Hlavní náměstí hlavního města světové firmy odpuzuje
Kde je dnes srdce Prahy? Jak nám dí historie, bývalo vždy za starších dob na náměstí Staroměstském, kudy šla nejprve doba naší slávy a potom i doby ponížení. Dnes však všechny potoky, říčky i řeky pražských ulic vtékají do jiného veletoku a ten se stal srdcem Prahy. Je to Václavské náměstí, neboť nestala se v Praze snad ani jediná větší událost, aby jí Václavské náměstí nebylo jevištěm a rámcem. Těmi slovy charakterizoval v roce 1939 snad nejznámější pražské náměstí E. T. Havránek, autor knihy Neznámá Praha. Žádné jiné náměstí v České republice není s dějinami národa spojeno tak, jako právě toto. Bylo dějištěm revolucí a demonstrací. Zde lidé vítali Tomáše Garyka Masaryka, loučili se s rakví Aloise Jiráska, Emy Destinové nebo Jaroslava Vrchlického. Náměstí ale zažilo i ruské tanky v 1968. Na Václavském náměstí se s Čechy setkal Dalajláma a americký prezident George Bush Senior tady zvonil na zvon svobody. Je to jediné pražské náměstí , které nemá kostel a o kterém nebyl napsán žádný turistický průvodce. Nemá ani vlastně tvar pořádného náměstí. Oblíbeným místem se stalo především díky proslulým kavárnám. Drželo primát v počtu premiérových kin.
Namísto veksláků drogoví dealeři.
Dnes je ale jeho sláva značně omšelá. Luxusní hotely a kavárny vystřídaly obchody s nevkusným sklem a jinými suvenýry, zlevněnými oděvy nakupenými do kovových košů, bezpočet směnáren a na chodníku postávajících prodavačů, s nabídkou od plyšových čepic přes kožené kabelky až po barevné obrazy s přesýpacím pískem. Předrevoluční skupinky veksláků vystřídali drogoví dealeři a kapesní zloději. „Image Václavského náměstí se za posledních pár let poněkud snížila a již není tou nejprestižnější a nejvyhledávanější lokalitou v centru Prahy, tak jako v minulosti,“ říká Tomáš Duda, ředitel realitní společnosti Professionals. Kvalitou nabízených kancelářských i obchodních prostor zaostává náměstí za ulicí Na Příkopě a náměstím Republiky.
Pěší zóny a pasáže - těžká konkurence.
Hlavním konkurentem je náměstí ulice Na Příkopě. Domy zde mají v pronájmu silné zahraniční společnosti a nabízené zboží tady nepřipomíná bazar. První vlaštovkou byla nově zbudovaná pasáž Myslbek, na ni navázala rekonstrukce pasáže Černá růže, Slovanského domu, Dětského domu a pasáže Broadway. „Všechny objekty tady jsou v podstatě po rekonstrukci a hlavně charakter pěší zóny je pro maloobchodníky atraktivnější,“ vysvětluje přednosti ulice Na Příkopě Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní společnosti Knight Frank, poskytující poradenství v oblasti realitního trhu. „Václavské náměstí sice rychle, ale z pohledu realitního trhu bezkoncepčně zrealizované, morálně a esteticky stárlo. Ostatní třídy, jako je ulice Na Příkopě, měly paradoxně dostatek času na jakýsi přirozený evoluční vývoj a to této třídě dodalo právě dnešní nezaměnitelný charakter,“ tvrdí Karel Dudych, zástupce ředitele realitní společnosti Professionals. Realitní odborníci se domnívají, že se úroveň Václavského náměstí v posledních letech přece jenom zlepšuje. „Maloobchodní prostory jsou preferovány v ulici Na Příkopě, ale tato ulice je ohraničena – delší nebude. Z toho vyplývá možný potenciál pro Václavské náměstí,“ uvádí Martin Novák z realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker. Stejným optimistou je i bývalý radní Filip Dvořák, který si myslí, že za několik let bude úroveň Václavského náměstí srovnatelná s ulicí Na Příkopě. Snažit se podle jeho slov budou muset sami obchodníci: „Když se dokončila pasáž Myslbek, Francouzi chtěli, aby byla vznikla asociace obchodníků k propagaci komplexu. Vše ale tenkrát zkrachovalo. Dnes už existuje podobné sdružení Aliance Příkopy. Je to dáno tlakem obchodních center Černý Most, Letňany, Zličín. Počty zákazníků klesají, je nutné se zviditelnit.“ Podobné aktivity na Václavském náměstí zatím vždy zkrachovaly. Na začátku devadesátých let byl založen Spolek pro revitalizaci Václavského náměstí. Hlavní iniciátorkou jeho vzniku byla majitelka Lucerny Dagmar Havlová. I když sdružení oficiálně stále existuje, žádnou činnost nevyvíjí. Překážkou jsou rozdílné názory členů a jejich neschopnost se domluvit.
