Gross, Zapletal, Šmejc, Rozehnal a Laurinová na Tykačově seznamu
Na začátku listopadu loňského roku obdrželo přibližně 200 vlastníků zánovních bytů v pražské Voskovcově ulici dopis. Odesilatel Česká konsolidační agentura (ČKA). Píše se v něm na deseti řádcích zhruba tolik: Konsolidační agentura k dnešnímu dni (5. listopadu 2002) postupuje pohledávku za společností Kopprea-Invest na společnost EC Group. Vlastně nic extra zajímavého, nebýt závěrečné věty: „Ve vztahu k této pohledávce jste zástavcem.“ Takový text musí rozhodit i silnější náturu, pokud vezme v potaz, že nesplacený dluh společnosti Kopprea, která při výstavbě obytného souboru Kaskády Barrandov I působila v roli developera, dosahuje výše 100 milionů korun. Obyvatelům, kteří již za byty zaplatili řádově miliony korun, či se těžce zadlužili, to evidentně způsobilo šok. „Nic o tom nevím, co to znamená? Je to snad další vymáhání dluhů po Kopprea na náš účet? Mám nějak reagovat,“ táže se hned druhý den po obdržení dopisu na internetových stránkách barrandovských Kaskád jeden z majitelů bytů domovní samosprávy. „Osobně se domnívám, či spíše doufám, že jde o omyl v Konsolidační agentuře. Takový dopis, pokud by šlo o omyl, samozřejmě vůbec nic neznamená a není schopen žádné Vaše povinnosti vytvořit,“ uvedl tamtéž v bezprostřední reakci advokát Zbyněk Pražák, předseda výboru Společenství vlastníků jednotek Kaskády Barrandov.
Osm smolařů.
Na každém šprochu je pravdy trochu. „U absolutní většiny bytů by žádný problém hrozit neměl. Jsem názoru, že zástavy zákonným způsobem zanikly. Máme tu ale osm jednotek, kde zástavy zůstaly, nebyly vyvázány. Těmto lidem reálně hrozí, že za jednotky budou muset zaplatit ještě jednou. Pokud vím, tak čtyři vlastníci už podruhé zaplatili,“ říká nyní předseda Pražák v rozhovoru pro týdeník EURO. Zároveň ale nevylučuje, že na zánik zástav u „šťastnější“ většiny by mohly existovat i jiné právní náhledy. „V této zemi existuje tolik právních názorů, kolik je tady právníků,“ připouští. Nepostižen krachem developera nezůstal vlastně nikdo. Všichni vlastníci bytů v komplexu nad Prokopským údolím například museli za společnost Kopprea-Invest (nyní v konkursu) zaplatit odpovídající část daně z převodu nemovitosti (pozemku pod objektem). Ze zákona jsou totiž ručiteli, a tak se finanční úřad zahojil na nich, když plátce daň neodvedl. Bytová výstavba zaznamenává boom. Loni se v České republice začalo stavět 33 600 bytů, což je o 16 procent více než v roce 2001. V Praze meziroční nárůst představuje dokonce 57 procent. Investice do bydlení je dnes, v době levných hypotečních úvěrů, považována za výhodnou a bezpečnou. Otřesný případ H-Systemu už asi nehrozí, ale reálná rizika znehodnocení vložených prostředků stále existují. Případ Kopprea může být varováním.
I celebrity se diví.
„Dostal jsem také ten dopis. Nedovedu si vysvětlit, co to má vlastně znamenat. Právníci mi řekli, abych na to vůbec nereflektoval, že je to určitě hloupost. Někdo to na nás zřejmě jenom zkouší. Moc jsem se tím tedy už nezabýval, vím ale, že mnozí sousedé - především starší - jsou z toho nervózní,“ říká Cyril Zapletal, předseda Odborového svazu hornictví, geologie a naftového průmyslu, jenž s manželkou Hanou jeden z bytů také vlastní.
Není jedinou veřejně činnou osobou, která je nucena se těmito záležitostmi zabývat. Při porovnání výpisu z katastru nemovitostí s dalšími veřejně přístupnými databázemi lze dedukovat, že byt „na Kaskádách“ má například ministr vnitra Stanislav Gross (údaje v katastru říkají, že vlastní s manželkou Šárkou čtyřpokojový byt o podlahové ploše 142,93 m2 s terasou 46,3 m2), předseda představenstva Nova Holdingu Jiří Šmejc, herečka, zpěvačka a moderátorka Sabina Laurinová či advokát Aleš Rozehnal.
