HYPOTÉKA BEZ PAPÍRŮ

Central Group oživuje princip družstevní výstavby

Pokud chcete rodinný domek na okraji Prahy, a to brzy a potřebujete si na něj půjčit, můžete si objednat dům na splátky. Přitom bez obav, že budete mít potíže s vyřízením hypotéky. Novinku v podobě splátkového financování na dobu dvaceti let nabízí společnost Central Group spolu s Bank Austria Creditanstalt. Představitelé obou firem uvádějí, že jsou s tímto projektem průkopníky na českém trhu. Připouštějí sice, že se až nápadně podobá známé družstevní výstavbě, novinkou je však to, že nejde o byty, ale o rodinné domky s pozemky. Případnému zájemci stačí ke vstupu do družstva a k nastěhování čtyřicet procent z ceny vybraného rodinného domu. Zbývající část hradí v měsíčních splátkách po dobu dvaceti let. Výkonný ředitel Central Group Aleš Novotný pro týdeník EURO uvedl, že záměrem tohoto projektu bylo přiblížit dostupnost nových rodinných domků širšímu okruhu lidí. Z nabídky jeho firmy však vyplývá, že zájemce musí do jednoho měsíce složit nejméně milion korun a po nastěhování dvacet let splácet poměrně vysoké částky. Po celou tuto dobu není klient majitelem domu ani pozemku. Družstvo se však ve smlouvě zaváže, že mu obývanou nemovitost převede do osobního vlastnictví po uhrazení poslední splátky. „Klient nečerpá úvěr, neprověřuje se jeho bonita, nemusí zastavovat vlastní nemovitost a ani nepotřebuje ručení další osoby, uvádí se v propagačním materiálu firmy Central Group. Marketingovým hitem číslo jedna má být slib, že příprava smlouvy a vyřízení splátkového financování netrvá déle než šedesát minut. Central Group, která patří mezi největší developerské firmy v Praze, nabízí na svých webových stránkách rodinné domky v devíti lokalitách. Termínem dokončení je prosinec letošního roku a cena bez pětiprocentního DPH se pohybuje zhruba od dvou do tří milionů korun. Tato vábnička ovšem platí jen pro klienty, kteří mohou zaplatit hned. Pro ty, kteří zvolí jiný způsob financování, v několika splátkách nebo s využitím úvěrů, se cena úměrně zvyšuje. Při nově nabízených družstevních splátkách zaplatí zájemce za dům v deklarované ceně 2,25 milionu korun odhadem čtyři miliony korun. Neziskově? Ani náhodou. Čtyřicetiprocentní záloha slouží k nákupu pozemků a přípravě stavby. Vlastní výstavbu zaplatí družstvo hypotečním úvěrem od BA Creditanstalt. Úvěr pak bude družstvo po dobu dvaceti let splácet z měsíčního nájemného. V něm bude každý člen družstva kromě hypoteční splátky hradit navíc paušální tisícikorunový poplatek na režijní náklady a zálohy na daně. Tisícikorunový poplatek považuje Miloš Hejda ze Svazu českých a moravských bytových družstev za přiměřenou zálohu na možné náklady družstva. Splátkové bydlení však zřejmě dále prodraží i marže obou společností. Z tabulky příkladů splátek vyplývá, že klienti budou splácet o několik set korun víc, než by odpovídalo běžné hypoteční splátce a pouze tisícikorunovému družstevnímu poplatku. V tabulce se například u nemovitosti za 2,25 milionu korun a čtyřicetiprocentní akontaci uvádí přibližná splátka 12 900 korun za měsíc. Kdyby si klient vyřídil hypotéku sám, platil by bance při stejných podmínkách úvěru (úrok 8,2 procenta a dvacetileté splácení) pouhých 11 036 korun. U domku za tři miliony korun by to bylo 15 280 korun místo uváděných 16 800 korun měsíčně. Poměrně vysoká cena nabízeného splátkového financování ještě více vynikne, pokud si klient uvědomí, že u nového domku by měl při vlastní hypotéce nárok na státní podporu. Ta v současné době snižuje pro fyzické osoby úrok z hypotéky o dvě procenta, stále se však jedná o jejím zvýšení až na čtyři procenta. Tato úspora