Tři části.
Václavské náměstí není homogenní plochou. Na první pohled je patrné, že náměstí ztrácí směrem nahoru na atraktivitě. Nejprestižnější adresou je spodní část náměstí. Té především prospěla rekonstrukce paláce Koruna. Tato část má nespornou výhodu. Těží z turisticky a komerčně zajímavých ulic, jako jsou Národní třída, ulice 28. října, Na Můstku a Na Příkopě. Druhou částí náměstí je zóna mezi Můstkem a Vodičkovou a Jindřišskou ulicí. Je to úsek, který je nejvíce zanedbán. Chodníky jsou zde příliš úzké, v chůzi brání i automobily a navíc je střed náměstí osázen nesmyslnými keříky, kterým se dříve říkal Štrougalovy sady. Účelem jejich výsadby bylo zabraňovat demonstrantům ve shromažďování. Situaci tu komplikuje i špatná dopravní návaznost na jiné části centra. Ulice Jindřišská vlastně nikam nevede. „Směr na Hlavní nádraží a na Prahu 3 je využíván minimálně a to navíc cestujícími městské hromadné dopravy. Nabízí jen málo kvalitních obchodů a jedno z nejdůležitějších míst v ulici zabírá byť nádherná, ale z komerčního pohledu mrtvá budova Hlavní pošty,“ upozorňuje Duda. O nic lépe na tom není ani protější strana ulice. „Nevzhledná podloubí jsou plná podezřelých individuí,“ říká Duda. Lépe je na tom ulice Vodičkova díky své návaznosti na Karlovo náměstí a je i příjemnou spojnicí na Národní třídu a Prahu 5. Třetí částí náměstí je horní Václavák, od Vodičkovy ulice k Muzeu. Středem tohoto úseku je Lucerna a několik obchodních domů. To celé je propojeno nejsložitějším systémem pasáží, jaké kdy evropské město mělo. Tuto část náměstí ukončuje magistrála. Vedlejší ulice jsou zcela nezajímavé a zanedbané. Nejsou v nich žádné obchody ani služby.
Zájem je, ale…
„O toto místo budeme mít vždycky zájem, protože kdo ovládá Václavák, ovládá celou zemi,“ zní výrok jednoho z pražských bankéřů. I když interes společností mít kancelář nebo obchod právě na Václavském náměstí je podle realitních odborníků stále značný, výší nájemného ho předhonila ulice Na Příkopě a náměstí Republiky. Konkrétní cenu ale samozřejmě určuje standard, dispoziční řešení a v neposlední řadě i parkovací možnosti. Podstatné rozdíly jsou ale dány i tím, zda jsou komerční prostory ve spodní nebo horní části náměstí. Ve spodní části, luxusnější, stlačuje cenu nájemného hlučnost a relativně malý výběr kvalitních prostor. Běžnou cenou, za kterou si tady lze pronajmout kancelář, je patnáct až šestnáct eur za metr čtvereční. Z analýzy Trend Report 2002, provedené Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí, vyplývá, že v loňském roce se měsíční nájemné za reprezentativní prostory v centru Prahy dostalo na až 22 až 25 eur za metr čtvereční. Této úrovně nedosahuje ani nájemné v nedávno dokončeném paláci Euro, které představuje cenový strop Václavského náměstí. Nájemci v něm platí měsíčně za metr čtvereční 20 eur. „Právě tento příklad ukazuje, že Václavské náměstí je stále důležité místo, a to nejen pro Pražany, ale i pro mnoho společností, které chtějí využít kvalit a různých výhod spojených s umístěním v centru města,“ konstatuje Karel Dudych. Nájmy v horní části náměstí jsou o poznání nižší a přibližují se cenám běžným na Národní třídě směrem od obchodního domu Tesco k Vltavě nebo v některých částech Vinohrad. Není problém uzavřít smlouvu na pronájem kancelářských prostor v cenové relaci mezi dvanácti až třinácti eury za metr čtvereční.
