Impulz pro nízkoenergetické budovy?

29. 4. 2008

Servisní poplatky začnou hrát důležitou roli při výběru kancelářských prostor

Až dosud byla hlavním kritériem při výběru nových kancelářských prostor výše nájmu. Společnosti braly servisní poplatky jako vedlejší položku, která je spojená se službami té či oné budovy. To se v posledních letech začalo měnit kvůli strmému růstu cen elektřiny a dalších médií potřebných k provozu v administrativních budovách. Již nyní můžeme vidět značné rozdíly v servisních poplatcích, které v některých budovách třídy A tvoří až 33 procent nájemní ceny. To je velká část finančních prostředků vynaložených na pronájem prostor. Uveďme příklad. Jsou dvě budovy třídy A se stejným spektrem nabízených služeb o podobné velikosti a ve stejné lokalitě. První budova má nájem 16,5 eura za metr čtvereční za měsíc a servisní poplatky 2,7 eura za tutéž plochu a období (celkem 19,2 eura). Druhá budova má nájem 15,5 eura za metr čtvereční za měsíc a servisní poplatky 4,7 eura za stejnou plochu a období (celkem 20,2 eura). Ač se v druhé budově účtuje nižší nájemné, celkové náklady na pronájem jsou 20,2 eura za metr čtvereční za měsíc. Na rozdíl od první budovy, která je energeticky úsporná, a i navzdory trochu vyššímu nájemnému jsou celkové náklady nižší a tvoří 19,2 eura za metr čtvereční za měsíc.

Velké rozdíly

Tato hlediska je nutné zvážit při výběru nových kancelářských prostor. A nebrat jako hlavní indikátor při rozhodování uváděné nájemné, ale celkovou vynaloženou částku za metr čtvereční za měsíc. Již nyní se servisní poplatky mezi budovami mohou lišit až o 63 procent.
Energeticky úsporné objekty, které jsou šetrné k životnímu prostředí a mají nižší energetickou náročnost, spotřebují mnohem méně zdrojů než běžné administrativní budovy. Největší položky těchto nákladů tvoří chlazení (zhruba 28 procent), osvětlení (přibližně 22 procent), ventilace (asi sedm procent) a vytápění (zhruba šest procent). Tento rozdíl bude se strmým růstem ceny energií a jejím dalším zvyšováním stále markantnější. Za několik let by mohly servisní poplatky tvořit až 40 procent nájemní ceny. Dle posledních prognóz by jen cena elektrické energie měla narůst tento rok zhruba o čtrnáct až šestnáct procent - podobné navýšení můžeme očekávat i příští rok. V následujících letech by se tento nárůst měl pohybovat kolem deseti procent. Servisní poplatky, které pronajímatel nemůže ovlivnit, porostou přímo úměrně se zvyšující se cenou elektrické energie a dalších médií.

Prospěch pro nájemce

Nájemce, který zvolí za sídlo společnosti energeticky úspornou budovu, se šikovně vyhne rostoucím cenám energií, a tím i vyšším platbám za služby spojené s chodem budovy a svých prostor. Dle průzkumu Cushman & Wakefield by 21 procent nájemců v krátkodobém horizontu kladlo důraz při výběru nových prostor na energetickou náročnost budovy a pro další 50 procent by to byl v budoucnu důležitý rozhodovací faktor (viz Ohleduplnost k životnímu prostředí). Tedy v horizontu několika let zhruba 71 procent nájemců bude při svém výběru budovy zvažovat, jak je šetrná k životnímu prostředí a okolí, a samozřejmě jakého výsledku dosáhla v průkaze energetické náročnosti, který bude povinný od 1. ledna 2009.
Kromě úspor energií jsou tu ještě další klady, které vyplývají z toho, že firma sídlí v budově ohleduplné k životnímu prostředí. A to zejména pokud má ve firemní kultuře zakotvenou Corporate Social Responsibility(CSR), mezi jejíž důležité pilíře patří i snižování emisí oxidu uhličitého. Jako příklad bych mohl uvést společnost HSBC, která se jako první významná banka rozhodla být „carbon neutral“ (nulová spotřeba CO2). Toho chce dosáhnout snižováním spotřeby energie, využíváním jejích obnovitelných zdrojů či sázením stromů. Velice dobrým příkladem toho, že snaha chovat se „ekologicky“ je i ekonomicky výhodná, může být společnost Tesco. Ta se zavázala, že do roku 2020 dosáhne 50procentních úspor energie. Tento krok nejenže podporuje dobrou image firmy, ale především jí výrazně sníží náklady na provoz a energie, čímž vlastně zvýší její ziskovost. Pro investory do takto energeticky úsporných budov je to důležitý signál.

