Majitelé bytů chystají hromadné žaloby na výši nájemného
Ve většině českých měst spěje na konci porevolučního dvacetiletí do finále proces deregulace nájemného. Prozatím se týká 450 tisíc bytů s regulovanými nájmy v Ústí nad Labem, v Ostravě a ve všech menších městech s výjimkou těch, která leží na území Středočeského kraje. Zbývajících 300 tisíc domácností se úplná deregulace nájmů dotkne až za další dva roky. Nikdo ale přesně neví, jak to bude vypadat po jejím ukončení. Podle platného práva může po prvním lednovém dnu roku 2011 majitel domu nájem navýšit jedině po dohodě s nájemníkem. Když se strany nedomluví, obrátí se na soud. Události posledních týdnů naznačují, že přechod na tržní podmínky nebude zrovna hladký. Mnozí nájemníci na podmínky, které požadují nájemci, odmítají přistoupit, a majitelé domů už proto sepisují žaloby. Kupříkladu druhý největší vlastník bytů v Česku, společnost CPI vlastníci třináct tisíc bytů s regulovaným nájemným, jich hodlá hned v prvním lednovém týdnu odeslat řádově tisíce. České soudy se podle všeho příští rok pořádně prohnou. Soudci zatím nemají žádná vodítka, která by jim usnadňovala rozhodování. Návrh novely občanského zákoníku, který jim má pomoci, vláda projednává až nyní. Hovoří se v něm o tom, že soudy se mají řídit takzvaným místně obvyklým nájemným. Opírat se přitom mají o znalecké posudky a cenové mapy tržního nájemného, které připravuje ministerstvo pro místní rozvoj. Ač na jejich přípravu mělo několik let, nestihlo to. „Jejich pořízení podléhá zákonu o zadávání veřejných zakázek, je tedy třeba počítat s odpovídajícími zákonnými lhůtami,“ hájí se náměstek ministra Miroslav Kalous. K dispozici by prý ministerstvo chtělo mít cenové mapy v průběhu února příštího roku. Zda to do té doby skutečně stačí, ale není jisté.
Ochromené soudy
Výsledkem této poněkud chaotické situace bude podle advokátky Kláry Samkové, zastupující Občanské sdružení majitelů domů, kolaps soudů a fakt, že spory se potáhnou i pět až deset let. „Soudy to ochromí, i kdyby se spory týkaly jen deseti nebo dvaceti procent případů,“ míní advokátka. Předpokládá, že na soudy se majitelé domů obrátí až v 80 procentech případů a justice velmi rychle přestane zvládat ostatní agendu. Situace bude mít za následek napětí ve společnosti. „Lidé, kteří se třeba budou chtít rozvést a soudy jim to po několik let nebudou moci umožnit, to budou mít za zlé majitelům domů, kteří je zaplavili žalobami,“ říká Samková. Soudy navíc budou zatíženy velmi nerovnoměrně, podle počtu bytů s deregulovaným nájemným v jednotlivých městech.
„Dopadne to tak, že kvůli existenci tříleté promlčecí lhůty nebudou mít mnozí majitelé zpětně na své nájemné nárok, i když jim soud dá za pravdu,“ obává se. Občanské sdružení majitelů domů zřejmě i z tohoto důvodu doporučuje svým členům vyvarovat se soudních sporů a pokusit se s nájemníky raději domluvit. Na rozdíl od Samkové se ministerstvo spravedlnosti kolapsu soudů neobává. „Nedomníváme se, že by soudy na vyřizování této agendy nebyly připraveny,“ tvrdí jeho mluvčí Tereza Palečková.
„Pravicový“ Litvínov
Plné ruce práce budou mít určitě soudy v Ústeckém kraji. Společnost CPI tam v několika městech narazila na odpor nájemníků. Nejhlasitěji se ozývají z Litvínova, kde CPI letos v létě koupila 2700 bytů s regulovaným nájemným. Jde o někdejší bytový fond Chemopetrolu, který v minulosti byty pronajímal svým zaměstnancům. Na přelomu let 1995 a 1996 je chemička prodala.
Litvínovští letos platili regulované nájemné ve výši 25,18 koruny za metr čtvereční. U standardního dvoupokojového bytu o rozloze 60 metrů čtverečních to znamená 1500 korun měsíčně. Nyní firma rozesílá nájemníkům dodatky ke smlouvám, ve kterých od nového roku požaduje o 75 až 100 procent více. V bytech na nejlepších litvínovských adresách pak firma požaduje až o 140 procent vyšší nájemné.
