Očekávané silné zpomalení české ekonomiky se nutně podepíše i na poklesu objemu hypoték, které si letos lidé a firmy půjčí.
I přesto, že centrální banka bude zřejmě dál snižovat sazby, jejich úroky porostou. Banky si do nich totiž promítnou vyšší předpokládané riziko nesplácení.
Zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypoték a vyšší úrokové sazby, to je výhled pro hypoteční trh letošního roku. Důvod? Především silné zpomalení ekonomiky a očekávané zvyšování nezaměstnanosti. Banky tak v poskytování hypoték letos ještě přitvrdí a dál budou zpřísňovat pravidla pro jejich poskytování.
V posledních pěti letech objem poskytnutých hypoték v Česku trvale rostl. Zatímco v roce 2003 činil 36 miliard korun, v roce 2007, kdy byl na vrcholu, to bylo přes 140 miliard. Podle statistických údajů za tři čtvrtletí loňského roku banky poskytly na trhu hypotéky za celkem 90 miliard korun, za celý rok se očekává kolem 120 miliard.
Optimisté čekají, že v letošním roce to bude stejné, spíš ale půjde o číslo nižší. Nakonec budeme zřejmě rádi, když pokles dosáhne jen deseti procent. Tempo růstu ekonomiky totiž silně klesne, aktualizované odhady pro země Evropské unie včetně té naší se propadají do stále většího pesimismu.
„Očekáváme, že český hypoteční trh v porovnání s loňským rokem zůstane letos zhruba na stejné úrovni, je možné očekávat i menší pokles. Nicméně je třeba podotknout, že se jedná o odhad, který může ovlivnit celková ekonomická situace v naší zemi,“ říká Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky.
Celkový objem poskytnutých hypoték sám o sobě asi málokoho vzruší, dokud si neuvědomí, co vlastně říká: méně lidí bude mít na to vzít si hypotéku a splácet ji a současně banky budou dál zvyšovat rizikovou prémii připočítávanou k základní úrokové sazbě. I přesto, že minimálně v první polovině roku lze od České národní banky očekávat další snižování základní sazby, úroky u hypoték velmi pravděpodobně porostou. Kromě toho lze čekat, že banky se budou jistit i jinak – budou chtít kvalitnější zástavu. Stoprocentní hypotéka se letos stane spíš příběhem z říše snů.
STÁTNÍ PODPORA K HYPOTÉKÁM PRO MLADÉ
1. 9. 2002 - 31. 1. 2003 činila státní podpora 3% body
1. 2. 2003 - 31. 1. 2004 činila státní podpora 2% body
1. 2. 2004 - 31. 1. 2005 činila státní podpora 1% bod
1. 2. 2005 - 31. 1. 2009 činila státní podpora 0% bodů
1. 2. 2009 - 31. 1. 2010 činí státní podpora 1% bod
Pramen: ministerstvo pro místní rozvoj
Základní sazba centrální banky po snížení loni v prosinci o půl procentního bodu činí v současné době 2,25 procenta. Nejbližší měnové zasedání bankovní rady se koná 5. února a trh počítá s tím, že dojde k dalšímu snížení sazby.
Podle Hypoindexu byl loni v prosinci průměrný úrok u hypotéky na úrovni 5,69 procenta. To v porovnání s prosincem roku 2007 představuje nárůst o 0,35 procentního bodu. Zatímco první polovinu loňského roku se úroková sazba podle Hypoindexu držela kolem úrovně 5,5 procenta, od července do srpna narostla až k 5,8 procenta (podrobněji v tabulce).
Vrací se státní dotace
Vyšší hladina úrokových sazeb na trhu vrátila mladým lidem do 36 let věku jednu drobnou výhodu. Mohou letos počítat se státní podporou k novým hypotečním úvěrům využitým na nákup staršího bytu nebo domu. Ministerstvo pro místní rozvoj totiž spočítalo za rok 2008 průměrnou úrokovou sazbu na více než 5,6 procenta, a podle zákona, pokud sazby překročí hranici pěti procent, vstupuje do hry jednoprocentní dotace státu k úrokům u hypoték. Stát tuto podporu kvůli nízkému úročení hypoték neposkytoval od února 2005.
