Gigantické odkysličení

8. 3. 2007

Telefónica O2 zahájila prodej největšího realitního portfolia

Pokud si realitní investoři se zájmy v České republice v minulosti stěžovali, že je na trhu nedostatek objektů, které by mohli koupit, letos se těmito problémy trápit nemusejí. Na českém realitním trhu začal největší prodej portfolií, jež dohromady čítají 293 budov s pronajímatelnou plochou dosahující téměř 628 tisíc metrů čtverečních. Pro lepší představu: za celý loňský rok přibylo v Praze necelých dvě stě tisíc metrů čtverečních administrativních prostor, tedy méně než třetina toho, oč se bude v tendru soutěžit. Rekordní balíky nemovitostí, co se objemu týče, prodává telekomunikační společnost Telefónica O2. Dříve patřily nemovitosti Českému Telecomu, jenž o vyhlášení soutěže hovořil poprvé již v roce 2003. Přípravu tendru však zpozdila privatizace firmy.

Atraktivita hlavního města.

„Telefónica O2 nabízí zajímavou strukturu dílčích portfolií či celku. Významná část nejhodnotnějších nemovitostí navíc leží ve velmi lukrativních oblastech Prahy a celé České republiky,“ komentuje právě započatý tendr Pavel Scháňka, associate director-investment z mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis. Scháňka očekává, že soutěž přitáhne početnou skupinu zájemců z řad investičních bank, oportunistických investorů nebo developerů.
Typ konkrétních kupců při portfoliových prodejích prý obecně záleží na velikosti celého „balíku“ nemovitostí, lokalitě, míře zpětného pronájmu, podílu technologických budov nebo i na tom, zda je možné prodávat menší skupiny objektů v rámci celku. „Komplexní balíky s významným podílem zpětného pronájmu a nižším podílem technologií jsou primárně zajímavé pro institucionální investory a investiční banky. Menší balíky s nižší mírou zpětného pronájmu zajímají naopak developery a investory, kteří akceptují vyšší míru rizika,“ dodává Scháňka.
Ondřej Vlk, analytik společnosti Jones Lang LaSalle, zdůrazňuje, že nemovitostní portfolia, jež nabízejí telekomunikační společnosti, jsou zajímavá zejména pro oportunistické investory; tedy takové, kteří plánují s portfoliem aktivně pracovat. To znamená přípravu developerského projektu, jenž změní původní administrativní účel objektů například na obytný nebo obchodní. V případě prodeje realit Telefóniky O2 předpokládá Vlk, že vzhledem k očekávanému objemu potřebné investice - respektive k hodnotě portfolia - se o objekty budou ucházet zejména zahraniční investoři s dostatečně silným finančním zázemím.

Tři těžké balíky.

Dle informací týdeníku EURO jsou objekty z majetku Telefóniky rozčleněny do tří částí. Prvá je složena z 56 budov a přilehlých pozemků „rozesetých“ po Praze. Druhý díl zahrnuje 117 domů v Brně a ve velkých regionálních městech. A třetí balík se skládá ze 120 nemovitostí v menších městech. Až na výjimky jsou nabízené objekty alespoň z části pronajaty, jen nepatrný zlomek domů je zcela prázdných. Z memoranda, které má týdeník EURO k dispozici, vyplývá, že roční příjem z nájmu budov dosahuje částky 8,7 milionu eur (asi 245 milionů korun). Přitom částka 6,2 milionu eur připadá na nájemné od samotné firmy Telefónica O2.
Necelou třetinu domů, které operátor nabízí, si chce od nového majitele zpět pronajmout, přičemž odhaduje, že průměrná nájemní smlouva bude uzavřena na dobu sedmi a půl roku. O pronájem dalších dvanácti procent z realitního portfolia mají zájem další subjekty. Budoucí majitel balíků nemovitostí má tím pádem již předem zajištěn nájem z více než 43 procent nabízených prostor.
Erste Corporate Finance a Knight Frank, poradci celé transakce, již oslovili 115 potenciálních kupců. Mezi nimi figurují renomovaní realitní investoři, finanční instituce i fondy soukromého kapitálu. Několik potenciálních zájemců týdeník EURO oslovil. Žádný z nich však přímo nepotvrdil, zda je rozhodnut se tendru zúčastnit. „Předpokládáme, že prodávané portfolio osloví zejména investory z řad globálních bank, kteří jsou zaměření na nemovitosti,“ uvádí jeden z váhajících účastníků soutěže. Pozornost prý přitáhne především balík nemovitostí v Praze. „Na druhou stranu totiž vidíme méně ochoty o investice u objektů v menších městech,“ uzavírá zdroj.

