Na první pohled se dům v Pískové ulici v pražských Modřanech příliš neliší od jiných právě dokončených developerských projektů v metropoli. Pětadvacet bytů různé velikosti a dispozic doplňuje čtveřice mezonetů s poměrně velkými terasami. Komorní projekt vzbudí více pozornosti snad jen trochu lepším provedením. Žádná plastová okna, velkoryse pojaté garáže, domyšlené společné prostory. O něco dražší bydlení pro ty, kteří si je mohou dovolit? Nikoliv. Družstevní byty pro mnoho let „nebydlící“ členy Stavebního bytového družstva Pokrok (SBD Pokrok) a Stavebního bytového družstva Stavbař (SBD Stavbař) přijdou novopečené obyvatele do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Pro začátek stačilo, když obyvatelé, kteří se nastěhovali teprve před několika dny, zaplatili třetinu nákladů na výstavbu. Zbytek pak budou splácet třicet let formou družstevního nájemného.
Družstevní renesance
Dvě bytová družstva, jejichž historie sahá až do pozdních 50. let minulého století, navazují na fenomén, který má v tuzemsku poněkud nepříznivé konotace. „Družstevnictví bylo vnímáno jako relikt socialismu, kterého je třeba se zbavit,“ vzpomíná Oldřich Sova, předseda SBD Pokrok, na raná 90. léta minulého století, kdy se nad dosud dominantním způsobem výstavby začalo smrákat. Přestože historie bytového družstevnictví začala na území Česka už za první republiky a nezastupitelné místo si v rámci Evropy dodnes udrželo hlavně ve Skandinávii, Středomoří či v Rakousku a Německu, tady mu zůstala zjednodušující nálepka socialistického experimentování. Záhy po revoluci se tímto způsobem stavět přestalo a v roce 1994 přišel zákon, který de facto rozhodl o privatizaci všech družstevních bytů. Ta je dnes dokončena z devadesáti procent.
Přesto dnes tento relikt socialismu oživují nejen stará bytová družstva, která posledních dvacet let zastávala jen funkci správců nemovitostí, ale i developeři. Dokonce se zdá, že jim tento fenomén v poslední době doslova učaroval. Není divu. Jeho kouzlo spočívá v tom, že může oslovit i klienty, kteří doposud stáli stranou – ty, kteří z nějakého důvodu nedosáhnou na hypotéku. Třeba lidi pracující na živnostenský list, studenty, mladé rodiny, seniory či lidi s neprokazatelnými příjmy nebo zápisem v bankovním registru dlužníků. Nejde o zanedbatelný počet lidí, a proto nepřekvapí, že firmy, které hledají způsob, jak i v době výrazného poklesu poptávky prodávat byty, přicházejí s nápadem stavět družstevní byty.
Na družstevní výstavbu půjčují zatím jen dvě banky – ČSOB a Česká spořitelna. Prvně zmíněná jich financuje pět a jedná o dalším, druhá loni úvěrovala šest projektů. „První zájemci se objevili již v průběhu roku 2010, větší počet žádostí o financování družstevní výstavby jsme ale obdrželi až loni, a to jak ze strany developerů zabývajících se doposud ‚tradiční‘ rezidenční výstavbou, tak i nových subjektů na trhu,“ říká Pavla Hávová, mluvčí ČSOB. Speciální požadavky prý banky na developery nekladou. „Požadované záruky jsou standardní jako na každý jiný projekt, tedy zástava budované nemovitosti, blokace účtů souvisejících s projektem a zástava pojistného plnění z pojištění nemovitosti. V průběhu výstavby sledujeme kvalitu, abychom omezili stavební riziko,“ vypočítává Klára Pařezová, mluvčí České spořitelny. Takzvané „developerské riziko“, které je spojeno s obsazeností, hodnotí banky v případě družstevní výstavby dokonce jako nižší než u jiných projektů. „Je omezeno vysokým podílem členů s uhrazenými družstevními podíly před čerpáním úvěru,“ dodává Pařezová.
Kolik družstevních bytů v Praze aktuálně vzniká, není jasné. „Konečnou formu vlastnictví bytu lze definovat až při zapsání na katastru nemovitostí, proto lze jejich počet jen odhadovat. Dle mého názoru je nyní ve výstavbě méně než 500 jednotek,“ myslí si Pavel Smolka, realitní analytik společnosti Jones Lang LaSalle.
