Neziskový i soukromý sektor by měly mít právo samy ubytovat potřebného
Čtvrt století od revoluce ministerstvo práce a sociálních věcí konečně vyplodilo koncepci sociálního bydlení. Dominantní roli mají sehrát obce. Pokud ale stát nadefinuje skupinu potřebných příliš široce, může se stát, že na čekacích listinách bude půl milionu lidí a na ty nejchudší se nedostane. A kdyby měly sociální byty obce masově stavět, nedoplatí se, upozorňuje Martin Lux. V Sociologickém ústavu Akademie věd se věnuje bydlení už více než patnáct let.
* Proč obce nenabízejí sociální bydlení už dnes?
V roce 1991 měly obce 39 procent bytů, dnes kolem sedmi procent. Přičemž část je stále pronajata lidem, kteří mají dekrety, což ale neznamená, že jsou chudí. Podstatnou část bytů také radnice pronajaly obálkovou metodou těm, kteří nabídli nejvíc, případně těm, již splatili dluhy po bývalém nájemníkovi, takže nerozhodovala sociální kritéria.
* Obce se chovaly tržně. Ale je to jejich úloha?
Neměla by být. Jenomže důsledkem dlouhodobé regulace bylo nízké nájemné, které jim nepokrylo náklady na opravy, obce často marně bojovaly s dlužníky. Já je neomlouvám, měly se daleko více zaměřit na pomoc lidem v nesnázích. Problémem je ale i značná decentralizace bytového fondu – obce jsou extrémně malé a jako takové jsou náchylné nedělat příliš riskantní rozhodnutí, která jsou nákladná. Starosta v malé obci, který chce pronajímat byty opravdu chudým, se kterými se často pojí sociální problémy, kriminalita, nezaměstnanost, závislosti, rozhodně nebude oblíbeným starostou a může se lehce stát, že už ho nezvolí. Obce se tedy chovají asociálně, ale bohužel racionálně.
* Jenomže takhle se chovají i velké městské části. Třeba Praze 15 zbylo 90 bytů a z toho jsou sociální čtyři.
Řekl bych, že v běžném lidském uvažování je zažita představa, že by si sociální byt zasloužili mladí lidé na začátku kariéry a potom ti staří. A že chudoba a sociální problémy jsou zaviněné. Lidé chudobu ve svém okolí vidět nechtějí.
* Obce ale promarnily šanci mít zásobárnu sociálních bytů tím, že masově privatizovaly byty za „hubičku“…
Pro obce představovaly byty z počátku finanční zátěž, proto se je rozhodly prodat, a aby to bylo populární, prodaly je levně nájemníkům. Těžko zpětně říkat, kdo selhal. Obce se chovaly rozumně a stát zachoval regulaci v době, kdy lidé čelili pro ně z komunismu neznámým rizikům. Většina vlád v postsocialistických zemích se rozhodla, že bydlení zůstane mimo reformní procesy. A ve většině východoevropských zemí proběhla privatizace v daleko větší míře a rychleji než u nás – nájemníci tam měli dokonce právo koupě uzákoněné. Někde se byty převáděly úplně zadarmo. V Maďarsku se prodala během pár let většina bytů. U nás a v Polsku to stát nechal na obcích, na druhé straně ale zachoval velmi konzervativní ochranu nájemníka a na dlouho regulaci nájemného.
* Takže kdyby netrvala deregulace dvacet let, možná bychom měli už zákon o sociálním bydlení? Politici se obávali sociálních otřesů, a nestalo se nic?
Pro některé lidi byla deregulace citelná. Například pro seniory. Výrazně se zvýšily příspěvky a doplatky na bydlení na dnešních deset miliard ze dvou. I to zvýšilo motivaci vlády vymýšlet zákon o sociálním bydlení.
* Konečně se tedy přestanou lít peníze do dávek a postaví se za ně něco hmatatelného a trvalého?
