Hypotéky na dně? Nebojte, dáme vám to ještě levněji

Bankéři roky tvrdí, že sazby u hypoték jsou už na dně a nemohou jít níž. Přesto klesají. A kvůli tvrdé konkurenci a nové legislativě budou dál.

V dubnu čtyřiatřicetileté účetní Janě končí pětiletá fixace hypotečního úvěru. Už loni přitom začala hledat nejvýhodnější možnosti, jak hypotéku přefinancovat. „Ještě než jsem oslovila svou banku, tak mi na začátku loňských prázdnin sami volali, jestli už mám představu, co chci dělat s hypotékou, jak si představuji fixaci, jestli hodlám část předčasně splatit, nebo jestli se poohlížím jinde,“ uvádí Jana, která si nepřála uvést celé jméno. Banka jí na dalších pět let nabídla velmi výhodnou sazbu 1,74 procenta.

Pozoruhodné je, že na rozdíl od minulosti si bankovní dům „opečovával“ klienta téměř rok dopředu. Svědčí to o tvrdém boji na hypotečním trhu o každého zájemce o půjčku na bydlení. Tím spíše, když je klient prověřený a banka zná jeho historii a má s ním zkušenosti. Získat nového klienta pro banku totiž není zadarmo.

Další ofenziva

A konkurence v poskytování hypoték může ještě notně přitvrdit. Jsou pro to dva zásadní důvody. Prvním je skutečnost, že peníze jsou stále levnější. Druhým pak zákon o spotřebitelském úvěru, který nyní projednává Poslanecká sněmovna. Má začít platit od příštího roku.

Zákon výrazně pomůže klientům a umožní jim bez sankcí splatit nejméně pětinu hypotéky ročně. Ve hře je navíc stále i varianta, kdy by dlužník mohl splatit až čtvrtinu jistiny. Zároveň budou muset finanční ústavy odhalit skutečnou cenu hypotéky obdobně, jako se u spotřebitelských úvěrů uvádí roční procentní sazba nákladů (RPSN). Nyní banky uvádějí jen nejnižší úrokovou sazbu, od níž hypotéky poskytují. A to bez poplatků za správu účtu, bez pojištění nebo nákladů na vyřízení hypotéky. Po platnosti zákona budou muset uvádět jednu sazbu. Zájemce o hypotéku si tak bude moci lehce srovnat nabídky jednotlivých bank.

Banky se proto budou snažit ukořistit co nejvíce hypoték ještě předtím, než zákon začne platit. Svědčí o tom zlevnění hypoték, které už oznámila Česká spořitelna. Banka dramaticky snížila cenu úvěrů na bydlení, u nichž je úroková sazba zafixována na deset let. Zavazuje si tak klienta, který pak bez sankcí nebude moci deset let předčasně splatit část hypotéky. Zákon o spotřebitelském úvěru sice umožní předčasné splátky i u hypoték sjednaných před jeho platností, ale až v době, kdy je bude možné refinancovat neboli při takzvané „otočce“. „Je to přesně kvůli novému zákonu. Chtějí mít hypotéky, které poběží co nejdéle,“ uvádí finančník, který si nepřál být jmenován. Podobně se vyjádřili i další bankéři.

Česká spořitelna proto nyní nabízí desetileté hypotéky se sazbou od 1,89 procenta, pětileté od 1,99 procenta a tříleté od 2,19 procenta. Nejdelší hypotéky jsou tak nejlevnější, přestože v současnosti cena peněz s délkou splácení na trhu roste. Spořitelna tím jde proti vývoji na trhu. Liší se také od konkurence, u níž platí, že čím delší fixace, tím dražší hypotéka.

Snadné zisky

Spořitelna není jediná, kdo v poslední době přišel se zlevněním hypotečních úvěrů. Nižší sazby oznámila na konci března GE Money Bank, Sberbank nebo například Raiffeisenbank. „V posledních dvou třech měsících snížila úrokové sazby většina trhu. Jedním z důvodů je snížení nákladů na zdroje, které patří k základním složkám cenotvorby,“ uvádí produktový manažer Sberbank Vojtěch Batěk.

Zlevňování sazeb navíc může ještě pokračovat, protože zejména velké banky mají na svých účtech přebytek peněz, které se snaží rozpůjčovat téměř za každou cenu. „Úrokové sazby možná půjdou ještě trochu níž,“ přiznává šéf Československé obchodní banky John Hollows. „Z pohledu nákladů na kapitál jsou nicméně sazby pod dvěma procenty už velmi nízko, co se týká ziskovosti,“ dodává. Podle Hollowse je úroková sazba ve výši dvou procent kritickou hranicí. „Pokud se bude dál snižovat, může to některé banky odradit. Mohou říct, že už pro ně tento byznys není zajímavý,“ tvrdí.

O tom ale jiní odborníci pochybují. „Hypotéky jsou pro banky jedním z nejzajímavějších produktů. Jednak pro ně představují snadné a bezpečné zisky, jednak klienta nutí k dlouhodobému vztahu k bance,“ upozorňuje ekonomický expert ČSSD Martin Pros.

