Přibývá volných administrativních ploch, v Ostravě jich je až třicet procent
Kanceláře k pronájmu. Cedule s podobnými nápisy se množí po Praze. Kvůli krizi klesá poptávka po administrativních prostorách. V hlavním městě je již více než desetina moderních kancelářských ploch volných, v Brně pětina a Ostrava míří k třicetiprocentní hranici.
Hledáme podnájemníka
Trh s kancelářemi ovlivnila krize. Snížila nabídku. „Za první tři čtvrtletí letošního roku se na trh dostalo něco přes 101 tisíc metrů čtverečních,“ tvrdí Markéta Miková z mezinárodní realitní společnosti King Sturge. To je šedesátiprocentní propad oproti stejnému období loňského roku. „Důležité je zmínit, že nabídku prostor tvoří také nevyužívané kanceláře nabízené k podnájmu současnými nájemci. Tato dodatečná nabídka atakuje hranici čtyřiceti tisíc metrů čtverečních,“ upozorňuje Filip Rerko z oddělení zastupování nájemců ve společnosti Colliers International. Firmy kvůli úspoře nákladů hledají podnájemníky.
Stejný trend bude pokračovat i příští rok. Banky zpřísnily financování, a pokud již peníze poskytnou, stanoví takové podmínky, které prakticky znemožňují spekulativní výstavbu. Dle makléřů je běžné, že finanční ústav poskytne jen polovinu potřebného kapitálu a zbytek musí developer vydat ze svého. Příští rok by se dle odhadů analytiků měla nabídka nových kanceláří rozšířit o 70 až 80 tisíc metrů čtverečních. Developeři zatím oznámili jen dva významné projekty, které dokončí v roce 2010, a to komplex City West a Filadelfie v BB Centru na Praze 4. Společnost Lighthouse Group finišuje s budovou Prague Marina na Praze 7, která bude hotova na přelomu roku.
Recese zredukovala také poptávku po kancelářských prostorách. V prvních třech čtvrtletích uzavřeli nájemníci smlouvy na 142 tisíc metrů čtverečních, což představuje pokles o více než třicet procent. Jenže v posledním kvartálu již 46 procent všech kontraktů připadalo na renegociace a třetinu tvořily pronájmy společností, které se přemístily do již dříve dokončených administrativních budov. „Renegociace přitom fakticky netvoří novou poptávku po kancelářích. Udržení jejich vysokého podílu očekáváme i v průběhu celého příštího roku,“ předpokládá Filip Rerko.
Ve třetím čtvrtletí již zůstalo v Praze více než deset procent kancelářských prostor volných. I přesto, že firmy si nyní mohou pořídit prostory za nižší cenu. Jestliže ještě na počátku letošního roku stál měsíčně metr čtvereční v centru Prahy až 23 eur, dnes to je již o dvě eura méně. Zástupci King Sturge odhadují, že by v dalších měsících nemělo v Praze volných kanceláří přibývat.
V regionech ještě hůř
Komplikovanější je situace v některých regionálních městech. Dříve řadu IT firem, servisních společností či operátorů lákalo Brno. Kvůli krizi tam ale bylo několik nových projektů zastaveno. Letos developeři dokončili pouze dva komplexy, a to Campus Park a první fázi Trinity Office Centra. Kanceláře s rozlohou osm tisíc metrů čtverečních si nechala postavit společnost Honeywell v CTParku Brno. I přes omezenou výstavbu se neobsazenost administrativních prostor v Brně vyšplhala na dvacet procent. Podobný je stav v Ostravě. Také tam byly dokončeny pouze dva objekty, a to Nordica a třetí budova projektu The Orchard. Přes dvacet pět procent ostravských kanceláří zůstává neobsazeno, některé zdroje uvádějí až třicetiprocentní neobsazenost. Zástupci společnosti Colliers International přitom poukazují na to, že hladina přirozené neobsazenosti se pohybuje mezi šesti až osmi procenty.