To je nepochopení příspěvku na bydlení. Ten je jedním z pilířů bytové politiky, ne sociální dávka. Stát má v podstatě dvě možnosti – stavět byty a pronajímat je za nižší než tržní nájemné, nebo zvýšit lidem příjmy, aby si mohli sami najít byt na trhu. Sociální bydlení není vůbec populární termín ani u nás, ani na Západě. To může být jeden z důvodů, proč to tak dlouho trvá i u nás. I na Západě prošlo sociální bydlení obměnou a problémy. V osmdesátých letech tam také měly velké množství bytů ve vlastnictví obce nebo neziskové organizace. Bydleli v nich ale často bohatí lidé, existoval černý trh s podnájmy, zneužívání politiků při přidělování bytů. Margaret Thatcherová začala tyto byty prodávat, rychle se zvyšovalo nájemné, snižovaly se dotace na výstavbu sociálních bytů. Ve všech zemích začal počet sociálních bytů klesat, snad s výjimkou Rakouska. Podporovat sociální bydlení potřebných výstavbou může být velmi neefektivní.
* Proč? Byt přece zůstane státu nebo obcím desítky let…
Za několik milionů korun vlastně umožníte bydlet jedné domácnosti. Ta potom časem vyřeší svůj problém, už ji ale nikdo nikdy nevystěhuje. Zabydlela se, děti tam chodí do školy. Ukázalo se, že lidé zůstávali v těchto bytech i v době, když už žádnou podporu nepotřebovali. A zjistilo se, že jich je strašně moc. Na druhé straně tam, kde nešlo o nějak zajímavé bydlení – například v panelových domech – začala vznikat i v důsledku přílivu emigrantů ghetta. To my si neumíme vůbec představit. U nás tak skončí dva domy, ale na Západě celá obrovská sídliště. Já jsem se pokoušel do některého z nich podívat ve Francii, ale musel jsme utéct. Tam opravdu nejezdí policie ani MHD. Koncentrace asociálního chování je taková, že se třeba polovinu bytů vůbec nepodaří pronajmout. Takže v sociálních bytech často bydleli bohatí, jindy se z nich stala ghetta.
* A řešením je příspěvek na bydlení?
Do určité míry ano. Lidé ho dostávají jen v době, kdy jej potřebují. Umožní jim bydlet tam, kde si vyberou, nejsou čekací listiny. Najít si přiměřený byt na volném trhu je efektivnější a pro lidi přijatelnější. Příspěvek na bydlení je skvělý vynález. V některých zemích úplně nahradil výstavbu sociálních bytů. Teď se téma sociálních bytů zase vrací, ale nejde říci, že by se měl zrušit příspěvek a nahradit výstavbou. Nejlepší je kombinace obojího.
* Jak to dopadne u nás?
Trochu se toho bojím. Když se ukáže, že systém nefunguje tak, jak jej stát vymyslel, na dlouhou dobu nebude nic. Stát ale sociální bydlení potřebuje. Přitom by měl však například umožnit důchodcům, aby zůstali tam, kde jsou, a ne je stěhovat pod nátlakem na druhý konec města.
* Na druhé straně má bydlet důchodce v tři plus jedna na Vinohradech?
To ne. Příspěvek je stanoven na přiměřenou lokalitu a velikost bytu podle počtu členů domácnosti. Pokud zůstane osamělý senior ve velkém bytě na Vinohradské třídě, opravdu může platit třeba 60 procent svých příjmů za nájem. Takto vznikají ty mediální příběhy. Ale příspěvek je nastaven tak, že by v Praze nikdo neměl platit víc než 35 procent svých příjmů. Pokud tedy bydlí v přiměřeném bytě. Normativy dnes odrážejí tržní úroveň nájemného.
* Pak je otázka, jestli mají důchodci možnost jít do menších bytů…
Dnes už tu možnost mají, a to díky soukromému nájemnímu bydlení. Nájemné je dnes stejné jako kolem roku 2000, ale příjmy a ceny jsou mnohem vyšší. Tržní nájemné je dnes dostupnější než kdykoli jindy. Už v roce 2009 nám vyšlo, že je výhodnější si někde byt pronajmout než koupit. Dnes platí, že můžete do druhého dne bydlet. Slýchám třeba, že v Praze 3 nejsou malé byty. Zkusil jsem zadat požadavek do vyhledávače a vypadly mi stovky garsonek. Já si dokážu představit, že když přijde důchodce s tím, že chce v bytě, který si vybral, dožít, dostane dlouhodobou smlouvu. Konkurence je tak velká, že mu ji majitel dá, protože bude mít jistotu, že se mu nebude v bytě střídat každý rok někdo jiný. Soukromý nájem může být dobrou variantou. Má ale dlouhodobě špatnou pověst. Stále je u nás vnímán spíše jako sdílené bydlení studentů.
