Hvězdičky v těžkých časech

Podnikání v Praze škodí rádoby exkluzivní ubytovací zařízení

V Praze byly vždy na trhu nejúspěšnější hotely pyšnící se nejvíce hvězdičkami. To sice platí i nyní, přesto však krizi pocítila i ubytovací zařízení, v nichž si za jednu noc účtují až desetitisícové částky. Dle statistiky Asociace českých cestovních kanceláří a agentur (AČCKA) působí v Česku 39 pětihvězdičkových hotelů, z nichž se 31 nachází v Praze. „Pro srovnání – před šesti lety bylo v Česku pouze 21 těchto nejluxusnějších ubytovacích zařízení,“ upřesňuje Tomio Okamura, člen prezídia a mluvčí AČCKA. Vytíženost luxusních pětihvězdičkových hotelů se pohybuje okolo 60 procent, u čtyřhvězdičkových je to zhruba o pět procent méně. „Levnější hotely do třech hvězdiček a penziony nižších kategorií vykázaly loni čisté využití pokojů pouze okolo 35 procent, což je za hranicí rentability. Předpokládáme, že levných ubytovacích zařízení bude nadále v České republice ubývat,“ dodává Okamura.

Turistů ubývá

Z pouhé analýzy dat by se mohlo zdát, že se exkluzivní hotely o svůj byznys nemusejí obávat. Přesto bojují o hosty. Loni navštívilo Česko 6,8 milionu turistů, 60 procent z nich mířilo do Prahy. A každý desátý návštěvník přespává v některém z pětihvězdičkových hotelů. K nejčastějším hostům nejdražších zařízení patří Britové, Američané, Němci, Italové, Japonci a Francouzi. Turistů z těchto destinací však rok od roku ubývá. „Podíváme-li se na počet luxusních pětihvězdičkových hotelů v západoevropských městech, jako jsou Paříž, Londýn nebo Barcelona, tak trh v Praze není přesycený. Pokud však uvážíme, kolik do Prahy přijíždí turistů, kteří se v takových zařízeních ubytovávají, dospějeme k závěru, že v Praze je jich mnoho,“ říká Jean-Francois Laporte, partner mezinárodní poradenské společnosti CB Richard Ellis Hotels.
Pětihvězdičkové hotely se nechtějí konkrétně vyjadřovat o procentu pokojů, které se jim daří obsadit, a jak je ovlivňuje krize. Některé z nich přiznávají, že skutečně pociťují úbytek návštěvníků, především z USA. Tento výpadek však prý částečně kompenzují Rusové. Hotely se snaží nalákat klientelu příznivějšími cenami. Mimo sezonu sice lze očekávat nižší částky za pokoj, ale slevy jsou výrazné. Například za jednu noc v pětihvězdičkovém hotelu Mandarin Oriental zaplatí host od 235 eur výše, ve Four Seasons vyjde do konce března přespání na 195 eur, v Boscolo Carlo IV. „vystačí“ 162 eur, Radisson SAS si účtuje od 139 eur. Management si uvědomuje, že mezi cenou a obsazeností platí nepřímá úměra. „Například Mandarin Oriental či nedávno otevřený Kempinski nabízejí klientům ubytování především v suite pokojích, standardní v podstatě nemají. Proto si mohou dovolit účtovat vyšší ceny,“ vysvětluje Martin Thom, partner CB Richard Ellis.