Dvoukolově.

Soutěž bude probíhat ve dvou kolech. V tom prvním předloží zájemci předběžné nezávazné nabídky. A ve druhém kole, do něhož již postoupí pouze skupina vybraných investorů, bude otevřen takzvaný data room a zájemci budou moci provést due diligence. Po jeho skončení předloží závazné nabídky.
Podmínky soutěže stanovují, aby potenciální zájemci předložili své nezávazné nabídky do 4. dubna; data room bude zpřístupněn na konci dubna a závazný zájem potvrdí investoři na začátku června. Jednání o kupní smlouvě s vítězem soutěže by měla začít ve třetím letošním čtvrtletí. Uchazeči mohou předkládat své nabídky na jednotlivá portfolia, jak ale vyplývá z memoranda, Telefónica O2 dává přednost prodeji všech tří balíků najednou. Rozhodujícím kritériem při volbě nového majitele má být nabídnutá cena. Přihlédnout se však má také ke kvalitě a hodnověrnosti investora.
Díky celorepublikovému rozmístění objektů získá kupec rychlý přístup na regionální nemovitostní trh, tvrdí realitní analytici. A memorandum konstatuje: „Co do velikosti a objemu představuje transakce jedinečnou možnost vybudovat zastoupení na trhu střední a východní Evropy.“ K přednostem patří prý i důvěryhodnost prodávajícího. To usnadní kupci financování transakce s nízkými náklady, a tedy s nízkou úrokovou sazbou.
Účastníky soutěže může při rozhodování přesvědčit také relativně vyšší výnos, který poskytují české nemovitosti v porovnání s realitami v západní Evropě - v Česku se u moderních kanceláří pohybuje mezi 5,8 až 6,5 procenty. Pro srovnání, ve Vídni tento ukazatel dosahuje 5,75 procenta, v Mnichově nebo ve Frankfurtu je to ještě o půl procenta méně (5,25).
Nový majitel budov z majetku Telefóniky O2 může těžit z toho, že v některých objektech byla umístěna telekomunikační zařízení s kvalitním zabezpečením - značná poptávka po takovém typu objektů může tedy přijít ze strany firem telekomunikačního a technologického sektoru. Kupec získá kromě budov také více než 572 tisíc metrů čtverečních přilehlých pozemků, jejichž část může být využita pro developerské projekty.

Začalo to roku 2003.

O prodeji nemovitostí hovořil Český Telecom poprvé veřejně na podzim roku 2003. Cílem projektu bylo uvolnit prostředky vázané ve fixních aktivech, uspořit náklady, zvýšit efektivitu a zlepšit komunikaci uvnitř společnosti. Dalším důvodem, proč se telekomunikační operátor rozhodl zbavit svých objektů, byl klesající počet zaměstnanců. V roce 1996 jich pracovalo v Českém Telecomu okolo 26 tisíc, v roce 2003 to již bylo jen kolem jedenácti tisíc lidí.
Před čtyřmi lety Telecom předpokládal, že by měl z transakce získat jedenáct miliard korun. Neupřesnil však, které konkrétní budovy hodlá prodat, přičemž firma rovněž uvažovala o výstavbě nového administrativního sídla v Praze. To mělo nahradit soustavu budov generálního ředitelství v Olšanské ulici na Žižkově i další objekty. Kapacita centrály měla činit 1500 osob. Začátkem roku 2004 zahájil Telecom výběr konzultantů z řad investičních bank a firem specializovaných na reality, kteří měli operátorovi s prodejem balíku pomoci. Tehdy Telecom zároveň provedl audit svých realit. Vedení předpokládalo, že stihne celou transakci, při níž v roli poradce působila londýnská pobočka investiční banky J. P. Morgan, jež se na tuto oblast specializuje a při podobných transakcích již pomáhala několika dalším evropským operátorům, uzavřít do konce roku 2004.
Před lety nabízel telekomunikační gigant k prodeji 437 budov po celé ČR: dvanáct objektů administrativních, 35 technických a 390 polyfunkčních. Nemovitosti zahrnovaly pronajímatelnou plochu 920 tisíc metrů čtverečních a také 770 tisíc metrů čtverečních parcel. Odhadní cena portfolia dosáhla 7,5 miliardy korun. Dle informací týdeníku EURO projevilo o nemovitosti zájem deset firem, uzavřít tendr se však nepodařilo. Následně výběrové řízení odsunula privatizace. Kupce realitního portfolia měl nalézt až nový majitel Telecomu, španělská Telefónica O2.
Makléři se neobávají, že by realitní soubor Telefóniky, o nějž se letos soutěží, zahltil český trh s nemovitostmi. „Bude to pravděpodobně příklad úspěšného prodeje a zpětného pronájmu pro další společnosti na trhu,“ domnívá se Pavel Scháňka z firmy CB Richard Ellis. Analytici navíc tvrdí, že na trhu působí dost finančních skupin, jež jsou schopné investovat do takových portfolií. Někteří realitní kupci už také nechtějí provádět jednotlivé nákupy, ale přímo se specializují na portfoliové transakce.