* Čím to je?
V Německu nebo ve Švýcarsku bydlí většina lidí v nájemních soukromých bytech a nikdo se tomu nediví. Z našich výzkumů vyplývá, že z nájemníků jsou spokojenější se správou domu ti u soukromníků než v ti obecních bytech, ale medializují se jen případy, kdy vznikne problém. Pokud obce začnou stavět a kupovat byty, budou strašně hodní a vstřícní domácí… To je přece ohraná písnička. Já si nevzpomínám, že by s OPBH byli všichni spokojení. Spíše si vzpomínám na černý trh, podnajímání, prodávání dekretů, opadávající omítku a byrokracii a bojím se, že se tam koncepce stáčí. Navíc si myslím, že většina těch skutečně chudých bydlí v soukromém nájmu, a ne v obecním.
* Proč?
Protože obce o ty nejchudší často nestojí. A nezmění se to tím, že dostanou dotace a budou si moci byty levně koupit. Vždyť mohou poskytovat ubytování chudým už dnes. A nedělají to. Mluví se ale jen o tom, že soukromníci zneužívají příspěvky a spekulují. A nikoho nenapadne se zeptat, proč to nedělají obce, když je to tak výhodné. Obec má vůči státu a příspěvku stejné možnosti.
* Protože obec těžko nastěhuje šest lidí do jedné místnosti a vezme si nájem osm tisíc.
No dobře, tak by mohla vydělat méně. Obce ale takovou ubytovnu na svém území prostě mít nechtějí a nechtějí to řešit. Neříkám všechny, ale není jich mnoho. Naopak soukromník je možná víc na pranýři, než by si zasloužil. Neobhajuji spekulace s příspěvky, ale on jediný alespoň nějaké přístřeší nabídl. Nebyly to obce ani stát.
* Vy jste upozorňoval, že je třeba nastavit standardy sociálního bydlení.
Ano, a to se neudělalo. Kdyby ano, nemuselo docházet k těm excesům, které vidíme v televizi. Tím se ale řekne, že využití soukromého sektoru pro sociální bydlení je špatné a musí se to řešit jinak.
* Ale koncepce počítá s tím, že se do sociálního bydlení budou moci zapojit i soukromníci, ne?
Ano, ale pod taktovkou obce. Ne že by soukromník směl sám od sebe ubytovat chudého. Obec si pronajme byt od soukromníka. Nevím, jak tento způsob bude fungovat.
* V čem je ten hlavní rozdíl?
Neziskový i soukromý sektor by měly mít právo samy ubytovat potřebného, a ne se dožadovat smlouvy s obcí. Neziskový sektor dlouho nechtěl mít žádné byty, ale to se mění. Už jsou i neziskovky, které jich mají desítky. Církve dostanou v restitucích spoustu peněz a mohly by se do sociálního bydlení zapojit. Neměly by být ale závislé na tom, jestli si je od nich obec vezme, nebo ne. A jak říkám, obce se budou bát těch nejpotřebnějších lidí.
* Kdo to je?
Ti, co jsou na ubytovnách, v azylových domech nebo na ulici. A není jich málo. Bezdomovců je kolem 30 tisíc, na ubytovnách se odhaduje až sto tisíc lidí. Je tam trochu etnické vymezení. Nejde ale jen o romské rodiny, ve velké míře jsou to i dlužníci, kteří uvízli v pasti. Když si najdou práci, stejně o příjem přijdou. A jejich počet roste. Jen málo lidí se dokázalo vrátit z ulice zpět do bytu. Zpětný proces se vůbec nedaří. Jedním z důvodů je, že nemají kam jít. Pro ně je důležité, aby se z ubytovny dostali co nejrychleji. Ne po deseti letech. Vinou neexistence sociálního bydlení je tu poměrně velká skupina lidí, pro kterou je už příliš pozdě. Ztratili veškerou motivaci. To se nám jednou vrátí. Když budeme stavět byty hlavně pro seniory, těmto lidem nepomůžeme. Pojďme se bavit opravdu o chudých, a ne o tom, jak babička platí z 12 tisíc důchodu deset tisíc na bydlení. To jsou lži. Málokde je nastaven příspěvek na bydlení tak velkoryse jako u nás.