Důvody pro investování

Označení environmentally friendly building (budova ohleduplná k životnímu prostředí) zaujme společnosti, které vyznávají hodnoty firemní odpovědnosti. Dle zmíněného průzkumu by energetická náročnost budov při současném rozhodování ovlivnila 23 procent investorů. V budoucnu by jí však mezi prvky rozhodovacího procesu zařadilo 47 procent investorů (viz Ohleduplnost k životnímu prostředí). Vysvětlením takové změny je zřejmě fakt, že téměř polovina respondentů neměla ani ponětí o směrnici Evropské unie o energetické náročnosti budov, jen patnáct procent jejich majitelů vědělo, od kdy platí, a pouze pět procent z nich znalo dobu platnosti certifikátu.
Důvodem, proč investovat do takových projektů, je kromě obav ze stále rostoucí ceny ropy, nedostatku elektřiny a dalších médií komparativní výhoda vyplývající z odlišnosti od jiných projektů. To samozřejmě zvyšuje atraktivitu objektu. Ekonomičnost provozu těchto budov činí takové projekty skoro imunními vůči růstu cen energií. Díky tomu jsou na rozdíl od konvenčních budov mnohem flexibilnější při určování ceny nájmu. Kdyby nastal útlum trhu, budou tyto projekty dosahovat vyšší ziskovosti než ty konkurenční díky nižším servisním poplatkům, a tím i lepší celkové ceně, kterou mohou nabídnout nájemcům.

Zaostávání České republiky

Z uvedeného vyplývá otázka: Proč je v Čechách velmi málo energeticky úsporných administrativních budov, jsou-li zajímavé pro investory i nájemce? Důvodů je více. Česká republika stejně jako celá střední a východní Evropa zažívá již několik let velký stavební boom způsobený velkým přílivem zahraničních investic a rozšířením Evropské unie. Z toho vyplývá, že až na výjimky projekty takového druhu nebyly z investičního hlediska natolik důležité a zajímavé. Podobně i ceny energií nebyly natolik vysoké - ve srovnání se západní Evropou byly podstatně nižší.
Projekty energeticky úsporných budov nejsou dražší než konvenčních objektů, vyžadují však větší přípravu - například od počátku konzultace odborníků s projektanty a architekty. Velký důraz se musí klást na propracovanost a finální kvalitu stavby, což je klíčové pro dosažení stanoveného cíle - tedy maximální úspory energií, minimální energetické ztráty a vytvoření kvalitního pracovního prostředí. Z tohoto důvodu mohly být takové projekty o několik procent dražší než typizované, a tím i investičně nezajímavé pro investory. Dalším faktorem mohl být nedostatek českých odborníků, kteří by takové systémy dokázali uskutečnit a měli s nimi zkušenosti.
Většímu rozvoji projektů s nízkou energetickou náročností však asi brání současná sterilní a nepružná situace ve finančním odvětví i nejednotný postoj státu k podpoře ekologických budov. Na rozdíl od Velké Británie, Německa či Rakouska, kde projekty podobného druhu dostávají dotace, pobídky či sníženou sazbu DPH se v ČR stále čeká. Podobný přístup nalezneme i u „českých“ finančních institucí. Na rozdíl od svých sesterských společností (například v Rakousku) se dosud nenaučily nabízet na takové projekty zvýhodněné úvěry.

Diagram

Ohleduplnost k životnímu prostředí
Ovlivní energetické ohodnocení efektivity budovy rozhodování při výběru vašich prostor?