuje. V již uzavřených tendrech zvítězila například společnost AŽD Praha, která se zaměřuje hlavně na dopravní a zabezpečovací techniku a nyní se chystá zmodernizovat nádraží a jeho okolí v Havlíčkově Brodě a Kolíně. Zároveň připravuje projekty pro další soutěže. Na přeměně nádraží v Ústí nad Labem bude spolupracovat společnost Viamont, která se profiluje především jako železniční dopravce. V Teplicích zvítězila stavební společnost Bostas. V Praze Holešovicích vyhrála společnost Navatyp, která se zabývá správou budov, stavební činností a provozováním hotelů. V současnosti připravuje společnost ČD Reality druhou vlnu projektu. Ze seznamu 107 lokalit vybere zhruba třicet nádraží. Soutěže vyhlásí v průběhu letošního a příštího roku. Do konce letošního plánují dráhy připravit program modernizace i pro střední a malá nádraží. Jejich budovy jsou většinou historické, památkově chráněné a ve špatném technickém stavu. ČD Reality pro ně vybrala koncept, k němuž se inspirovala ve Švýcarsku. K nádražním budovám přistaví unifikovaný typ domků, které budou sloužit jako prodejna jízdenek, malá kavárna, pekařství a krámek nebo pobočka pošty či banky. „Sloužily by podobně jako benzinky nebo večerky s otevírací doba od osmi do 22 hodin. V zahraničí jsou tyto budovy provozovány formou franšíz. My se nyní snažíme vytvořit model funkční v tuzemsku,“ vysvětlila Hunčovská.
