Skupina CPI miliardáře Radovana Vítka znovu změnila hlavní směr svého podnikání v realitách. Po dvou letech intenzivních nákupů nemovitostí zmírnila svůj investiční apetit a opět posílila development, který utlumila okamžitě po nástupu finanční krize před čtyřmi lety. „Z hlediska objemu tvoří zhruba polovinu kanceláře, 20 procent rezidence, zahrneme-li tam i náš projekt ve Francii, a 30 procent maloobchod,“ vypočítává aktuální rozvržení developmentu jeho ředitel Igor Klajmon.
* E15: Zahájili jste výstavbu svého největšího projektu Copa Centrum na Národní, který vlastníte napůl s Copa Group podnikatele Sebastiana Pawlowského. Máte už sjednané nájemce pro budoucí prostory?
Projekt za tři miliardy korun je rozdělen na tři části – kancelářskou, maloobchodní a bytovou. Strategie pronájmu kanceláří a obchodů se liší. Pokud se řetězec rozhodne pro otevření nové prodejny v obchodní pasáži, tak pro něj není zásadní, zda se tak stane letos či příští rok. S pronájmy obchodů tedy nemáme problém, protože nikdo nelpí na přesném termínu dokončení projektu, a v současnosti máme přes polovinu obchodních ploch pronajatých.
V případě kanceláří, vzhledem k tomu, že se orientujeme na velké a významné klienty, se jedná o zásadní korporátní rozhodnutí. Stěhování pro ně znamená velké investiční náklady, má vliv na provoz firmy, a proto je zásadní otázkou, kdy bude projekt dokončen. Museli jsme termíny výstavby koordinovat s dopravním podnikem a z důvodu archeologických nálezů se do poslední chvíle měnily finální podmínky. Nyní věříme, že jednání s naším klíčovým nájemcem pro 16 tisíc čtverečních metrů kanceláří v nejbližších dnech uzavřeme. Chystáme také změnu názvu celého projektu, kterou oznámíme koncem září.
* E15: Dopravní podnik přispěje na přestavbu stanice metra Národní třída více než půl miliardou korun. Proč, když se tak děje kvůli záměrům privátních investorů?
My jsme do projektu vstoupili s tím, že už byly dané smlouvy z roku 2008. Jediné, co se po našem loňském vstupu měnilo, se týkalo archeologických nálezů, kvůli nimž se musel upravit harmonogram a způsob výstavby. Projekt byl opožděn a musela být revidována smlouva z hlediska délky uzavření stanice metra a upřesnění rozdělení prací, ale i to vycházelo z platných smluv. Tímto upřesněním se však neměnily původní dohody z roku 2008.
* E15: Loni jste koupili také historickou budovu bývalé Živnobanky Na Příkopech. Jaké s ní máte plány?
Je to obrovský objekt, který prošel v minulosti dlouhým stavebně-technickým vývojem. Takže jsou tam různé vestavby a rekonstrukce. V současné době jsme zpracovali vizi celé proměny objektu, kterou zveřejníme na podzim. Chceme, aby využití bylo odlišné od podobných tradičních komplexů v centru Prahy. Měli jsme poptávku od jednoho českého finančního domu, další možností jsou maloobchod nebo kanceláře. Každopádně tam nebude hotel. I vzhledem k hotelovému portfoliu, které už skupina CPI má.
* E15: Klíčovou otázkou bude míra zásahu do budovy.
Protože objekt bude určený k veřejnému využití a bude tam mít přístup větší množství lidí, neobejde se bez stavebního zásahu. Z toho bude vyplývat délka rekonstrukce. Její zahájení se bude odvíjet od územního a stavebního řízení. Zásadní zásah ale neplánujeme a chceme maximálně využít historický ráz budovy.
* E15: Spekulovalo se, že tam bude mít sídlo i skupina CPI. Je to aktuální?
Přesun sídla do těchto krásných prostor je úplně na posledním místě. Když se developer přestěhuje do vlastního, svědčí to zpravidla o tom, že má problémy se svým projektem.
* E15: Před rokem jste avizovali návrat k developmentu, který jste zmrazili s nástupem krize na konci roku 2008. Které projekty jsou teď ve výstavbě?
Stavíme za 700 milionů korun CPI City Center Olomouc, což je kombinace kanceláří, maloobchodu, kongresového centra a hotelu. Spustili jsme druhou fázi developmentu IGY Centra v Českých Budějovicích. S tím je spojena rekonstrukce první etapy, kde v rámci nákupního centra vybudujeme multikino.
* E15: Proč kino, když některé pokusy v obchodních centrech neuspěly?
Kdybychom vzali multikino jako samostatný obchodní případ, tak ekonomika není příznivá. Nicméně jednoznačně sázíme na synergie. Pokud chceme zdvojnásobit velikost IGY Centra, tak bude multikino přínosem. V první etapě existují některé prostory, jejichž využití není ekonomicky zajímavé a nahrazení kinem bude z celkového pohledu pozitivní krok.
* E15: Které části tam nefungují tak, jak byste si představovali?