V zahraničí mají náskok Zahraniční telekomunikační společnosti přistupovaly k odprodeji nemovitostí již od roku 2000 a od té doby tyto tendry figurují v žebříčcích největších realitních transakcí. Vznikly též specializované fondy, zejména po taktovkou amerických investičních bank - expertů na odkupy portfolií.
„Telekomunikanti“ prodávají celé balíky z několika důvodů. Stále běžnější je pro ně outsourcing nemovitostí, což značí, že své objekty prodají a zpětně si je pronajmou. „Správa nemovitostí - hlavně v takovém rozsahu - je velmi náročná činnost jak časově, tak finančně a i z hlediska lidských zdrojů,“ říká Ondřej Vlk, analytik z Jones Lang LaSalle.
„Prodej portfolií a jejich alespoň částečný pronájem umožňuje prodávajícím realizovat plnou investiční hodnotu nemovitostí a získané finanční prostředky investovat do svých klíčových aktivit,“ uvádí Pavel Scháňka ze společnosti CB Richard Ellis. A dodává: „Tento trend není ve světě jen doménou telekomunikačních operátorů; úspěšně se aplikuje také pro bankovní a finanční instituce, energetické koncerny, benzinové stanice a další.“ Většina telekomunikačních firem snižovala výnosem z tendrů své dluhy. Koncem roku 2000 dosáhl celkový dluh šesti největších evropských operátorů dle údajů Financial Times 233 miliard eur, což je ekvivalent hrubého domácího produktu Belgie. Závazky operátorů pocházejí hlavně z nákupu sítí UMTS, jež byly ve většině případů prodávány prostřednictvím aukcí, čímž si chtěly vlády jednotlivých zemí zajistit maximální příjem. Britský kabinet v aukci získal 50,5 miliardy eur, německý stát si připsal 37,5 miliardy eur. Celkově se za sítě UMTS, jak uvádí Financial Times, vybralo v západní Evropě 120 miliard eur.
V roce 2002 se k odprodeji realit rozhodly dvě nejzadluženější evropské telekomunikační firmy - France Télécom a Deutsche Telecom. Dluhy francouzského operátora tehdy dosahovaly 70,7 miliardy eur, německá společnost měla závazky jen o něco nižší (67,2 miliardy eur). A z prodeje realitního portfolia získal France Télécom dle časopisu EuroProperty 3,1 miliardy eur, hodnota portfolia Deutsche Telecom byla obdobná.
Dva roky před Němci a Francouzi snížil díky restrukturalizaci nemovitostí své enormní zadlužení, které bránilo firmě ve větší expanzi, také Telecom Italia. Vytvořil novou společnost, v níž si ponechal pouze čtyřicet procent. Do firmy vstoupily finanční skupina Beni Stabili se 45procentním podílem a Lehman Brothers, která drží patnáct procent akcií. Uskutečněná transakce snížila dluh Telecom Italia o 2,3 miliardy eur, což bylo sedmnáct procent celkového zatížení. Vytvořený podnik spravuje na 600 budov italského telekomu po celé zemi, přičemž většina z nich se nachází v hustě osídlených oblastech Říma a Milána. Mnoha budov není naplno využíváno, další jsou ve špatném stavu - některým dokonce chybějí okna.
Dosud největší transakci v hodnotě 3,86 miliardy eur uzavřel British Telecom, když se vlastníkem jeho realitního portfolia stal joint venture britských realitních společností Land Securities Trillium a William Pears Group. Prodáno bylo i atraktivní sídlo operátora v centru Londýna - přímo proti katedrále svatého Pavla. Z výnosu soutěže pokryl telekom alespoň částečně dluh, který se vyšplhal až na 30 miliard liber.
Ale k odprodeji domů nepřistupují jen evropské telekomunikace. Telefonní operátor SingTel prodal například svou budovu Crosby House v centru Singapuru za více než 104 milionů dolarů developerské společnosti Kajima-Lehman Development (joint venture Kajima Overseas Asia a Lehman Brothers). Vedení singapurské firmy prohlásilo, že prodej objektu umožní soustředit se na stěžejní byznys a také nové investice.