Hledání vlastníků.
Jedním z důvodů, proč Václavské náměstí zaostává za jinými adresami v centru, jsou problematické majetkové vztahy. Velké procento budov neprošlo restitucí. Byly vlastněny státními podniky, které se po revoluci změnily na akciové společnosti. „Po privatizaci byl vývoj těchto podniků klasický, chvíli se udržovaly při životě půjčkami od bank s tím, že to chvilku vydrží a pak se to nějak udělá,“ říká Filip Dvořák. Není divu, že skomírajícím společnostem chyběly peníze na opravu budov. Dvořák se nicméně domnívá, že „vlna privatizační avantýry“ již kulminovala a spousta domů pomalu nachází své vlastníky.
Typickým příkladem je hotel Juliš. Historicky cenná budova patří k nejvýznamnějším dílům české meziválečné architektury. Původně stával na jeho místě středověký barokní dům U Božího oka. Od počátku století se zde nacházela proslulá Julišova cukrárna. Hlavní budova hotelu byla vystavěna ve třicátých letech ve stylu funkcionalismu. Po roce 1948 byl hotel znárodněn a přejmenován na Tatran. Stát udržoval dům jen sporadicky. V roce 1991 byl ve zdevastovaném stavu navrácen rodině Julišově. Ta však kvůli nedostatku financí objekt prodala firmě Eltima, která ho zrekonstruovala a znovu zprovoznila.
Nový hotel vznikne v rekonstruovaném objektu nad bývalým Domem módy v horní části Václavského náměstí. Další ubytovací prostory – Hotel Symphony - se budují v dříve proslulé kavárně Luxor. Ve spodní části komplexu byl v nedávné době otevřen palác knih. Ze zanedbaného paláce Astra je dnes čtyřposchoďové knihkupectví Kanzelsberger. Na to, že se na Václavském náměstí uživí několikapatrové knihkupectví, by před pár lety nikdo nevsadil.
Svého znovuotevření se dočkala i proslulá Lindtova pasáž v paláci Astra na dolním konci Václavského náměstí. V pasáži zrekonstruované do původní podoby je otevřen obchod s obuví a směnárna. V provozu je opět i známá vinárna Carioca. Zbytek prostor paláce, zvaného také Lindtův dům podle původního majitele, který ho nechal ve dvacátých letech postavit podle návrhu architekta Ludvíka Kysely, vyplňují kanceláře. Na rekonstrukci paláce a pasáže investovala společnost LBB Reality kolem sto milionů korun.
Svou prestiž si zachovává i opravený Palác Koruna nebo bývalý obchodnídům Darex. Novou podobu získaly i některé pasáže, které byly ve dvacátých letech minulého století plné atraktivních obchodů, kaváren a kin. Jejich soumrak ale přišel s druhou světovou válkou. Renesance se dočkaly až počátkem devadesátých let. Na čele stála rekonstrukce pasáže Jalta, jejímž poznávacím znamením byla slavná Vaňhova rybárna. V navazující části vznikla v polovině devadesátých let nová pasáž Jiřího Grosmanna s kancelářskými a obchodními prostorami a hotelem Elysee.
„To jsou první vlaštovky ožívání Václavského náměstí. Novým vlastníkům velmi záleží na tom, aby v jejich domě nebylo něco schmutzig,“ tvrdí Dvořák.
Pomalá obnova.