* Nevznikne privilegovaná skupina potřebných?
Když se cílová skupina nadefinuje příliš široce včetně těch, kteří by mohli řešit situaci jinak, na ty nejvíc potřebné se nedostane. Každý starosta by rád sociální byty pro seniory a pro mladé. Pokud do cílové skupiny spadnou například mladí lidé nebo lidé po rozvodu, můžeme najednou zjistit, že na čekacích listinách není 200 tisíc žadatelů, ale půl milionu. Navíc se nemyslí na to, jak koncepce změní životní strategie lidí. Nedomýšlení efektů na chování lidí je klasická chyba politiků. Řekl bych také, že řada politiků včetně prezidenta podléhá iluzi, že sociální bydlení všechno vyřeší a už nebudou chudí na ubytovnách a bezdomovci. To je falešná představa. Nejsou schopni odhlédnout od ideologického pohledu. Ani vůči soukromníkům.
* Jak by tedy měla podle vás koncepce vypadat?
Ať je pronajímatelem kdokoli – soukromníci, neziskovky i obce –, ať mají všichni stejné možnosti. Nastavme standardy bytu, kritéria potřebnosti a garanční mechanismy, aby systém nebyl pro jeho účastníky příliš rizikový. Mohou být třeba třístranné smlouvy. A nezatracujme příspěvek na bydlení. Osekávat jej v této době mi přijde zločinné, protože lidé mají alespoň nějakou možnost, jak se ubytovat, na volném trhu. A nemluvme o příspěvku jako o sociální dávce. Je to daň za to, že bydlení jsme udělali drahým statkem, a protože je drahé, není dostupné všem.
* Jenomže stát už za příspěvek a doplatek na bydlení vydává kolem deseti miliard ročně…
No a? Příspěvek na bydlení pomůže 250 tisícům lidí. Kdybychom měli dát čtvrt milionu lidí sociální byty, kolik by to bylo? Bilion? Pokud by obce a stát měly pokrýt potřebu všech, které stát nadefinuje jako potřebné, od seniorů, mladých, zdravotně postižených až po bezdomovce a vyloučené, bylo by to fiskálně tak náročné, že ministr financí musí říci, že je to nereálné. Pokud se zákon připraví špatně a nedomyslí se, může to být obrovský průšvih. A sociální bydlení půjde zase na dlouhou dobu k ledu.
Nemluvme o příspěvku na bydlení jako o sociální dávce. Je to daň za to, že bydlení jsme udělali drahým statkem, a protože je drahé, není dostupné všem.
Martin Lux (43)
• Vystudoval Fakultu mezinárodních vztahů na pražské VŠE.
• Následně absolvoval Fakultu sociálních věd na Karlově univerzitě, tamtéž získal doktorát.
• Doktorát si udělal na Delft University of Technology v Nizozemsku.
• Od roku 2009 vede oddělení Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR.
• Problematikou sociálního bydlení se zabývá už od roku 2002.
• Napsal řadu publikací o bydlení, v roce 2013 editoval knihu Social Housing in Transition Countries, vydanou v prestižním nakladatelství Routledge. 10 mld. Kč ročně vydá stát na příspěvek a doplatek na bydlení
14,6 mld. Kč ročně po 20 let bude potřeba na investice do sociálních bytů
7 procent bytů je ve vlastnictví obcí
Koncepce sociálního bydlení
• První koncepce sociálního bydlení prošla připomínkovým řízením a míří do vlády. Zákon by měl platit od roku 2017.
• Zákon stanoví obcím povinnost vytvářet fond sociálního bydlení z vlastních bytů nebo bytů jiných vlastníků, se kterými uzavře smlouvu.
• Velikost fondu by měla být pět procent z celkového počtu bytů na území obce.
• Pokud obec povinnost nesplní, může ji Úřad práce sankcionovat.
• Zhruba 40 procent bytů bude třeba postavit nebo rekonstruovat. Jedná se o částku ve výši 14,6 miliardy ročně v úvěrech či dotacích po dobu dvaceti let, přímé náklady jsou odhadovány na tři miliardy ročně. Zdrojem by měl být státní rozpočet, fondy EU, modifikace daní.
• Náklady na nové úředníky agendy sociálních bytů by měly dosáhnout optimálně miliardu ročně.
O autorovi| Hana Boříková • borikova@mf.cz