Zaostávání regionů

Hlavním problémem Česka ovlivňujícím podnikání luxusních hotelů je, že se nedaří nadchnout turisty, aby k nám po první návštěvě Prahy znovu zavítali. Infrastruktura související s cestovním ruchem je totiž v regionech stále málo rozvinutá, a kromě Prahy proto nemáme turistům příliš co nabídnout. „To, že u nás 60 procent návštěvníků míří jen do hlavního města, nemá ve světě obdoby. Snad jen ve Vatikánu. Tam však kromě města už nic jiného neexistuje,“ tvrdí Tomio Okamura. Negativně se na podnikání podepsali také někteří provozovatelé hotelů. „V Praze působí mnoho rádoby pětihvězdičkových hotelů, které však nenabízejí odpovídající služby. To samozřejmě negativně ovlivňuje očekávání klientů. A škodí to i skutečně luxusním hotelům,“ říká Laporte.
Realitní odborníci tvrdí, že na pražském trhu je stále prostor pro další projekty. „Mezi opravdu deluxe hotely patří Kempinski, Mandarin Oriental a Four Seasons, brzy k nim přibude Rocco Forte. Další skupinu tvoří Aria, Buddha-Bar a Boscolo,“ tvrdí Stewart Coggans, partner mezinárodní poradenské společnosti Cushman & Wakefield Hospitality. A dodává, že uvážíme-li pouze první skupinu, disponuje celkově 436 pokoji. To odpovídá třem až čtyřem procentům všech pokojů v Praze, které provozují mezinárodní hotelové řetězce. Nabídku luxusního ubytování rozšířil Buddha-Bar Hotel, Sheraton a zanedlouho také Rocco Forte. „Pravdou však je, že v současnosti není ideální doba k uvádění nového hotelu na trh,“ domnívá se Laporte. S tím, že hotelové řetězce, které nyní expandující, si klientelu ochotnou vydat za jednu noc tři sta a více eur najdou. „Pokud jde o Buddha-Bar Hotel, podobné zařízení, co se týká značky a designu, nejen v Praze, ale ani v Evropě není. Je to skutečně unikátní butikový projekt,“ tvrdí Laporte. Sheraton je zase jedním z největších hotelových řetězců na světě. „Letošní rok bude pro luxusní hotely náročný. Střednědobý a dlouhodobý výhled není natolik špatný,“ dodává Laporte.

Vysoké riziko během krize

Hotely představují pro realitní investory jednu z možností k diverzifikaci svého portfolia. „Rizikovost investic do hotelů závisí na tom, má-li investor smlouvu s nějakým hotelovým operátorem. Pokud tomu tak je, má zajištěn příjem od provozovatele a nenese odpovědnost za zaměstnance,“ tvrdí Martin Thom. „Tržby a zisk jsou nejisté a závisejí na úspěšnosti byznysu. Je to stejné jako u jiných druhů podnikání,“ dodává Coggans. Zisky plynoucí vlastníkům ubytovacích zařízení také úzce souvisejí s ekonomickým cyklem. Během ekonomického boomu přinášejí hotely vyšší cash flow než kanceláře a rezidenční projekty. „Komplikace nastanou, začne-li ekonomika klesat. Tehdy je výnosnost hotelů horší než kanceláří či bytových projektů,“ tvrdí Laporte. Dlouhodobě prý však hotely zajišťují stejnou či vyšší ziskovost než kancelářské budovy. Na realitním trhu kolují spekulace, že mnoho hotelů, i ty luxusní, je na prodej. „Během boomu v letech 2002 až 2007 i průměrně řízené hotely byly relativně ziskové. Doba se však změnila a dnes pouze ty náležitě spravované, v dobrém stavu a v atraktivní lokalitě budou přinášet uspokojivý zisk,“ vysvětluje Coggans. Nyní se nedaří, podobně jako v jiných segmentech komerčních nemovitostí, uzavírat ani obchody s hotely. „Majitelé nechtějí prodávat za každou cenu. To se však za šest nebo devět měsíců může změnit,“ domnívá se Laporte. S problémy se budou potýkat především menší hotely. Jejich majitelé budou mít potíže se splácením úvěrů a banky je začnou tlačit k prodeji aktiv.
Nedávno prodala rakouská společnost Warimpex luxusní hotel Dvořák v Karlových Varech. Dle zdrojů týdeníku EURO hledá firma kupce i pro pražské hotely Savoy a Palace. „V současné době nejsou k mání. Warimpex není skupinou, která by byla tlačena k prodeji. Pokud k němu přistoupí, tak v době, kdy se jí to bude hodit, a za cenu, kterou bude chtít dosáhnout,“ odmítá spekulace Jean-Francois Laporte ze společnosti CB Richard Ellis Hotels, kterou Warimpex pověřil oceněním portfolia.
O prodeji se dlouhodobě také hovoří v případě pětihvězdičkového hotelu Mandarin Oriental. „Transakce opět nastane, jen pokud bude kupec ochoten zaplatit požadovanou cenu. Je to aktivum, jehož výkonnost se stále zlepšuje,“ tvrdí Laporte. Na začátku loňského roku skončilo těsně před uzavřením smlouvy vyjednávání o prodeji hotelu Marriott. Tehdy zařízení vlastnil Merrill Lynch. Ten však od transakce ustoupil, protože naproti Marriottu provozoval hotel řetězec Renaissance. Ten patří stejnému vlastníkovi jako Marriott. Dnes je však situace odlišná. Řetězec Renaissance vystřídal Hilton a zkrachovalou investiční banku Merril Lynch převzala Bank of America.