rozhodně není zanedbatelná a představuje při dvouprocentní dotaci u domku za tři miliony snížení splátky o více než dva tisíce korun měsíčně. Při čtyřprocentní dotaci by za stejných podmínek splácel místo „družstevních 16 800 korun měsíčně pouhých 11 100 korun. Propastným, více než pětitisícovým rozdílem nevýhody družstevní hypotéky nekončí. Pokud by si někdo chtěl obě možnosti financování porovnat zcela přesně, měl by do úspor spojených s vlastní hypotékou zahrnout ještě daňové úlevy. Když si dům pořídí mimo družstvo, může si úroky hypotečních splátek odečítat od základu daně z příjmů. V prvních letech splácení tím může na daních ušetřit až třicet procent splácené částky. Zajímavá udička. Ředitel Novotný říká, že Central Group nabízí možnost splátkového družstevního financování už od února a že nemá o zákazníky nouzi. Jeho firma se netají tím, že její nabídka může být zajímavá hlavně pro soukromé podnikatele, kteří by si stěží mohli sami hypotéku vyřídit. Banky totiž zpravidla vyžadují doložení příjmů za poslední roky, a to včetně daňového přiznání. Pro podnikatele, kteří v požadovaném období vykazovali ztrátu nebo jen mírný zisk, je hypotéka prakticky nedostupná. „Mnozí klienti z důvodů nutné a zcela legální daňové optimalizace nejsou schopni doložit své příjmy v dostatečné výši, byť je jejich podnikání výnosné a objektivně se jedná o osoby s příjmy bohatě dostatečnými, uvádí se kulantně na webové stránce Central Group. Výhodou družstevní hypotéky je nesporně možnost kdykoli uhradit dlužnou částku, a tím se na rozdíl od běžné hypotéky ze zbývajících splátek vyvázat. Mnohem jednodušší je také prodej nemovitosti nebo převod dluhu v případě, že se nájemník dostane do finančních potíží. Při prodeji se převádí pouze členský podíl. Na rozdíl od běžné hypotéky, kde je obyvatel domu vlastníkem domu i pozemku, odpadne zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí, ale také povinnost platit daň z převodu. Špatné načasování. Představitelé Central Group a BA Creditanstalt si pro zahájení prodejní kampaně nemohli vybrat méně vhodnou dobu. Svůj nový projekt financování poprvé prezentovali na tiskové konferenci 3. května, tedy ve stejný den, kdy se v poště bývalých šéfů nechvalně známého H–Systému poprvé objevily balíčky s výbušninou (EURO 19/2001). Obavy z rizik spojených s družstevním vlastnictvím se v té době již přetřásaly v médiích i v souvislosti s vytunelovaným říčanským bytovým družstvem Kavčí skála. Aleš Novotný tvrdí, že ve splátkovém systému, který nabízí jeho firma spolu s BA Creditanstalt, se nic podobného nemůže stát. „Veškerá rizika jsme se snažili omezit na minimum. Financování výstavby bude kontrolovat banka a striktními podmínkami smluv zabrání tomu, aby se družstvo kvůli neplatícím klientům dostalo do potíží se splácením hypotéky, řekl týdeníku EURO. Mluvčí české pobočky BA Creditanstalt Olga Přibylová týdeníku EURO potvrdila, že se banka ke garancím hlásí. „Podíleli jsme se na přípravě splátkového financování včetně přípravy smluvních a jiných dokumentů. Jak pro BA Creditanstalt Czech Republic, tak i pro Central Group přitom bylo důležité, aby se vytvořily takové mechanismy, které znemožní zneužití finančních prostředků klientů. Oba partneři mají zájem na tom, aby jejich obchodní jméno nemohlo být v budoucnu spojováno s produkty, které by nebyly vůči klientům zárukou seriózních obchodních vztahů, uvádí se ve stanovisku banky. Ochranným mechanismem je například to, že banka povede běžný účet založeného družstva a je oprávněná kontrolovat tok peněžních prostředků na něm deponovaných. Družstvo navíc bude omezeno v možnostech nakládání s uloženými prostředky.