Od 1. července letošního roku vstupuje v platnost novela občanského
zákoníku, jejímž cílem je upravení dílčích nedostatků vzešlých z praxe. Zahrnuje
několik změn týkajících se bydlení a bytového práva. Jedny z nejdůležitějších
jsou ty, které se týkají úprav takzvaného předkupního práva či nových pravidel
pro vlastníky bytů provozující krátkodobé ubytování.
Právě zmíněný institut předkupního práva, jak s ním pracoval občanský
zákoník od roku 2018, činil často nemalé potíže a průtahy v případě prodejů
nemovitostí.
Klasickým příkladem takového problému byly garáže a sklepy, kdy jsou obvykle
jednotlivá parkovací stání určena sice ve smlouvě fakticky číselně, ale bez
ohledu na to jsou ve své podstatě spoluvlastnickým podílem na konkrétní
nebytové jednotce nebo garáži.
Zdlouhavý prodej
Při dodržení zákonné úpravy byl postup takový, že si podílový spoluvlastník
našel potenciálního kupce, se kterým se uzavřela kupní smlouva, a tato smlouva
potom byla s tříměsíční lhůtou předložena dalším spoluvlastníkům s nabídkou
odkupu daného podílu. Jenže toto období přináší v praxi hned několik problémů.
Především tato lhůta prodlužuje už tak ne zrovna krátký proces pro převod
nemovitosti.
V případě, že bychom chtěli prodat například byt s parkovacím stáním nebo sklepní kójí, které představují podíl na společných prostorech, a došlo k uplatnění předkupního práva, je nezbytné veškerou dosavadní smluvní dokumentaci anulovat. Podobné důsledky měly i případy, kdy se s nabídkou opomenulo (ať již úmyslně, či z neznalosti) na spoluvlastníky.
Tady stojí právo na straně opomenutého, kdy má možnost takovou kupní smlouvu
až do tří let soudně napadnout, a to většinou úspěšně. Novela tyto nedostatky
reflektuje, a zatímco původně byly navrženy pouze výjimky ze zákonného
předkupního práva v případech, kdy mělo dojít k prodeji bytové jednotky
společně s podílem, v průběhu legislativního procesu se postup obrátil a
předkupní právo se nově vztahuje tam, kdy vymezené právní skutečnosti daly za
vznik spoluvlastnictví.
Vypuštěním nemovitostí z obecných ustanovení o předkupním právu a návrat do
stavu v době počátku účinnosti současného občanského zákoníku by tak měl
zmíněné potíže v praxi eliminovat.
Létající nájemníci
Další novinky, které změna zákona přináší, se výrazně dotknou provozovatelů
krátkodobého ubytování, například ze známé platformy Airbnb. Nynější stav už
dlouho volal po změně, ačkoli ambicí této novely není pokrýt veškeré aspekty, kterých
se toto podnikání dotýká. Nově je například v zákoně zakotvena povinnost
vlastníka bytu předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti,
které by mohly dlouhodobě vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě.
S tím souvisí další očekávaná úprava spočívající v povinnosti nahlásit počet
osob v bytové jednotce, a to zejména kvůli rozúčtování služeb. Stávající právní
úprava byla taková, že osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou ty, které
v jednotce žijí déle než dva měsíce. Tato minimální doba představuje naopak u
platforem jako Airbnb spíše maximální dobu, po kterou ubytovaní zůstávají v
jednotce. Formálně tedy u bytů sloužících pro krátkodobé ubytování byla
nahlášena třeba jedna dvě osoby.
A právě na tuto mezeru v zákoně novela cílí. Nově by tedy měl počet
hlášených osob více odpovídat skutečnosti, kolik lidí v daný čas bytovou
jednotku využívá.
Ohlášky omítek
Mezi další novinky patří také informační povinnost vlastníka oznámit všechny
zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého obydlí. Povinnost zahrne i takové
úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Typicky může jít
například o opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace
vody a kanalizace v bytě, opravy oken a dveří a jejich nátěry a podobně.
Výraznou změnou je také možnost uložení smluvní pokuty nájemci bytu, který
si neplní své povinnosti. Nynější úprava neumožňovala sjednání takové pokuty ve
smlouvách o nájmech bytů či domů. Pokud by přece jenom takové ujednání smlouva
obsahovala, šlo by pouze o zdánlivé právní jednání a nepřihlíželo by se k tomu.
Mimo zmíněné změny pak novela upravuje kupříkladu přechod dluhů původního
vlastníka při prodeji bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu.
Dále se také upravil nucený prodej nebo vznik společenství vlastníků jednotek s
jediným vlastníkem všech jednotek. Celé znění schválené novely lze najít ve
sněmovním tisku pod číslem 411.
Autor je koncipientem v Deloitte Legal