„Nevím, jaké mají ostatní vlastníci kupní smlouvy, ale já v té své mám naprosto zřetelně uvedeno, že tam žádná zástava není. V katastru také nic zapsáno nemám a jak známo, zástava vzniká až zápisem do katastru. Mám tam pouze třicetileté věcné břemeno na distribuční stanici Pražské energetiky,“ reaguje na přímý dotaz Rozehnal. „Za byt jsme firmě Kopprea-Invest platili, tak jak je to u nás obvyklé - postupně, formou záloh. Pokud vím, oni pak těmi našimi penězi spláceli svůj úvěr u spořitelny,“ hovoří advokát o způsobu, jakým kupní cenu uhradil.
Zástava zůstala v katastru.
Jak se mohlo stát, že se z vlastníků bytů stali údajní zástavci ve vztahu k pohledávce za developerem? Zdá se, že příčiny jsou obecného charakteru ve způsobu, jakým dnes výstavba bytů do osobního vlastnictví v Česku probíhá. Čeští developeři nemají dost vlastního kapitálu, jsou odkázáni na úvěr. Každý úvěr je samozřejmě třeba něčím zajistit, banka žádá proti poskytnuté půjčce záruku. „V počátku výstavby se ručí celým bytovým domem. Když se objekt dostaví a proběhne kolaudace, tak je ještě před prodejem, na základě takzvaného prohlášení vlastníka, rozdělen na jednotlivé byty. Ty se z hlediska zákona stávají samostatnými nemovitostmi. Na každém bytě visí zástava, respektive příslušná část té původní zástavy. V okamžiku, kdy se objeví nějaký kupec, který většinou byt také kupuje na úvěr, je třeba onu původní zástavu, kterou je zaručen developerský úvěr, vyvázat a vložit do katastru zástavu novou, za úvěr pro kupce. Udělat to tak, aby nikdo nemohl být poškozen, je u nás problém. Ne právní, ale spíše z hlediska vůle lidí,“ říká předseda barrandovského společenství Zbyněk Pražák. Pokud si to kupci neohlídají, může se stát, že v katastru původní zástava zůstane a v případě krachu developera je na obzoru velký průšvih. To se stalo na Barrandově.
V konkursní podstatě.
Zástavní právo zaniká i tehdy, jestliže se ho zástavní věřitel písemným jednostranným úkonem vzdá. „Česká spořitelna, která developerovi poskytla úvěr, kupcům bytů ještě před koupí vystavila písemné prohlášení, v němž říká, že pokud budou splněny určité podmínky – zaplacena kupní cena, uskutečněny některé převody – banka od zástavy ustupuje. Ve většině případů od ní skutečně ustoupila a v katastru zařídila, aby byla vymazána. U oněch osmi jednotek, které byly koupeny těsně před krachem firmy Kopprea-Invest, se to ale už neuskutečnilo,“ říká advokát Pražák.
Pokud se ukáže, že nějaká zástava je skutečně platná, předmět zástavy (bytová jednotka) „spadne“ do konkursní podstaty. Správkyně konkursní podstaty z jejího zpeněžení uspokojuje věřitele. EC Group jako zástavní věřitel bude vypořádán odděleně. Bude uspokojen do výše 70 procent výtěžku zpeněžení zástavy, 30 procent spadne do normálního konkursního rozdělení.
Konsolidační agentura ovšem dopisy rozesílala všem vlastníkům, tedy i těm, kteří o žádném pochybení nemají ponětí. „Asi čtyři vlastníci se v ČKA na to dotazovali a úředníci se jim omluvili. Prý to byla taková hromadná aktivita v rámci rozsáhlého převodu pohledávek. Majitelé byli agenturou ujištěni, že na jejich bytě žádná zástava nevázne,“ uvádí předseda společenství Zbyněk Pražák.
I týdeník EURO se dotazoval v agentuře. „Dnem postoupení na EC Group nemá ČKA již oprávnění poskytovat o této pohledávce jakékoli informace,“ uvedl její mluvčí Jiří Pekárek. Neoficiální zdroje z ČKA ovšem potvrzují, že obavy majitelů o byty v některých případech mohou být oprávněné. „Pokud byla úhrada za konkrétní bytovou jednotku provedena jiným způsobem, než určovaly podmínky prodeje bytů mezi Českou spořitelnou, společností Kopprea-Invest a nabyvatelem bytu, a pokud majitel bytu v určené době po zaplacení kupní ceny nepožádal Českou spořitelnu o vymazání zástavního práva, takové obavy nelze vyloučit,“ vysvětluje zdroj z ČKA. Dodává, že majitel bytu může být vůči inkriminované pohledávce zástavcem, jestliže si předchozí kroky neověřil na výpisu z katastru a nepožadoval po České spořitelně odstranění případných nesrovnalostí.
