JAN SADIL, HYPOTEČNÍ BANKA: Podle ředitele Hypoteční banky Jana Sadila se hypoteční trh za deset let výrazně posunul k lepšímu. Snad jedinou vadu vidí v pomalém chodu státní správy, konkrétně dlouhých lhůtách zápisů do katastrů nemovitostí.
JAN SADIL, HYPOTEČNÍ BANKA: Podle ředitele Hypoteční banky Jana Sadila se hypoteční trh za deset let výrazně posunul k lepšímu. Snad jedinou vadu vidí v pomalém chodu státní správy, konkrétně dlouhých lhůtách zápisů do katastrů nemovitostí.
V letošním prvním čtvrtletí vykázaly některé hypoteční banky nárůsty objemu poskytnutých úvěrů o více než sto procent. Čeká nás rekordní hypoteční rok?
Já jsem samozřejmě spokojený, nicméně výsledky bych nepřeceňoval, ostatně souhrnná čísla za celý trh ještě neznáme. Jakékoli predikce jsou velmi těžké. Hypoteční trh je mladý, dynamický, bez dlouhé historie, a navíc je ve hře příliš mnoho neznámých. Za všechny zmíním jenom zvýšení DPH na stavební práce. Už dva roky dosahuje trh růstu přes 40 procent, ovšem také zde už je nezanedbatelná základna, loni objem občanských hypoték činil kolem 72 miliard korun. Zvyšování o desítky procent je proto nesnadné. Každopádně jsem ale příjemně překvapen a pokud jsem až dosud mluvil o růstu 20 až 30 procent, dnes už to vidím spíše na třicet.
Hypotéky v Česku slaví desetileté jubileum. Co se za uplynulou dekádu změnilo?
Určitě objemy a počty, ty jsou o řád jinde. Také produktová nabídka se velmi rozšířila. Jiný je i přístup bank, jsou otevřenější, což je patrné na zjednodušené dokumentaci i době projednávání úvěrů. Před deseti lety se třeba vyžadovalo, aby klient měl trvalé bydliště v místě objektu úvěru, to dnes už zní téměř neuvěřitelně. A samozřejmě se změnily úrokové sazby, z někdejších deseti a více procent na současné čtyři a nějaké desetinky. Vývoj ale přinesl i jistá negativa: zmizela například státní finanční podpora ve výši čtyř procent.
Určitě jsou dnes hypotéky také podstatně dostupnější. Nezmírnily banky své požadavky na bonitu klienta?
Myslím, že se o nějaké zásadní změny nejedná. Banky jsou určitě ochotny podstupovat větší rizika, třeba hypotéka bez doložení příjmů by před deseti lety byla naprosto nemyslitelná. Ale základní parametry posuzování bonity žadatele se třeba u nás v bance posunuly jen mírně. Celkově větší dostupnost je spíš výsledkem poklesu sazeb. Hypotéky jsou prostě levnější, takže je může získat více lidí.
Existují nějaké objektivní překážky, něco, co hypotečním bankám dělá problémy? První, co mne napadá, jsou katastry nemovitostí. Některé jsou velmi pomalé, v Praze je standardní lhůta pět měsíců. Mně se na tom nelíbí především to, že musíme přijímat riziko, které je produkováno nečinností katastrů. Většinu úvěrů poskytujeme na základě pouhých návrhů na vklad zástavních i vlastnických práv. Vznikají tím bankám reálné potíže?
Nikoli v masovém měřítku, ale jde o princip. Soukromé subjekty přejímají riziko vzniklé na základě pomalého chodu státní správy. Dokážeme s tím žít. Ale před deseti lety to pro mne byla nedotknutelná zásada: čerpání úvěru až po vkladu zástavního práva. I tady vidíte, jak se trh a i moje myšlení posunuly.
Statistiky ukazují, že v posledních letech klesá úrok, ale také se snižuje rozdíl mezi základní úrokovou sazbou a sazbami hypotečních bank, měřených Hypoindexem - v průběhu tří let poklesl ze tří na dvě procenta. Můžeme očekávat další redukci tohoto rozdílu?
