Držet zemědělskou půdu v České republice je výhodné - kdo může, ať kupuje, kdo ji má, nechť neprodává. V sousedním Německu stojí hektar půdy v přepočtu až 900 000 Kč, u nás takřka třicetkrát méně.
Nastal správný čas nakupovat zemědělskou půdu
Podle Jiřího Němce z Výzkumného ústavu zemědělské ekonomiky (VÚZE) všechna data a informace ukazují na její výrazně nižší cenu v porovnání například se státy EU, když ještě výraznější je rozdíl v cenách za pronájem této půdy. Lze tedy očekávat, že cena půdy a pronájmu u nás postupně poroste, v některých lokalitách se tak již dokonce děje. Kardinálním problémem u nás je, že drobní vlastníci zemědělské půdy (a jedná se o statisíce lidí, většinou restituenty) nemají žádnou představu, jak svůj majetek zhodnotit. Zásadní brzdou změny celkové situace je přitom skutečnost, že u nás prakticky neexistuje trh s půdou - v praxi to znamená především to, že nelze určit její tržní hodnotu. Proto většina bank odmítá zemědělskou půdu jako zástavu na úvěry, proto se stále operuje s úředními cenami, které s realitou nemají mnoho společného, proto se státu nedaří zprivatizovat 500 000 hektarů zemědělské půdy v držení Pozemkového fondu ČR (PF). Další problém je ryze psychologického rázu - generální zestátnění půdy v souvislosti s nastolením komunistického režimu zásadně narušilo vztah původních vlastníků půdy k tomuto majetku. Řada z nich zemřela, nástupnická generace o půdu nemá zájem. Výjimku tvoří jen zemědělci na rodinných farmách - i ti však mají většinu půdy v pronájmu, když transformovaná zemědělská družstva hospodaří z 94 % také na pronajaté půdě. Ačkoli někteří zemědělci nejspíš podvědomě cítí, že hospodařit by měli především na svém, nicméně pro nákup je to slabá motivace, když navíc scházejí samozřejmě i peníze. Jedním z důsledků tohoto stavu je rovněž to, že za pronájem půdy se platí doslova směšné částky. Skutečným vlastníkům půdy tak jejich majetek zatím moc nevynáší. To by se ale mělo dramaticky změnit. Porovnání naší situace se stavem v zemích EU říká, že v horizontu deseti let by mohly stávající ceny vzrůst třeba i desetinásobně „Zatímco u nás stojí hektar půdy zhruba 25 až 30 000 korun, v Bavorsku je to 900 000 korun,“ tvrdí J. Němec z VÚZE.
Pokračování na str. 22
Pokračování ze strany 1
Právě zájem zahraničních investorů je lakmusovým papírkem ceny půdy v ČR. Ta je přitom rozdílná v produkčních oblastech s intenzivní zemědělskou výrobou (tam míří hlavně Francouzi, Belgičané a Nizozemci) a v příhraničních oblastech s méně výhodnými podmínkami pro zemědělské podnikání (tady se projevuje zájem především z Německa). Oficiálně ovšem cizinci zemědělskou půdu v ČR nemohou nakupovat, brání jim v tom právní předpisy a bránit jim v tom budou ještě nejméně sedm let po vstupu ČR do EU. Zemědělská půda se ale dá poměrně snadno vyjmout ze zemědělského půdního fondu.
Co ukazují statistiky
„Na trh se zemědělskou půdou nevstupují pouze zemědělci, ale i ostatní uchazeči, kteří nakupují zemědělskou půdu pro jiné než zemědělské využití. Zjištění účelu nákupu půdy je problematické. Zemědělskou půdu lze v praxi často bez velkých problémů převést na nezemědělskou, takže označení zemědělská půda není ještě předpokladem pro její zemědělské využití. Trh se zemědělskými pozemky se oživuje hlavně tam, kde kupující mají šanci přeměnit zemědělskou půdu na stavební pozemky, zejména v okolí velkých městských aglomerací a v rekreačních oblastech,“ uvádí se ve studii VÚZE. Z veškerého zemědělského půdního fondu ČR se ročně prodá a nakoupí přibližně 0,20 jeho celkové rozlohy, tedy něco málo kolem 12 000 hektarů ročně. Prodej a koupě zemědělských pozemků za období 1993-2001 představovaly přibližně 110 000 hektarů, čili 1,8 % zemědělského půdního fondu. Nejčastěji se podle statistik nakupují pozemky do 1000 m 2 (0,10 hektaru) převážně pro stavební účely. Tyto pozemky tvoří přibližně 55 % veškerých obchodních transakcí se zemědělskými pozemky. Naopak nejméně se obchoduje s pozemky o výměře nad 5 hektarů (2 % všech prodejů a nákupů) - tedy právě tam, kde se počítá se zemědělskou výrobou.