Kulturní sál, jehož provozování a náklady jsou velice problematické, a pak ještě předchozím developerem předimenzované fitness centrum s bazénem. Provozní náklady jsou obrovské a už druhý provozovatel po síti Factory Pro není schopen ho uživit. Spojíme část kulturního sálu, který funguje ve velmi omezeném období a zbytek je de facto dotován, a část fitness centra a nahradíme je multikinem, které sice není extrémně výnosné, ale byznysplán celého komplexu tak bude výhodný.
* E15: Budete dál investovat do menších nákupních středisek v regionech, takzvaných retail parků? Zatím to vypadá, že je na trhu ještě prostor.
Jednoznačně. Máme množství poptávek od našich nájemců, kteří by se chtěli připojit ke stávajícím hypernebo supermarketům. Takže máme nejméně pět lokalit, kde plánujeme rozšíření hlavně o hobbymarkety a prodejny sportovního vybavení, elektra, oděvů a obuvi či hraček. Ve výstavbě je retail park v Trutnově, který bude otevřen v listopadu, druhá fáze areálu v Třinci a chystáme zahájení stavby nákupních parků v Pelhřimově, Kroměříži a Karviné. Máme široké portfolio supermarketů, které nám umožňuje expanzi o další prodejny.
* E15: Jak velký podíl vašeho developmentu vůbec tvoří maloobchodní nemovitosti? Kolik do retailu investujete?
Z hlediska objemu tvoří zhruba polovinu kanceláře, 20 procent rezidence, zahrneme-li tam i náš projekt ve Francii, a 30 procent maloobchod.
* E15: Kolik investujete celkem do developerské výstavby?
Celková investice do projektů, které jsou právě ve výstavbě nebo krátce před zahájením realizace, dosahuje pěti miliard korun v horizontu dvou až tří let. V přípravě jsou pak projekty za další miliardu.
Čtěte také:
CPI zkouší luxusní nájemní byty
Stavba centra za tři miliardy na dva roky uzavřela stanici metra Národní třída
Krize změnila poměr sil na realitním trhu
* E15: Pokud jde o rezidenční výstavbu, oživili jste projekt v Březiněvsi?
Ano, ale změnili jsme tam strategii. Místo viladomů se chceme věnovat pouze výstavbě rodinných domů. Navážeme na první fázi a na podzim dáme do prodeje dvojdomky. V další etapě plánujeme nabídku typových domů. Dalším rezidenčním projektem bude přestavba historické budovy v Praze na Pohořelci na nájemní byty vyššího standardu. Sektorem, kde chceme expandovat, jsou ubytovny. Registrujeme obrovskou poptávku po tomto typu služeb a navíc máme synergii s naším hotelovým servisem, a tak jsme přesvědčeni, že se nám bude dařit tento sektor rozvíjet.
* E15: Letos jste poprvé investovali i v zahraničí, konkrétně ve francouzském letovisku Nice.
Projekt má stavební povolení a tamní stavební úřad nás tlačí, abychom začali stavět. Očekávaná investice je 18 milionů eur. Jde o historický objekt, který původně sloužil jako hotel a bude kompletně předělán na byty nejvyššího standardu určené k prodeji.
* E15: Hledáte v zahraničí další příležitosti, nebo už dokonce máte rozjednané nějaké nákupy?
Obrovský potenciál je v nejdražších částech Evropy. Pokud budeme někde investovat, tak jen v těch nejlepších lokalitách. Takže ano, máme v hledáčku další projekty.
* E15: Letos zatím investujete výrazně méně do tuzemských nemovitostí než v uplynulých dvou letech. Je to tím, že český trh už je trochu přebraný?
Je otázka, zda nás projekty, které se teď na trhu nabízejí, opravdu zajímají. V zásadě lze říct, že co jsme chtěli, to máme. Také se změnily ceny, možná i vlivem naší nedávné velké investiční aktivity.
* E15: Kolik vynesly dluhopisy, které CPI vydala letos na jaře? Na co konkrétně výnosy využijete?
Korunové bondy se sedmiletou splatností v celkové hodnotě dvou miliard korun byly upsány během tří měsíců. Největší zájem byl o eurové bondy s tříletou splatností, které byly upsány v prvních dvou týdnech nabídky. K úpisu zbývají eurové dluhopisy sedmileté, v hodnotě přes 13 milionů eur. Celkový výnos dosahuje téměř čtyř miliard korun. Prostředky z emise dluhopisů využíváme na rozvoj stávajících či nových projektů a akvizice, zčásti také na refinancování krátkodobých závazků. Z tohoto pohledu považujeme emisi za velmi úspěšnou.
Igor Klajmon (40)
Je absolventem Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně, dále studoval na Mackenzie University v brazilském Sao Paulu a London Business School ve Velké Británii. Zkušenosti v oblasti developmentu a projektového řízení sbíral během práce pro mezinárodní společnosti v Evropě i zámoří. Byl zodpovědný za výstavbu komerčních a rezidenčních projektů ve střední Evropě, Británii a Brazílii pro společnosti Avestus Real Estate či Bovis Lend Lease. Od letošního roku je ředitelem developmentu CPI Group.