Nicméně i když se najde silný investor, rekonstrukce domů mnohdy postupují pomaleji než na jiných adresách v centru Prahy. Většina domů tvoří díky systému pasáží ohromné komplexy, z nichž majitelé vlastní jen jednu část bloku a nemají tedy žádné právo ve vztahu k sousedícím nemovitostem. To samozřejmě nakládání s majetkem ztěžuje. Navíc některé budovy jsou památkově chráněné, jejich opravy jsou obtížně proveditelné, pomalé a nákladné. Na rekonstrukci tak stále čeká budova Diamant, okolí kina Praha (dnes Broadway) a pasáž Alfa, dříve pasáž U Stýblů, která vznikla podle projektu architekta Františka Kysely koncem dvacátých let minulého století. V majetku státu je zatím dům na rohu Jindřišské ulice a Václavského náměstí, který dříve patřil do portfolia IPB. Banka plánovala, že propojí Václavské náměstí a ulice Jindřišskou, Panskou a Na Příkopě a vybuduje tu obchodní centrum. Projekt s názvem Václavské náměstí 2000 se ale neuskutečnil. Po převzetí IPB převedla ČSOB uvedené nemovitosti do České konsolidační agentury. I když o ně měla zájem řada domácích i zahraničních developerů, o jejich osudu ještě nebylo rozhodnuto.
Rychlý zisk a co dál?
Václavské náměstí se potýká nejen s komplikovanými vlastnickými vztahy. „Zdali jsou majetkové poměry vyjasněny, či nikoliv, není dle mého názoru tou nejzásadnější otázkou. Jako hlavní příčinu neutěšeného stavu vidím spíše rychlý porevoluční nástup. Zbudování mnoha kanceláří a obchodů, na nichž je vidět, že vidina momentálního zisku šla na úkor celkové koncepce náměstí a kvality služeb,“ říká Dudych. Tvrdí, že vysoké ceny nájmů obchodních prostor můžou platit jen společnosti zaměřené na sortiment turistického zboží, což snižuje celkovou kvalitu atmosféry náměstí. „Takové tržiště může plnit svoji funkci jen omezenou či přechodnou dobu,“ konstatuje Dudych. Místu, které by mělo být jedním z nejprestižnějších adres v Praze, ale neprospívá ani nadměrná hlučnost, časté pořádání různých happeningů a trhů. „Přínosem pro Václavské náměstí by bylo omezení někdy poněkud hlučných atrakcí pouťového charakteru,“ říká Zdeňka Klapalová.
Noviny, buřty a květiny.
I když většina realitních odborníků připouští, že Václavské náměstí dnes zaostává za ulicí Na Příkopě, nemělo by dlouho trvat, než se rozdíl smaže. „Právě dnes po nasycení třídy Na Příkopě má Václavské náměstí velkou šanci znovu dobýt prvenství nejprestižnějšího a nejvyhledávanějšího místa v Praze,“ říká Duda. Je ale třeba otevřít nové obchody s kvalitním zbožím, poskytovat služby na špičkové úrovni a zbudovat oddychové zóny. „Již mnohokrát se vyplatilo staré pravidlo, že méně někdy znamená více. Cenovým nabídkám sklářů, čepičářů a zlatníků není schopen konkurovat opravdu seriózní obchodník,“ tvrdí Duda. Kvalita prodejců služeb a zboží tak mění tvář nádherného místa v jakési chaotické a nekvalitní tržiště. To je ale v rukou majitelů budov a pasáží. Ukázkou, že to může být přece jenom jinak, je již zmiňovaný palác Euro, o nějž se několik let přeli památkáři s investory. Nestal se z něj nespočetný obchod s kýčovitým sklem, zlatnictví, směnárna nebo prodejna suvenýrů. Nabízí kvalitní francouzskou módu, v jeho horních patrech vznikne další knihkupectví. Minulostí by se měly stát také nevzhledné stánky s občerstvením a budky se suvenýry, které na tomto místě nemají co dělat. V tom pomohl i magistrát. „Podle usnesení magistrátu mohou na Václavském náměstí stát pouze tři druhy stánků – s novinami, buřty a květinami. Neměl by se tu nacházet stánek, který nabízí jiný sortiment,“ říká Dvořák. Souhlasí s tím, že v centru Prahy se na ulicích nemusí prodávat plyšoví medvídci nebo autíčka. Háčkem ale je, že město nemůže zabránit prodeji barevných čepic nebo gumových masek například před obchodním domem Krone, protože jde o soukromý pozemek. Takže na dobu, kdy z Václavského náměstí zmizí úplně tento pochybný sortiment, si ještě počkáme.
