Ukončením regulace nájemného roku 2010 v šedesáti procentech bytů a v roce 2012 ve zbývajících čtyřiceti procentech může mezi majiteli domů a jejich nájemníky nastat složitá situace. Novelu občanského zákoníku, která nabízela řešení, totiž poslanci už v tomto volebním období neprojednají.
Autor: Jakub Hněvkovský
Od ledna roku 2011 bude ve většině měst i obcí volné nájemné. Dvouletý odklad mají pouze Praha, krajská města kromě Ústí nad Labem a Ostravy a středočeská města nad 10 tisíc obyvatel. Podle odhadů ministerstva pro místní rozvoj vzroste regulované nájemné v příštím roce průměrně o 17,3 procenta. Ovšem v některých menších městech a obcích až o více než 50 procent, a to především v bytech, kde v roce 2010 regulace nájemného skončí. Naopak v krajských městech by měl být procentní nárůst nižší, protože nájemné je v nich vyšší a jeho regulace potrvá do roku 2012. Kalkulačku pro výpočet regulovaného nájemného nabízí na svých webových stránkách ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmr.cz/bytova-politika/kalkulacka-najemneho).
Přitom nájemné bude podle majitelů bytů po ukončení jednostranného navyšování stále o 20 až 60 procent pod cenou místně obvyklého nájemného. „Deregulované nájemné i po dosažení cílové částky v mnoha případech nepokryje náklady na takzvanou prostou reprodukci nemovitosti,“ tvrdí předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimeček. Do nákladů prosté reprodukce jsou podle jeho slov započteny veškeré ekonomické výdaje včetně odpisů bez profitu. Například u panelových domů činí přibližně 55 korun z metru čtverečního měsíčně.
Nájemníci se vystěhují jen s nataženou dlaní Milan Krček, který vlastní v Praze činžovní dům s nájemními byty, je přesvědčen, že v tuzemsku došlo ke zkamenění či zakonzervování předlistopadových nájemních smluv. Smlouvy přešly administrativní formou ze státu na nové pronajímatele, jimiž jsou především restituenti.
„Nebyly svobodně uzavřeny, existuje tu vynucený vztah na dobu neurčitou, tedy nekonečně dlouhou v podnákladové výši,“ je přesvědčen muž, který má ve své svém domě 25 nájemníků, z nichž necelá desítka stále ještě platí regulované nájemné.
Aby mohl od ostatních požadovat vyšší nájem, musel byty nejprve vyklidit. Buď někteří umřeli bez příbuzných, kteří by se tam nastěhovali, anebo nájemníky vyplatil. „Vystěhují se jen s nataženou dlaní – to je jedna z věcí, která je špatně. Mohl jsem si dovolit jim dát odstupné tři až tři a půl tisíce korun za metr čtvereční. To byla částka, která mi vyšla, aby se vložená investice včetně rekonstrukce bytů do deseti let vrátila,“ vypočítává Krček.
Majitelé domů, kteří se rozhodli byty vyklidit, rekonstruovat a posléze rozprodat, sahají i k mnohem vyšším částkám. Ceny odstupného se v lukrativních částech Prahy pohybují až k deseti tisícům korun za metr čtvereční. Náklady na renovaci bytu přijdou na dvacet tisíc korun za metr čtvereční, pět tisíc za metr stojí obnova společných částí domů – fasáda, střecha, rozvody. Takže metr čtvereční přijde majitele domu na 35 tisíc korun. Takové byty se prodávají kolem 70 až 100 tisíc korun za metr čtvereční.
Za rok a půl, maximálně tři a půl, nastane patová situace
V případě, že se majitelé bytů rozhodnou od roku 2011 a 2013 požadovat tržní nájemné, které jim umožní nejenom financovat nutné opravy, ale tvořit i zisk, nenajdou zákonnou oporu, podle níž postupovat. Zbudou jim jen příslušné obecné soudy. Poslanci totiž shodili z jednacího stolu novelu občanského zákoníku, která řešila, jak postupovat, když se majitel bytu s nájemníkem na výši nájemného nedohodnou.