Přestože činže, které CPI navrhuje, jsou stále výrazně nižší než ty, za které byty nabízejí realitky, a firma navíc každému v Litvínově i v dalších městech slibuje za podpis dodatku smlouvy zdarma nová okna, nájemníci na nové podmínky odmítají přistoupit. „Často navíc dostáváme výhrůžné dopisy a e-maily, naši vyjednavači jsou hrubě napadáni a sprostě atakováni nájemníky, kteří neudrží nervy na uzdě,“ popisuje Michaela Winklerová, mluvčí CPI.
Před rokem a půl ve městě vzniklo Sdružení nájemníků BUT, které svým názvem upomíná na dobu, kdy byty patřily chemičce a spravovala je její dceřinka Bydlení, Ubytování, Teplo. „Aktuálně zastupujeme asi 1500 lidí,“ tvrdí Libuše Svobodová, která sdružení předsedá. „Doporučujeme lidem, aby dodatky k nájemním smlouvám nepodepisovali, protože požadavky CPI považujeme za nepřiměřené. Ještě přijatelný by byl padesátiprocentní nárůst, tedy maximálně 40 korun za metr čtvereční,“ myslí si Svobodová.
Tržní ceny podle ní vždy stanovuje jak nabídka, tak poptávka, a ta je prý v Litvínově velmi nízká. Argumentem pro ni nejsou ani cenové mapy, které zpracoval Institut pro regionální informace a kde se jako místně obvyklé tržní nájemné objevuje částka mezi 80 až 90 korunami za metr čtvereční. „To nejsou relevantní informace – jde o ceny, za které se byty snaží nabízet realitky,“ odmítá Svobodová jakoukoli další debatu na toto téma.
Starosta proti deregulaci
V boji s CPI tato dáma nezůstává osamocena. Jedním z největších odpůrců deregulace nájemného je ve městě starosta Daniel Volák, zvolený do čela litvínovské radnice za ODS. „Pro nájemníky CPI jsem připravil dva předtištěné dokumenty. V jednom jde o odmítnutí schůzky se zástupci CPI, druhý pak informuje vlastníka o tom, že nesouhlasí s navýšením nájemného,“ popisuje Volák, který už také adresoval dopis premiérovi Petru Nečasovi, ve kterém žádá o odložení deregulace nájemného pro litvínovské nájemníky z důvodu vysoké nezaměstnanosti v regionu.
Jeho žádost sice zatím zůstává nevyslyšena, ale starosta věří, že litvínovští nájemníci nakonec nebudou muset platit za nájem takové částky, jaké požaduje pronajímatel. Nemá proto obavy ani z toho, že by u soudu mohli prohrát a nájemné pak museli pronajímateli splácet zpětně. „CPI se teď tváří velmi sebevědomě, ale myslím, že jejich sebevědomí velmi rychle vyprchá. Jen za podání žalob proti litvínovským nájemníků budou muset zaplatit deset a půl milionu korun, a to je obrovská částka,“ myslí si starosta.
Stejně jako advokátka Klára Samková se také litvínovský starosta domnívá, že soudy si s tolika žalobami nebudou vědět rady. „Soudci budou muset každý případ posuzovat individuálně a přihlížet k majetkovým poměrům nájemců i kvalitě nemovitosti,“ popisuje Volák. Věří, že CPI u soudu prohraje i z toho důvodu, že po nájemnících požaduje souhlas s inflační doložkou a souhlasí s navyšováním nájemného v příštích třech letech bez ohledu na to, jakými změnami projde česká legislativa. „Takové požadavky mi připadají daleko závažnější než samotné zvyšování nájemného,“ dodává Volák.