O prostoru ke snižování sazeb svědčí i marže, kterou banky na hypotékách mají. Cena, za niž banka získává peníze, takzvaný úrokový swap, byla minulý týden u pětiletých půjček 0,35 procenta. U desetiletých pak 0,6 procenta. Na nejoblíbenějších pětiletých hypotékách tak mají banky v průměru hrubou ziskovou marži bez nákladů na získání klienta nebo zpracování půjčky téměř dvě procenta.

Velké finanční ústavy navíc mohou na úvěrech na bydlení vydělat ještě víc. „Větší banky mají více depozit, než jsou schopny zaúvěrovat. Mají je skoro zadarmo,“ upozorňuje již zmiňovaný zdroj z finančních kruhů. Banky totiž nyní úročí vklady naprosto minimálně. Například u ČSOB Spořicího účtu je nejvyšší sazba jen 0,35 procenta. Ještě nižší úroky jsou u běžných účtů. Část těchto peněz – takzvanou sedlinu – bankovní domy mohou využít na dlouhodobé půjčky. Jde o tu část prostředků, která v bance leží roky.

Hypoteční úvěry jsou navíc produktem s nízkým rizikem. Nesplácejí se podle údajů České národní banky jen 2,12 procenta z celého objemu těchto půjček, což představuje částku 18,5 miliardy korun. I v případě nesplácení ale banka o peníze nepřijde. Vezme si nemovitost, kterou dlužník ručí za hypotéku, a prodá ji. Z výtěžku prodeje se pak zaplatí závazky vůči bance. Ztráty z hypoték jsou tak pro bankovní domy fakticky nulové.

Mohlo by se to ale změnit, pokud by přišla další velká krize, o níž mnoho odborníků spekuluje. Hlavně kvůli růstu cen akcií, dluhopisů a také realit, ke kterému značně přispívají centrální banky svou politikou levných peněz.

V Česku nemovitosti nejvýrazněji zdražují v Praze. „Přifukuje se realitní bublina a myslím, že to bude ještě větší,mazec‘ než předchozí krize. Ceny nemovitostí nemají reálnou bázi. V Česku se bude opakovat, co se stalo v Americe. Bude to velký průser. Banky by raději peníze měly nacpat do podnikání, a nikoli do hypoték,“ řekl týdeníku Euro Ivan Žikeš. Majitel karlovarské realitní kanceláře Recom Reality a někdejší dlouholetý šéf Asociace realitních kanceláří České republiky na problémy realitního trhu upozorňoval už před minulou krizí. Podle něj bude mít řada lidí velké problémy se splácením hypoték, když se úrokové sazby za pár let zvednou.

Bankéři jsou ale zatím o poznání klidnější. „Určitá inflace na nemovitostním trhu je, ale v současnosti nevidíme, že by se vytvářela bublina, která by mohla prasknout,“ míní šéf ČSOB.

Lobbování bank

Kolem nového zákona o spotřebitelském úvěru je teď poměrně rušno. Bankám se nelíbí možnost, že by klienti mohli splatit čtvrtinu jistiny z hypotečního úvěru, a také to, že by v případě prodeje nemovitosti mohli splatit celý úvěr. Proti těmto návrhům proto lobbují. Výkonný ředitel České bankovní asociace Pavel Štěpánek poslal šéfovi rozpočtového výboru Václavu Votavovi (ČSSD) dopis, v němž uvádí, že zmíněná opatření by zdražila hypotéky.

Pros, který ještě jako náměstek ministra financí zákon o spotřebitelském úvěru připravoval, s tím ale nesouhlasí: „Na hypotečním trhu existuje konkurence, která je poměrně ostrá a která nedovolí poskytovatelům plně promítnout zvýšené náklady do klientských sazeb. Ostatně některé z bank již předčasné splacení bez poplatků začaly nabízet.“ Při splátce čtvrtiny hypotéky by klient navíc mohl ušetřit tisíce korun ročně.

Bankám vadí i to, že by se zákon dotkl také starých smluv. Tedy že by předčasné splátky bez sankcí byly možné od prvního refi nancování hypotéky po platnosti zákona. Podle Prose o retroaktivitu v pravém slova smyslu nejde. „Klient může při refixaci úvěr splatit zcela zdarma a vzít si nový úvěr, jehož předčasné splácení se bude řídit již podle nových pravidel,“ uvádí.

Banky budou přesvědčovat poslance i o tom, aby neprošel návrh, který by umožnil splacení celé hypotéky při prodeji nemovitosti. Finančním ústavům přitom naslouchá ministerstvo financí Andreje Babiše. Štěpánek ostatně ve svém dopisu Babišův resort pochválil za konstruktivní a věcný postoj při projednávání přílohy. Vzhledem k velikosti Babišova impéria Agrofert se i zde dostává ministr financí na tenký led, protože skupina ke konci roku 2014 dlužila bankám astronomickou částku 25,2 miliardy korun.

Podle Prose by ale změna měla příznivý dopad na celou ekonomiku. „Ve vyspělých státech je regulace hypotečního trhu daleko vstřícnější vůči občanům než vůči bankám. Například v Německu lze splatit hypotéku zdarma v případě prodeje nemovitosti, aby se podpořila mobilita občanů za prací,“ zdůrazňuje. Ve sněmovně se tak svede o podobu zákona ještě velký boj.