Každý, kdo si spoří na penzi, by měl mít představu o velikosti a struktuře svého cílového investičního portfolia. Zatímco rámcové alokace do akcií, dluhopisů, nemovitostí a alternativních investic doporučí každý zdatný finanční poradce, výběr konkrétních titulů je tvrdší oříšek. To platí dvojnásob pro strukturování nemovitostní alokace, která nabízí širokou škálu investičních strategií a forem investování.
Stabilita a historie výnosů. Hlavní rolí nemovitostní alokace v portfoliu je diverzifikace rizik spojených s držením akcií a dluhopisů. Fondy nesoucí stabilní, ač nižší, výnosy tuto roli splňují lépe než akciové nebo dluhopisové tituly nemovitostních společností. Kriticky je třeba hodnotit neobvyklé výnosy. To může být známkou agresivního přecenění nemovitostní složky kombinované s velkým zadlužením a malé diverzifikace fondu.
Geografická a sektorová diverzifikace portfolia. Monotematičnost některých fondů (např. retail parky nebo logistické areály) představuje vysoké specifické riziko, které může být částečně moderováno regionálním přesahem. Pro kvalitní diverzifikaci tak není důležitý počet nemovitostí, jako spíše počet dílčích trhů, ve kterých je daný fond zainvestovaný.
Lokalita a kvalita nemovitostí. Centrální kancelářská lokalita v blízkosti stanice metra ve středoevropské metropoli s sebou nese mnohem méně rizika než malý retail park na kraji okresního města. Obdobně nová budova požaduje mnohem menší nebo žádné nároky na průběžné opravy z kapsy pronajímatele než budova starší 10 let.
Míra zadlužení. Nižší míra zadlužení („finanční páka“) znamená nižší riziko, ale i nižší očekávané zhodnocení. Zdravá páka by neměla přesahovat 65 % agregovaného dluhu k hodnotě nemovitostí fondu (LTV - loan to value). Naopak, vysoce zadlužené fondy se investičně chovají spíše jako rizikové akcie než jako prémiové nemovitosti.
Likvidita, aneb investice zpátky a rychle bez ztráty kapitálové hodnoty. Přímá nemovitostní investice se nezlikviduje dříve než za 3 – 6 měsíců. Uzavřené fondy jsou často zainvestovány na mnoho let a je velká nejistota o stavu trhu v době jejich likvidace. Naopak otevřené fondy většinou nabízejí likviditu a možný exit na denní bázi.
Forma investice. Dluhopisový produkt podřízený bankovnímu financování nebo mezaninové financování rezidenčních projektů může mít mnohem vyšší riziko než vlastní kapitál v nemovitostním fondu. Obdobně hodnota akcie nemovitostních společnosti může mít při tržní korekci velké odchylky od čisté hodnoty aktiv („NAV“) a investice formou akcií je typicky rizikovější než otevřený fond.
Na českém trhu je k dispozici celá řada investičních nástrojů umožňujících investovat do nemovitostí. Mezi ty nejoblíbenější patří otevřené podílové fondy. Nejstarším z nich je ČS nemovitostní fond, spravovaný společností REICO IS ČS. Ten je s více než 74 tisíci klienty nejenom největším nemovitostním fondem, ale zároveň i největším podílovým fondem na českém trhu. Jeho portfolio s hodnotou přesahující 30 miliard Kč je alokováno do sedmi různých dílčích trhů, od pražského kancelářského, přes slovenský logistický, až po polský maloobchodní trh. Společným jmenovatelem těchto různých rizikových expozic jsou téměř výhradně prémiové nemovitosti. Fond nabízí denní likviditu, nízké zadlužení do 50% LTV a korunový výnos v rozmezí od 2.0 do 4.0 % p.a. za posledních téměř 10 let. Investice do ČS nemovitostního fondu tak představuje jednu z nejbezpečnějších možností investic do komerčních nemovitostí dostupných na českém trhu.
Tomáš Jandík, CFA, MRICS je fond manažerem ČS nemovitostního fondu