===== Nesouhlasíš? Tak další!
Předseda společenství Zbyněk Pražák si myslí, že obdobné fatální problémy mohou nastat i u dalších bytových projektů. „Bohužel situace je u nás taková, že poptávka po bytech je vyšší než nabídka. Developerské firmy nejsou nuceny právní servis zlepšovat. Jede se na základě standardních smluv a nikdo na nich nechce nic měnit, je to příliš složité. Proč si přidělávat problémy? Nechceš podepsat smlouvu? Nevadí, ve frontě na byt stojí další! Přitom při troše dobré vůle není právní problém to udělat tak, aby riziko bylo eliminováno, aby nemohlo dojít k podvodu či ošizení kupujícího. Existují právní řešení - například smlouva o smlouvě budoucí. Stejně tak by bylo možno zařídit, aby peníze od kupujícího šly přímo do banky, aby se nestalo, že zůstanou v konkursní podstatě krachujícího developera,“ nastiňuje některá možná řešení. Obyvatelé objektu ve Voskovcově ulici při vyslovení jména Kopprea-Invest vidí rudě. „Zažili jsme si s nimi takové věci, že bych do něčeho podobného už asi nikdy nešel. Nejen ty nešťastné zástavy, ale i spousta neodstraněných závad a nedodělků. Měl jsem jenom velké štěstí, že jsem si ohlídal, aby zástava z katastru zmizela. Někteří další vlastníci to evidentně podcenili,“ říká jeden z majitelů, který si nepřál být jmenován.
Kopprea do kopru Peníze ze ziskového projektu se někam vypařily
Developerská společnost Kopprea-Invest byla součástí dnes už zhroucené skupiny Stella Group, jež byla finančně spjata s IPB. Srdcem Stelly byla společnost SG-Industry, původně zvaná YSE, známá jako úspěšný účastník kuponové privatizace. Ta je také dodnes vedena jako jediný akcionář Kopprea.
Stella Group, do níž patřilo asi 30 firem z nejrůznějších sektorů, vznikla k 1. září 1996 (v té době řediteloval YSE Petr Kulhánek). Zakladateli byly společnosti SC Holding a YSE finanční. Kopprea byla zařazena do stavebního subholdingu. Spolu s ní tam ještě patřil Armabeton, Pozemní stavby Zlín, Geofyzika (geologický, fyzikální a seismický průzkum) a VVUÚ Ostrava-Radvanice (zpevňovací a injektážní práce, inženýrská činnost v oblasti hornictví). Subholding zaměstnával svého času přes 2600 lidí a jeho aktiva představovala 4,4 miliardy korun. Dnes jsou Kopprea a Armabeton v konkursu, Pozemní stavby Zlín v konkursu a likvidaci.
Obytný soubor Kaskády Barrandov byl jen jednou z aktivit, na níž se subholding podílel, Kopprea jako developer, Armabeton jako generální dodavatel. V dubnu 1997 projekt získal stavební povolení, základní kámen Kaskád byl položen o měsíc později. Kopprea nakonec dokončila pouze první ze tří naplánovaných etap. Nyní probíhající výstavbu objektu Kaskády Barrandov II již zajišťuje developerská společnost Finep & partners.
V době výstavby „jedničky“ byl předsedou představenstva společnosti Kopprea-Invest Jiří Pecháček (též předseda představenstva Armabetonu, člen představenstva Pozemních staveb Zlín, předtím například člen představenstva Velkomoravské banky). Na konci listopadu 1998, v době, kdy již byla stavba objektu Kaskády I dokončena, zkolaudována a probíhal prodej bytů, poskytl Pecháček rozhovor Hospodářským novinám. Říká v něm kromě jiného, že stavební subholding vidí velkou perspektivu právě v bytové výstavbě. „Soukromé zdroje pro tuto výstavbu podle mě existují. Bohužel důvěrou lidí velmi otřásly neseriózní projekty, při nichž přišli o své peníze, a bydlení se nedočkali,“ prohlásil tehdy.