Podle náměstka ministra pro místní rozvoj Miroslava Kalouse novela občanského zákoníku řešila narovnání vztahů nájmů v oblasti bydlení. „Ale až skončí v roce 2010, respektive 2012 zákon 107 o jednostranném zvyšování nájemného, nastane patová situace. Společnost potřebuje pravidla i na takovéto situace,“ míní náměstek, který se na vytvoření novely občanského zákoníku podílel. Ta nabízela soudní řešení o výšce nájemného, dvouletou výpovědní lhůtu či ukončení takzvaných přechodů nájemného na osoby blízké a podobně. „Návrh obsahoval i aspekt sociální jistoty pro starší obyvatele,“ uvádí Kalous, podle něhož je třeba okruh regulovaných bytů postupně snižovat na minimum až k ukončení regulace, ovšem citlivě s ohledem na sociálně slabé obyvatele.
Také výkonný místopředseda Občanského sdružení majitelů domů Milan Krček tvrdí, že s protikrizovým prodloužením regulace nájmů o dva roky ve vybraných oblastech musí jít i takzvaná malá novela občanského zákoníku. „To je ten vstřícný krok, který kompenzuje problémy majitelům domů,“ tvrdí Krček.
Nájem může i klesnout
V Česku je 4,2 milionu bytů, z nich 750 tisíc s regulovaným nájemným, přibližně 150 tisíc bytů je s nájemným neregulovaným. Dvě třetiny bytů s regulovaným nájemným vlastní obce, zbývající třetina je v osobním vlastnictví jednotlivců. Podle náměstka ministra pro místní rozvoj se tuzemsko v počtu obyvatel na jeden byt drží na předních místech mezi vyspělými evropskými státy.
Na jeden byt připadá v Česku 2,6 obyvatele. „To je srovnatelné s Německem či Francií. Bytů je hodně, otázka je, jaká je jejich struktura. Po skončení regulace se objeví na trhu 750 tisíc bytů, majitelé s nimi budou muset nakládat ekonomicky. Když byt nepronajmou za 15 až 20 tisíc korun, tak půjdou dolů třeba na osm tisíc. Věřím, že někde výše nájemného i klesne. Dojde k cenovému pohybu pravděpodobně oběma směry,“ míní náměstek Kalous.
Snižování nájemného podmiňuje šéf sdružení majitelů bytů rozhýbáním trhu. „Nájemné se začne snižovat, až lidé začnou opouštět nadměrně velké byty. Ale pro to zatím není dostatečný finanční tlak,“ upozorňuje.
Ředitel odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš připouští, že v důsledku globální krize tržní nájemné v některých lokalitách spíše roste. „Lidé se stahují do velkých měst, což v nich zvyšuje tlak na bydlení. Ceny nájemného však rostou i v některých příhraničních oblastech. Mám signály od starostů, že s propouštěním třeba v sousedním Německu se lidé, kteří tam pracovali a bydleli, teď vracejí do svých domovů,“ uvádí Rakouš.
Konečné navýšení nájemného závisí podle ministra pro místní rozvoj Rostislava Vondrušky na mnoha faktorech, například na základní ceně za lokalitu, aktuální výši nájemného a počtu let deregulace. Například v bytě o velikosti 60 metrů čtverečních v obci s 2000 až 9999 obyvateli, která leží v Pardubickém kraji, činí letos regulované nájemné podle údajů ministerstva 1669 korun. Příští rok může vzrůst až o 975 korun na 2644 korun, což odpovídá zvýšení o 58,4 procenta. Naproti tomu regulované nájemné za stejný byt v Praze-Nuslích letos představuje 4917 korun. Příští rok je lze zvýšit o 15,9 procenta na 5699 korun a cílové nájemné má v roce 2012 činit 7653 korun.