„Všichni žadatelé, kteří zahájí čerpání hypotečního úvěru v období od 1. února 2009 do 31. ledna 2010, mají nárok na státní příspěvek ve výši jednoho procentního bodu,“ uvedlo ve svém tiskovém prohlášení ministerstvo pro místní rozvoj s tím, že podpora bude platit i pro lidi, kterým po 31. lednu 2009 končí fixační období hypotéky. I přes jistě pozitivní náladu těch, kteří splňují věkový limit a další podmínky nelze čekat, že tato skutečnost nějak výrazně ovlivní vývoj hypotečního trhu. Týká se totiž jen omezené skupiny lidí, nejde o plošné opatření.
Ministerstvo pro místní rozvoj má povinnost vždy k 1. únoru příslušného roku zveřejnit průměrnou sazbu úroku za předchozí rok vypočtenou na základě nařízení vlády. Státní podpora je poskytována formou úrokové dotace ke splátkám hypotečního úvěru. Její výše se pohybuje od jednoho do čtyř procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce.
Výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena. Dotace je poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Další podmínkou je cena bytu, která nesmí překročit 800 tisíc korun a v případě rodinného domu 1,5 milionu. Nad tyto částky dotaci stát neposkytuje.
Jak to bude s cenami
Letošní rok tedy podle očekávání bude rokem, v němž centrální banka bude držet nízkou základní úrokovou sazbu, nicméně banky ji opatří vyšší rizikovou přirážkou. Vykompenzuje tuto skutečnost pokles cen nemovitostí? Jaký bude vývoj cen realitního trhu v roce 2009?
Pokud jde o komerční reality, tedy kanceláře, sklady a podobně, mělo by například podle analytika Atlantik FT Patricka Vyroubala dojít k poklesu ocenění. Má to ale trochu háček. „Bohužel nyní je problém zjistit tržní cenu nemovitostí, jelikož objem transakcí dramaticky poklesl či dokonce v posledních týdnech téměř ustal. Představy prodávajících a kupujících se také značně rozcházejí, a tak je obtížně stanovit nějakou objektivní cenu pro podobné typy nemovitostí,“ upozorňuje Vyroubal. Pro letošek nicméně čeká pokles cen komerčních realit o 15 až 20 procent. Samozřejmě bude rozhodovat konkrétní lokalita a kvalita nemovitosti.
Pokud jde o rezidenční nemovitosti, očekává Vyroubal pokles cen v krajních případech i o 20 procent – například u panelových bytů s horší dopravní infrastrukturou; v průměru by mělo jít o mírný pokles zhruba o pět procent.
Za hlavní důvody snižování cen označuje Vyroubal zpřísněné podmínky u nových hypoték a o něco vyšší úrokové sazby. To ochladí spotřebitelskou poptávku, zejména dlouhodobé investice, mezi něž splácení hypotečního úvěru patří.
Nižší poptávka bude mít za následek delší dobu prodeje u nabízených nemovitostí, což může vést k tomu, že prodávající budou postupně snižovat ceny. V krajním případě kupující můžou odkládat nákupy v očekávání ještě nižší cen, což prohloubí cenový pokles. „U nových bytů lze nyní vidět, že ceny klesají, byť katalogová cena zůstává stejná, jelikož developeři posky
tují vyšší než obvyklé slevy. Snížit cenu jim také dovolí snižování cen pozemků, které lze již pozorovat. U nových bytů bych letos obecně čekal cenovou stagnaci či mírný pokles,“ říká Vyroubal.
„V roce 2009 předpokládáme v celé České republice pokles cen, zejména u větších bytů v panelových domech na okrajových sídlištích měst, ale i u nových bytů v méně atraktivních lokalitách,“ říká i Petr Hlaváč, náměstek generálního ředitele Hypoteční banky. Naopak k poklesu cen nemusí podle něho dojít u pozemků pro individuální výstavbu s výhodnou polohou ve městech nebo s blízkou občanskou vybaveností, a to vzhledem k jejich trvalému nedostatku. Za cenově stabilní lze zatím podle Hlaváče považovat i trh rodinných domků.
