Poptávku po nové rezidenční výstavbě tlumí nejistota a obavy z ekonomického vývoje
Návrh sanační podpory bydlení z veřejných zdrojů může někoho rozčílit. Vzhledem ke stavu a nepříliš růžovým perspektivám státních financí se tomu ani nelze divit. Věci však nebývají jednoduché. Kvapné odmítnutí návrhu garančního hypotečního fondu jen proto, že zahrnuje i státní podporu (EURO 15/2010), však může být krátkozraké jak z hlediska státu, tak celé ekonomiky.
Dopad na ekonomiku
První studie společností Deloitte a Hyposervis o dopadech finanční krize na rezidenční development ze začátku loňského roku odhalila zásadní roli státní administrativy ve vytváření cyklů rezidenčního trhu. Administrativní zásah ve formě zvýšení DPH na byty v roce 2007 – přesněji řečeno nejistota a rozporuplnost informací, jež jej doprovázely – vedl k předzásobení trhu. A v důsledku toho i k prudkému růstu cen bytů, nedostatku stavebních materiálů a pracovníků a v neposlední řadě k výraznému vyčerpání poptávky po bytové výstavbě v následujících letech. Během nich propad kvůli předzásobení trhu doprovázely důsledky globální finanční krize následované hospodářskou recesí. Ukázalo se, že bytová výstavba má při plynulém vývoji pozitivní multiplikační účinek na ekonomiku a že její rozkolísání vede k mnoha negativním dopadům. Podobné příklady lze uvést i ze zahraničí.
Potvrzuje se tím kritický vliv státních opatření na rozvoj, nebo útlum rezidenční výstavby. To zejména za hospodářské recese může mít v důsledku významného multiplikačního účinku rezidenční výstavby, respektive pozemního stavitelství, zásadní dopad na ekonomiku i zaměstnanost. Buď dojde k rekonvalescenci ekonomiky, nebo naopak k jejímu dalšímu útlumu.
Důležité faktory
K důležitým faktorům, které v současnosti tlumí poptávku po nové rezidenční výstavbě, patří nejistota a obavy z budoucího ekonomického vývoje. Snížení disponibilního důchodu či ztráta zaměstnání jsou možnými důsledky ekonomické recese na trzích práce. Lidé proto přehodnocují investiční priority a odkládají nákup statků dlouhodobé spotřeby do budoucna.
Zkušenosti ze zahraničí doporučují provést vládní opatření, jež napraví disharmonii na trhu bydlení. Pokud se nepodaří zabránit propadu rezidenčního trhu, negativně se to projeví na celém hospodářství a na všech jeho účastnících. Zvýší se nejistota a nedůvěra populace, pokud jde o řešení vlastního bydlení na svůj účet, protože začne hledat jiné způsoby jeho zajištění – například nájem, obecní a sociální bydlení, sociální dávky a podpory. Stát není schopný zajistit nájemní byty ze svých zdrojů a pro vstup privátních nebo institucionálních investorů zatím nejsou vytvořeny podmínky. Omezení investic do vlastního bydlení proto může snížit dostupnost bytů i zvýšit náklady na bydlení pro střední a nižší sociální skupiny.
Samostatnou kapitolou je riziko dluhové pasti u držitelů hypotečních úvěrů a s ním spojená vyšší delikvence dlužníků. Případné nucené odprodeje propadlých zástav by přinesly další negativní dopad na cenu nemovitostí a výrazné sociální důsledky, jež by pravděpodobně musely být kryty z veřejných rozpočtů. Z aktuální studie Deloitte a Hyposervis vyplývá, že zhoršená schopnost nebo neschopnost splácet hypoteční úvěr z důvodu změny fixace sazby byla identifikována u pěti procent dotázaných. To je výrazně více než trhem uváděných 2,25 procenta. Existuje riziko dluhové pasti u držitelů hypoték?
Sociálně stabilizační funkce
V zemích Evropské unie plní trh s bydlením kromě zajištění bytových potřeb i funkci sociálně stabilizační. Dostupnost vlastního bydlení ve vyspělých zemích dlouhodobě citlivě vnímá především střední vrstva – důležitá socioekonomická skupina obyvatel, která se podílí velkou měrou na tvorbě HDP. Jednou z možných podpor, která však musí zapadat do celkového rámce konceptu rozvoje bydlení, je i vytvoření garančního fondu pro ohrožené držitele hypoték. Garanční fondy pro ně existují ve 41 procentech evropských zemí. Pouze v Nizozemsku, Lucembursku a v Irsku byly zřízeny před současnou krizí. V ostatních zemích byly založeny v rámci takzvaných protikrizových balíčků zejména v roce 2009 – například v Polsku a ve Velké Británii. Mohou fungovat buď ryze komerčně, nebo být zřízeny státem.
Pět důvodů
Pro vytvoření „nějaké formy“ garančního fondu hovoří za prvé relativně nízké náklady oproti vysokému riziku dopadů prodeje propadlých zástav bytů – zejména v době vzpamatovávání se ekonomiky zasažené recesí. Za druhé existence podobných podpor ve většině vyspělých evropských zemí bez ohledu na to, zda v nich v době zavádění garančního fondu byla u moci levice či pravice. Za třetí administrativní zásah státu byl jedním ze spouštěcích mechanismů rozkolísání nemovitostního trhu. Proto by racionální vládní opatření mělo být i mechanismem pro jeho stabilizaci. Za čtvrté návrat k rovnovážnému stavu nemovitostního trhu trvá několik let. Především kvůli výraznému depresivnímu účinku pádu cen nemovitostí na důvěru a očekávání poměrně široké skupiny obyvatel. Za páté deflace cen nemovitostí ovlivňuje celou ekonomiku a výrazně brání jejímu rychlému zotavení.
Je třeba zdůraznit, že tento fond by měl být primárně určen pro „staré“ držitele hypoték, kteří se dostali do „dluhové pasti“ a nejsou schopní čelit riziku neschopnosti splácet či ztráty zaměstnání. Jeho rolí je tedy „stabilizace“ během ekonomické recese. V žádném případě nemůže být koncipován na dotačním principu. Odhady indikují, že toto opatření by představovalo dodatečné výdaje státu ve výši zhruba 1,1 miliardy korun ročně. Neschopnost splácet hypotéky by bez obdobných opatření mohla mít dalekosáhlejší sociální, a tím i ekonomické dopady. Prodeje bytů z propadlých zástav by kvůli cenovému šoku zmrazily rezidenční výstavbu. A škodu by utrpěl jak původní držitel hypotéky, tak banka, developeři, stavební firmy a celá ekonomika.
Situace
K důležitým faktorům, které v současnosti tlumí poptávku po nové rezidenční výstavbě, patří nejistota a obavy z budoucího ekonomického vývoje. Snížení disponibilního důchodu či ztráta zaměstnání jsou možnými důsledky ekonomické recese na trzích práce.
Lidé proto přehodnocují investiční priority a odkládají nákup statků dlouhodobé spotřeby do budoucna.
Souvislosti
Garanční fondy existují pro ohrožené držitele hypoték ve 41 procentech evropských zemí. Pouze v Nizozemsku, Lucembursku a v Irsku byly zřízeny před současnou krizí. V ostatních zemích byly založeny v rámci takzvaných protikrizových balíčků zejména v roce 2009 – například v Polsku a ve Velké Británii.
Mohou fungovat buď ryze komerčně, nebo být zřízeny státem.