Na místě je opatrnost, Hypoindex je tvořen zprůměrováním všech poskytnutých sazeb, před třemi lety nebylo tolik jednoletých fixací, kde je úročení pochopitelně nejnižší. Já tady prostor vidím dosti omezený. Skutečností je, že PRIBOR dnes činí zhruba 2,4 procenta a na trhu jsou jednoleté hypotéky za 2,59 procenta, ale z takové marže se nelze uživit. Banky přeci musí generovat nějaký zisk. Všude v Evropě se marže hypotečních bank pohybují okolo jednoho procenta. Upřímně řečeno: na hypoteční úrok se podle mne soustřeďuje příliš mnoho pozornosti. Podívejte se na úročení třeba kreditních karet, tam je to třeba 20 procent a všechny to nechává v klidu.
Hypoteční banky často mluví o zjednodušení formalit. K těm patří i výpisy z katastrů a katastrální snímky, které lze získat jenom v dané lokalitě. Proč už nekomunikujete s katastrem sami - v tomto ohledu to pro klienty dělá snad jedině Česká spořitelna?! V první řadě výpisy něco stojí. Jednoduchý je za padesát korun, ale třeba výpisy vlastnických poměrů v bytových domech mohou stát i tisíce. Uvažujeme o tom, jak břemeno komunikace s katastrem z klienta setřást, ale nemáme ještě jasno o cenových dopadech takového kroku. Ale hlavně si myslím, že aktuální situace je jiná. U nás, ale i jinde sjednávají řadu hypoték se zákazníky externí partneři bank - finanční poradci. Myslím, že většina z nich katastrální agendu pro klienta obstará. Stavební spořitelny si za svou poplatkovou politiku vysloužily veřejnou kritiku a dokonce i exekutivní zásah. Svým klientům účtují kolem 200 korun ročně, což je ovšem tolik, kolik hypoteční banky požadují za měsíc. Kdy se dočkáme snížení poplatků? Všichni nás tlačíte do nízkých úrokových marží, nechceme tedy poplatky rozpouštět v úroku. Správa úvěru je ale docela nákladná záležitost, požadavky klientů v průběhu umořování úvěrů jsou časté a poměrně komplikované. Nevidím pro snižování poplatků velký prostor. Navíc berte v úvahu skutečnost, že výše poplatků za vedení účtů se od roku 1996 v zásadě nezměnila. Čekají hypoteční trh v dohledné době nějaké zásadní změny? Nemyslím. Produktová nabídka je dostatečně široká, konkurence silná. Stěží se objeví nějaký nový hráč, který by trhem skutečně zacloumal, což nevylučuje příchod malých, kteří by získali nějaké procento prodeje. Zatím se nijak razantně nerozvíjí ani sekundární trh - tedy obchod s realitami zatíženými hypotékou, který je leckde na Západě běžnou věcí. U nás se takové případy počítají v desítkách či stovkách. Nečekám ani jiný přístup státu -tady je zapotřebí jasná koncepce bytové politiky a té se nejspíš hned tak nedočkáme. Ale zcela jistě se bude dále prosazovat jiný způsob prodeje. Klient by do banky neměl jít pro konkrétní typ hypotéky, ale řešit svůj problém. A vhodný produkt bychom mu měli doporučit my. Mluvíte ale jenom o nabídce. Zvýšení DPH na výstavbu bytů nelze vyloučit. Bude pak o hypotéky takový zájem jako dnes?
To je těžká otázka, protože dnes skutečně nevíme, jaký vliv na ceny nemovitostí nakonec změna DPH a případná definice sociálního bydlení bude mít, respektive jak celá tato akce dopadne. Podíl financování nové bytové výstavby prostřednictvím hypotečních úvěrů je poměrně vysoký, a tam bude případné navýšení cen pravděpodobně nejcitelnější, ale stále značné množství hypoték směřuje do obchodních transakcí se „starými“ byty a domy. Já osobně očekávám mírné, i když snad jen dočasné, snížení poptávky. Z dlouhodobého hlediska jsem přesvědčen o tom, že naši klienti budou potřebovat peníze na bydlení určitě i v budoucnu.