Nouzové řešení
Developerům, kteří rezignovali na výstavbu a mají k dispozici pozemky, stavební povolení či se jim nedaří prodávat dokončené byty, svitla naděje. Projekty mohou nabízet družstvům i konkurenci, která se rozhodla „přesedlat“ na družstevní výstavbu. Své zkušenosti s tím má Oldřich Sova i František Sojka, který předsedá SBD Stavbař. V poslední době se na ně s tímto úmyslem obrátilo hned několik developerů. „Za byty ale chtěli příliš vysoké částky a našim požadavkům často neodpovídala ani kvalita zpracování. My si ale nemůžeme dovolit nabízet bydlení, které po stavební stránce není perfektní. Nedostatky byly často i ve společných prostorách,“ říká Sojka. Vedení družstev je totiž se svými členy v těsném kontaktu, a za každou chybu či vícenáklady proto nese větší odpovědnost. Protože u družstev funguje demokracie, žádný předseda by si už v zájmu své „sebezáchovy“ nedovolil převzít problematický projekt. „To je jeden z důvodů, proč byty a společné prostory v Pískové vypadají tak, jak vypadají,“ dodává Sojka.
Některá bytová družstva se navíc obávají, že při spolupráci s developery by se o pravomoce dělily dva subjekty. Ty se mezi sebou nemusejí vždy domluvit a mohou z toho vyplynout problémy, které „odnesou“ hlavně bydlící členové družstva.
Družstva, která si o nové bytové výstavbě mohla nechat v posledních dvaceti letech jen zdát, mají dnes z čeho vybírat. I díky tomu mohou SBD Stavbař a SBD Pokrok, která tento rok chystají fúzi, plánovat další výstavbu. K projektu v Modřanech přibudou další – v Letňanech, Hostivaři a také na Jižním Městě. Čekajících, respektive „nebydlících“ členů mají jen zmíněná dvě družstva přes dva tisíce, a tak o tom, že zájem bude, tedy není třeba pochybovat.
Sám, nebo dohromady?
Projekty s družstevními byty jsou zatím spíše komorní – taková je například Rezidence Nová Michle, která bude dokončena v květnu 2012. V první fázi nabídne jen 26 bytů a druhou etapu firma 4fund, která je developerem projektu, plánuje zahájit až poté. Jistou výjimkou na trhu je developer Finep. Ten od loňského podzimu nabízí k prodeji 62 bytů v proseckém projektu Habr a aktuálně začíná připravovat další družstevní výstavbu. Finep ale byty nebude spravovat sám, nýbrž ve spolupráci se zavedeným družstvem SBD Praha. Byť takovou spolupráci úvěrující banky striktně nevyžadují, je to jedno z důležitých kritérií, která nakonec rozhodnou a zaručí výhodnější podmínky financování. „Vybrali jsme ho proto, že jde o jedno z největších a nejzkušenějších družstev, které má zkušenosti i se správou objektů,“ říká Štěpán Havlas, finanční ředitel společnosti Finep. Třetí měsíc poté, co je projekt nabízen na trhu, má už polovinu bytů obsazených. Finep i SBD Praha proto uvažují o spolupráci i do budoucna. „Zájem o tuto formu výstavby je opravdu značný. Přineslo nám to i zájem dalších subjektů o spolupráci při realizaci jejich developerských záměrů, a to nejen z Prahy,“ říká Martin Kroh, předseda SBD Praha.
Nájem místo hypotéky
I developeři, kteří stavějí rodinné domy, přicházejí s novými nápady. Zatím s poslední novinkou se objevila firma Ekonomické stavby: k už zavedeným programům loni v září přidala Chytrý nájem. V jeho rámci nabízí domy, které neprodává, nýbrž pronajímá. Nájemníkem se může stát každý, kdo si může dovolit zaplatit desetinu ceny domu a pozemku. Dalších třicet let se pak každou zaplacenou činží blíží k okamžiku, kdy dům bude převeden do jeho vlastnictví. Jak je to s výhodností ve srovnání s běžnou hypotékou? „Startovací podmínky byly stanoveny přísněji. Od ledna 2012 vychází úrok na 4,5 procenta. Je tedy srovnatelný s mírně horší hypotékou. Pro jeho výpočet je ale třeba odečíst služby, které hypotéka standardně nenabízí, tedy pojištění, daň z nemovitosti a hlavně servisní modul s třicetiletou zárukou,“ vysvětluje David Mencl, ředitel Ekonomických staveb. Se situací, kdy klient nebude schopen nájem platit, developer zatím zkušenost nemá, plánuje ale takovým klientům pomoci. Pokud bude výpadek dočasný, nabídne odklad splácení. „Pokud by šlo o dlouhodobý problém bez vyhlídky obratu, nezbude než nájem ukončit. Z chytrého nájmu se tak stane nájem obyčejný,“ vysvětluje Mencl. Počet domů, které developer takto každý rok nabídne, je omezený – bude jich jen 50 ročně. Většina klientů ovšem už od začátku dává přednost hypotéce. „Překvapil nás ale velký zájem klientů movitých, kteří jen jednoduše nechtějí svůj dům vlastnit a láká je naše služba bezplatné údržby a servisu domu,“ uzavírá Mencl.
ČLÁNKY DO MAILU