Otázkou je, kdy se developeři a majitelé kancelářských prostor dočkají zlepšení. „Oživení na kancelářském trhu očekáváme v druhé polovině příštího roku,“ konstatuje Miková z King Sturge. V následujícím roce a půl ale masivní výstavbu nových kanceláří analytici nepředpokládají. „V současné době nejsou nové projekty de facto zahajovány. Více by se mohlo začít stavět na konci roku 2011,“ říká Miková. Kvůli značně omezené výstavbě lze předpokládat, že již na přelomu roku 2010 a 2011 podraží nájemné.
Data, která zveřejnilo Prague Research Forum sdružující poradenské společnosti CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle a King Sturge, hovoří o tom, že ve třetím čtvrtletí letošního roku bylo v Praze 2,634 milionu metrů čtverečních kancelářských prostor. Sedmdesát procent připadá na budovy třídy A, zbytek jsou administrativní plochy nižší kvality. „Srovnáme-li Prahu s obdobně velkými západoevropskými městy, nedosahuje zatím naše hlavní město co do velikosti tamějších kancelářských trhů,“ tvrdí Ondřej Novotný, analytik společnosti King Sturge, s tím, že Praha zaostává za většími městy v západní Evropě i co do počtu kancelářských ploch připadajících na jednoho obyvatele. „Je tu tedy místo pro další výstavbu,“ domnívá se Novotný.
Moskva zaostává
Hospodářská krize nejvíce ovlivnila trh s kancelářemi ve městech, kde je silně zastoupen finanční sektor, tedy v Londýně, Frankfurtu a Amsterdamu, a ve městech, kde se developeři často pouštěli do spekulativní výstavby. Mezi takové metropole patří především Moskva. Ve Frankfurtu je neobsazeno patnáct procent kanceláří, v Dublinu a Moskvě sedmnáct procent. Ke konci roku by se měl v Dublinu tento ukazatel zvýšit na dvacet a v Moskvě by měl přesáhnout třicet procent.
Podobně jako v Praze se oživení na trhu administrativních ploch očekává také v dalších evropských městech nejdříve v roce 2011. „Zatímco v západní Evropě jsme už v roce 2008 zaznamenali snížení poptávky po nových kancelářích o zhruba pětinu, ve střední a východní Evropě poptávka stále rostla. V průměru o 26 procent,“ říká Andrew Burrel, analytik londýnské centrály poradenské společnosti King Sturge, s tím, že v letošním roce se situace na kancelářském trhu do jisté míry vyrovná. V západní Evropě ubude zájemců o kanceláře o dalších asi 29 procent, ve střední a východní Evropě se poptávka prudce sníží, v některých případech až o čtyřicet procent.
Z analýzy Oxford Economics vyplývá, že by se kancelářský trh měl zotavit nejdříve ve městech, kde se hodně rozvíjejí služby, zejména ekonomické a právní poradenství a účetnictví. Jmenována jsou města Milán, Londýn, Helsinky, Mnichov, Amsterdam, Stockholm, Barcelona a Frankfurt. Ze střední a východní Evropy figuruje na prvním místě Varšava.
Graf 1:
Téměř se nestaví
Kancelářský trh v Praze – poptávka, nabídka, neobsazenost
Pramen: King Sturge, Prague Research Forum
Graf 2: Levněji Vývoj měsíčního nájemného kanceláří typu A v Praze v eurech za metr čtvereční
Praha 1. Q. 2008 2. Q. 2008 3. Q. 2008 4. Q. 2008 1. Q. 2009 2. Q. 2009 3. Q. 2009
Centrum 19–21 20–21,50 21–23 21–23 21–23 21–22 20–21
Vnitřní město 15–17,50 15–17,50 15–17,50 15–17,50 15–17,50 15–17,50 15–17,50
Vnější město 13–14,50 13–14,50 13–15 13–15 13–15 13–14 12–14
Pramen: King Sturge, Prague Research Forum
Graf 3:
Nejdražší je Londýn
Ceny, které se ročně platí za metr čtvereční administrativních ploch v Evropě
Pramen: King Sturge