Nerovnost trvá
CPI je prvním velkým majitelem bytů, který narazil na masivní odpor nájemníků. Firmu takový náraz pravděpodobně velmi překvapil, a pravděpodobně proto nyní jedná poněkud hystericky. Podle představitelů radnice i občanských sdružení s nimi odmítá jakoukoliv komunikaci. Na špatný přístup si stěžují i nájemníci. „Můj otec podepsal dodatek ke smlouvě, ale odmítli mu vydat jeho kopii. Vůbec nemám možnost zjistit, s čím vlastně souhlasil,“ tvrdí paní Herzogová, která se obrátila o pomoc na starostu Voláka. Není vyloučeno, že podobné problémy budou mít i další vlastníci domů, kteří se svými nájemníky ještě nezačali jednat. Kupříkladu firma RPG, která vlastní 44 tisíc bytů v Moravskoslezském kraji, strategii zvyšování nájmů teprve chystá. Nespokojenost lidí, kteří by od ledna měli platit více, je pochopitelná tam, kde svoji situaci srovnávají s nájemníky bydlícími v obecních bytech. Města dosud vlastní dvě třetiny bytů s regulovaným nájemným a dorovnání na tržní úroveň často nechystají nebo odkládají. Svou roli sehrály i letošní komunální volby, před kterými se radní snažili získat na svou stranu své obyvatele. Litvínovský starosta, který avizuje, že nájemné v obecních bytech bude stále 25,18 koruny, není mezi svými kolegy žádnou výjimkou. I dvacet let po revoluci zůstávají jisté části občanů ničím neopodstatněná privilegia. Ještě hůře pak „neobecní“ nájemníci vnímají fakt, že jiní lidé mohli nájemní byty výhodně privatizovat. Zvláštní druh „spravedlnosti“ v tomto směru uplatňuje opět starosta Litvínova: „Obecní byty privatizujeme průběžně od 90. let, a to stále za stejnou cenu. Každý si ho v minulosti mohl koupit za cenu 500 korun za metr čtvereční, a toho se držíme dodnes. Poslední byty za tuto cenu jsme prodali letos.“ Není divu, že ve městě dnes stojí jediný dům, jehož nájemníci si byt zatím nekoupili. Jde o takzvaný Koldům neboli kolektivní dům, který v Litvínově stojí od 50. let minulého století a na svém počátku měl být jakýmsi prototypem socialistického bydlení. Dnes má 360 bytů a podle starosty se nájemníci nejsou schopni právě pro jejich množství domluvit na privatizaci. Město se ale o ně velmi pečlivě stará. Nedávno se uskutečnila rekonstrukce a přímo v domě také sídlí policie, která dohlíží na bezpečnost a dodržování pravidel. Podle hlídkujícího policisty ale někteří nájemníci nemají ke společným prostorům vztah a opakovaně je poškozují.
Vaše byty, naše byty
Nastavit rovné podmínky v této oblasti by proto bylo i bez aktuálních legislativních zmatků takřka nemožné. Překážkou je i přesvědčení, že nájemní bydlení má na trhu výjimečné postavení. Přestože bytový fond se 750 tisíci byty s dosud regulovaným nájemným nemůže suplovat roli sociálního bydlení, mnoho politiků i občanů je přesvědčeno, že tyto byty by měly podléhat trvalé regulaci. V Litvínově jsou o tom přesvědčeni takřka všichni včetně starosty Daniela Voláka.
„Myslím si, že je nemravné, aby vlastníci bytů generovali z nájemného zisk,“ domnívá se Libuše Svobodová, která se přesvědčením považuje za pravičáka tělem i duší. I proto ji tolik rozčiluje, že byty, které nyní patří CPI, vypadají mnohem hůře než ty, jež si lidé od chemičky odkoupili už v 90. letech minulého století. „Ty paneláky stojí vedle sebe a je to rozdíl, který uhodí do očí na první pohled. My nyní platíme 25 korun za metr čtvereční a naši sousedé přispívají do fondu oprav jen 30 korun měsíčně. Jak je to možné?“ ptá se Svobodová.
Společnost CPI má na věc jiný názor. „Ti lidé nejsou zvyklí starat se o své věci. Když nás žádají o opravy ve svých bytech, mluví o „vašich“ oknech nebo záchodových mísách,“ vysvětluje Daniel Bacík, manažer společnosti CPI.
Jinak se kupodivu k problému staví obyvatelé vyhlášené litvínovské čtvrti Janov. CPI zde patří stovky bytů v domech, které většinou působí velmi zanedbaným a neudržovaným dojmem. Tamní obyvatelé sice o navyšování nájmů vědí, ale nijak zvlášť je to neznepokojuje. Zatím většinou nepodepsali, ale s vyšším nájemným si těžkou hlavu nedělají. „Tak budeme platit víc. Třeba devět nebo deset tisíc, jako u Civína. Dostaneme na to dávky,“ myslí si jedna z kolemjdoucích nájemnic. Miroslav Civín je prý ústecký makléř realitní firmy RE/MAX, který si janovské byty pronajímá od CPI a za několikanásobně vyšší částky je pak nabízí dále. I takovým způsobem někteří lidé v Česku na současné situaci vydělávají.
Jediným z oslovených týdeníkem EURO, který dodatek ke smlouvě už podepsal, je zhruba šedesátiletý muž. „A nelituji toho. Doufám, že Janov díky vyšším cenám opustí ti, kdo se neumějí přizpůsobit. Vidíte přece, jak ty domy vypadají,“ uzavírá.