Příliš nízký nájem
V ČR je cena pronájmu půdy upravena zákonem čís. 229/1991 Sb., o půdě, který doporučuje uplatnit nájemné ve výši 1 % úřední ceny půdy. V praxi se ale řídí vztahem poptávka-nabídka, takže v tradičních produkčních oblastech tuto úroveň mírně převyšuje, jinde ji naopak nedosahuje. Poměr nájemného k úředním cenám zemědělské půdy (UCZP) u fyzických osob se pohyboval v roce 1997 až 2001 v rozpětí 1,04-1,47 %, u právnických osob 0,6-1,1 %. Podle VÚZE tak současné nízké nájemné stírá ekonomický rozdíl mezi půdou vlastní a pronajatou. „V posledních deseti letech nájemné nevytvářelo motivační impulz k nákupu půdy,“ konstatuje se v jeho analýze. I tak je ale částka vyplacená v roce 2001 nájemci vlastníkům zemědělských pozemků docela úctyhodná - 2,3 mld. Kč. Po vstupu ČR do Evropské unie nicméně VÚZE předpokládá, že i díky vyšším podporám EU do zemědělství poroste tlak vlastníků pozemků na zvýšení nájmů, a to přibližně na úrovni 1,12-3 % z tržní ceny, tak jak je to obvyklé v EU. Hodně v tom může udělat stát, který má půdy až až, ale nebude to jednoduché.
Stát prodává, ale složitě
Ambici vnést život na trh s půdou má v letošním roce Pozemkový fond ČR (PF). Podle tiskové mluvčí PF Světly Prokešové se předpokládá, že v roce 2003 nabídne PF veřejnosti formou veřejných nabídek zhruba 100 000 hektarů, z toho asi 60 % bude tvořit zemědělská půda. Podmínky prodeje půdy z PF podle současných pravidel jsou ovšem velmi složitým a náročným procesem. U každého z pozemků musí proběhnout proces prověřování, a to sedmi až devíti orgány státní správy. Nejsou-li pozemky těmito orgány z převodu vyloučeny, jsou nabízeny formou veřejné nabídky s tříměsíční lhůtou pro přihlášení žadatelů. Pak se vyhodnocují všechny žádostí. Pokud podmínky splňuje více zájemců, jsou vyzváni k nabídce ceny za pozemek. Vítěz pak obdrží návrh kupní smlouvy, kterou je PF vázán po dobu 90 dnů. Časově i administrativně velmi náročný proces má přitom ještě další zádrhele, například relevantní státní instituce nejsou na uvedené „prověřování“ pozemků připraveny. Ve vlastní praxi se při realizaci převodů vyskytuje mnoho specifických případů s velkou právní složitostí a jejich konkrétní řešení si vyžaduje další posuzování a odborná stanoviska Stejně komplikované jsou převody půdy na obce. Ty často požadují bezúplatný převod všech pozemků ve svém katastrálním území a PF je povinen všechny požadované pozemky prověřit, přičemž ne všechny jsou převoduschopné. Žádosti jsou navíc často neúplné, vyžadují četná jednání s obcemi a opět prověřování, tentokrát předkládaných územních plánů. Přitom většina obcí požadujících bezúplatný převod pozemků nemá zpracovanou územně plánovací dokumentaci. Jiné potíže zase přinášejí prodeje pozemků uživatelům zahrádkových a chatových osad, a tím výčet spojený s agendou převodů a obchodování s půdou nekončí. Nejspíš to tedy nějakou dobu ještě potrvá, než na českém trhu zemědělské půdy budou panovat skutečně tržní poměry. Jisté je, že až nastanou, ti, kdo půdu vlastní, neprodělají.
