Reality
Stále existuje mnoho developerů, pro které je v důsledku tlaků na úvěrování nemovitostí největší výzvou to, jak dostat projekt z rýsovacího prkna. Přitom v době nízkých úrokových sazeb vychází investování do nemovitostí podle statistik jako bezpečnější než mnoho jiných investičních aktivit. V průběhu první poloviny roku 2011 se nálada na trhu zlepšila. Od léta, kdy se objevily výkyvy s eurem a zároveň došlo k problémům se státními dluhy, jsou ale investoři opatrnější. Naštěstí stále existuje řada realitních investorů, kteří zůstávají obezřetně optimističtí. Hlavně proto, že nemovitosti zpravidla vykazují dobré vyhlídky v dlouhodobém horizontu. Jejich další kvalitou je uchování kapitálu. Typickým příkladem jsou komerční nemovitosti, které představují investici na období od pěti do deseti let, což znamená, že jsou dobře připraveny (nebo alespoň mají velkou šanci) na to, aby přestály turbulentní ekonomická období. Můžeme si je srovnat s investory, kteří se zaměřují na akciové trhy. Mívají tendenci k panice, při prvních známkách finančních potíží přijímají „mentalitu stáda“, odepisují své podíly a berou nohy na ramena. Z tohoto pohledu jsou nemovitosti často považovány za bezpečný přístav v bouři.
Stáří není atraktivní
Který typ investice do nemovitostí je nejlepší? To je otázka, která nemá jednoduchou odpověď. Záleží na tom, jakou máte osobně chuť riskovat a kolik času jste ochotni investovat. Zeptejte se sami sebe, čeho chcete dosáhnout a jaké jsou vaše krátkodobé a dlouhodobé cíle. Za poslední tři roky byly „nejvýkonnějšími“ nemovitostmi v Evropě kanceláře a logistické areály. Ve srovnání s tím mezi léty 2003 a 2008 byly nejpopulárnějšími aktivy kanceláře a maloobchod. Ve stejném období zároveň mnoho investorů (malých i velkých) dosáhlo významných výnosů z investic do rezidenčních projektů. V současnosti není považována za atraktivní velká část starších nemovitostí, které jsou považovány za kategorii „B“. A to hned z několika důvodů. Nájemní smlouvy bývají obvykle na kratší období (méně než pět let). Investoři, kteří se pohybují v tomto rybníku, mívají také složitější jednání s bankami o úvěr než ti, kteří vyhledávají nemovitosti kategorie „A“. Dalším důležitým faktorem je zvýšený zájem o udržitelnost budov. Investoři se čím dál více poohlížejí po projektech, které mají kvalifikaci udržitelnosti a jsou certifikovány organizacemi, jako je BREEAM a LEED. Budovy splňující kritéria těchto organizací jsou nyní stavěny velkým počtem developerů. Zejména u velkých globálních korporací, které vyžadují standard udržitelnosti budov jako minimum, toto sehrává klíčovou roli pro posouzení prostorů na pronájem. Často se říká, že udržitelné budovy jsou vzhledem k výstavbě a vlastnictví nákladnější, ale to je absolutní mýtus. Neplatí to zejména v případě, když se podíváte z dlouhodobého hlediska na úsporu nákladů na provozních poplatcích. Tato skutečnost zároveň poskytuje pronajímatelům možnost požadovat o něco vyšší sazby nájemného. „Zelené iniciativy“ mohou být navíc velmi podstatným odlišením od konkurence, což může být klíčové pro získání nového nájemce nebo udržení stávajícího. Životnost budovy může být prodloužena pomocí určité prozíravosti a dobrého designu.
Náročnější generace
Další věc, kterou mám na paměti, pokud jde o investice do kancelářských nemovitostí, je pracovní síla nájemců. Proč? Protože mladší zaměstnanci neboli generace Y hledá jiné, mnohem kreativnější prostředí pro práci a ve srovnání s předchůdci preferuje občanskou vybavenost v dosahu práce. Klíčový dopad generace Y je na orientaci a plánování prostoru kanceláří. Developeři nyní navrhují budoucí kancelářské projekty s ohledem na tento trh pracovní síly a zvažují využití prostoru více než čistě velikost plochy. Například průměrná velikost pracovní plochy na osobu je nyní přibližně osm čtverečních metrů, před pěti až sedmi lety to bylo deset až dvanáct metrů čtverečních. Dnes jsou navíc běžné vyhrazené oblasti jako „break out“ (odpočinkové) prostory. Stále více lidí a organizací si uvědomuje svou uhlíkovou stopu, a proto jsme svědky nárůstu zaměstnanců jezdících do práce na kole. Jako přímý dopad jsou tak od nájemců kanceláří požadovány například stojany na kola, sprchy a šatny. V České republice je od poloviny 90. let trendem, že se vzdalujeme od oddělených kanceláří k otevřenému prostoru – open space. Některé společnosti mohou nacházet kulturní překážky v přijetí takových konceptů a mnoho změn, které manažeři potřebují realizovat, může být ignorováno nebo vnímáno jako příliš choulostivé. Podobné postoje některých ředitelů firem se ale musejí změnit. Namístě je větší otevřenost vůči novému prostředí nebo změně pracovních postupů – tedy přijmout a akceptovat výhody, mít šťastnější zaměstnance a tím i vyšší produktivitu práce.