O půl roku později, v květnu 1999, se na stránkách Hospodářských novin k barrandovskému projektu vyjadřuje i Jakub Kleindienst, vedoucí prodeje bytů Kopprea-Invest (nyní je veden jako předseda představenstva firmy). „O naší serióznosti a čistých úmyslech svědčí již samotný fakt, že ve třech čtvrtinách bytů vystavěných v rámci první etapy už bydlí jejich noví vlastníci. Finanční zajištění výstavby probíhá bez jakýchkoli dluhů investora. Je dobře nastaven systém využívání úvěru a následného použití finančních prostředků získaných z kumulace inkasovaných plateb předem od klientů. Další důležitou odlišností od neúspěšných investorských firem je to, že veškeré nemovitosti a pozemky vztahující se k výstavbě bytů jsou ve vlastnictví investora - firmy Kopprea-Invest - a současně s prodejem bytových jednotek přecházejí do vlastnictví nových majitelů. S tím souvisí včasné zajištění úředních dokladů nezbytných k legalizaci stavby, jako jsou územní rozhodnutí, stavební povolení a podobně,“ uvedl tehdy.
Přestože Kleidienst hovořil o serióznosti a výstavbě bez dluhů investora, vzala si Kopprea v roce 1998 od České spořitelny úvěr ve výši 195 milionů korun. V takzvaném Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek v budově Kaskády Barrandov I (z října 1998), který si může po zaplacení kolku ve výši 500 Kč kdokoliv dát na katastrálním úřadu zkopírovat, se píše: „Z vlastníka budovy na vlastníka jednotek dále přechází zástavní právo zřízené ve prospěch České spořitelny, a. s., se sídlem… k zajištění pohledávky ve výši 195,000.000,-Kč.“ Právě tento úvěr způsobil vlastníkům bytů nynější problémy.
O průběhu splácení úvěru se týdeníku EURO nepodařilo nic bližšího zjistit kromě toho, že pohledávka byla v polovině roku 2001, v rámci poprivatizační očisty úvěrového portfolia České spořitelny od ztrátových a pochybných úvěrů, vyvedena z banky do státní České konsolidační agentury (tehdy ještě Konsolidační banky). Celkem byla tehdy převedena na stát ztrátová aktiva v objemu 7,9 miliardy korun.
V ČKA zůstala pohledávka za Kopprea-Invest rok a půl. Mezitím, 15. srpna loňského roku, byl na majetek developera prohlášen konkurs. Loni v listopadu se jako součást obřího balíku pohledávek v celkovém objemu zhruba 38 miliard korun dostala pohledávka z ČKA do portfolia společnosti EC Group. Tato firma je spojována s někdejší skupinou Motoinvest, jejími šéfy Pavlem Tykačem a Janem Dienstlem. Ač přímá spojitost prokázána nikdy nebyla, někteří obchodníci, kteří u EC Group projevili zájem o koupi pohledávek, potvrzují, že ve věci jednali právě s Tykačem. „Z Tykačova počítače mám vyjetý i tento seznam,“ říká jeden z nich o šedesátistránkové soupisce, na níž je mezi stovkami dlužných osob a firem podezřele mnoho lidí s adresou Praha 5-Hlubočepy. Porovnáním s výpisem z katastru nemovitostí lze zjistit, že všichni jsou z barrandovských Kaskád.
Neoficiální informace uvádějí, že v době převodu z ČKA měla pohledávka za Kopprea-Invest hodnotu 100 milionů a 800 tisíc korun. Jak s ní hodlá EC Group naložit, jak chce přistoupit k zástavám a zda mají vlastníci bytů důvod k obavám o svůj majetek, zatím není známo. „Z dokumentace postoupené z ČKA není jednoznačným způsobem zřejmé, jaký je aktuální stav jednotlivých zástav, které vznikly na základě původní úvěrové smlouvy a následné zástavní smlouvy mezi dlužníkem a Českou spořitelnou. V současné době je zpracováván komplexní rozbor předmětného zajištění, nicméně rozhodující bude konečné stanovisko správkyně konkursní podstaty, které se nám dosud nepodařilo zjistit,“ uvedl v písemné odpovědi ředitel EC Group Petr Antoš.
Týdeník EURO se pokusil dvakrát kontaktovat i správkyni konkursní podstaty Hanu Neštickou, která by mohla celou věc osvětlit. Ta ale přes svou asistentku opakovaně vzkázala, že o „žádné interview nemá zájem“.
Je řada otázek, na které dosud chybí odpovědi. Především, kam zmizely stovky milionů, které vlastníci bytů řádně zaplatili. Pokud bychom v objektu, kde bylo prodáno 200 bytů, vzali jako průměrnou cenu 2,5 milionu korun, tak Kopprea utržila půl miliardy. Teoreticky nebyl jediný důvod, aby projekt nebyl ziskový, místo toho ale vznikla stomilionová sekyra. Kde peníze jsou a kdo by měl dnes dluhy platit? To jsou zřejmě otázky i pro orgány činné v trestním řízení.
