Co dělají ceny nemovitostí? Rostou. V celosvětovém měřítku stabilně stoupají celý uplynulý rok a výjimkou není ani Česko. Minimálně pro luxusní rezidenční budovy to znamená úspěch, protože kdo měl peníze, chtěl je investovat bezpečně, což nejen v současné době znamená do nemovitostí. Luxusní rezidence jsou navíc specifické v tom, že v obchodech s nimi méně často figuruje banka a ceny těchto bytů a domů jsou v čase stabilnější.
Meziroční růst cen staveb v České republice se pohybuje okolo 15 procent, což v celosvětovém kontextu nepředstavuje nic výjimečného. Na Slovensku se hodnota nemovitostí vyhoupla o 19 procent. Podle dat Global Property Guide je v kategorii dvouciferného růstu také Rakousko, Dánsko, Německo i Švédsko.
V našich končinách se však tempo růstu velmi liší dle lokality. V Praze se metr čtvereční v bytě podle dat společnosti Deloitte zdražil oproti loňsku až o 22 procent, nyní vyjde v průměru na 72 300 korun.
Ještě dramatičtější změnu zažilo okolí české metropole – ve spádových oblastech jako Benešov, odkud lidé často do Prahy dojíždí za prací, se bydlení prodražilo skoro o polovinu (přesněji o 45 procent z původních 43 600 korun na 63 200 korun za metr čtvereční). Rekordní tempo region zaznamenal ve třetím čtvrtletí roku 2021, kdy lidi poháněly obavy z ještě většího zdražení, kvůli němuž by už nedosáhli na hypotéku.
I tak ale bydlení v okolí hlavního města vyjde levněji než v Praze samotné. Tam se cena za metr čtvereční bytu místy blíží ke 110 tisícům korun. A právě proto středočeská města zažívají skokový nárůst počtu obyvatel. Například v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi už žije na 20 tisíc lidí, čemuž nestačí zdejší infrastruktura. Jelikož se tam v poslední době stěhovaly hlavně mladé rodiny, tak jejich děti přeplnily místní školky. Díky řadě developerských projektům zde vznikají stovky a stovky bytů, do nich však je nejprve nutné zavést vodu, elektřinu a odpad.
Výnos dvě až tři procenta
Letos také s trhem zamávala inflace a zdražení půjček, což zapříčinilo nedostupnost hypoték, ale i pokles počtu inzerátů na luxusní nemovitosti. „Zájemci bez vlastních prostředků vidí zdražení na ceně hypotéky, kupující luxusních nemovitostí s vlastním kapitálem si určitě všímají rostoucí ceny příležitosti,“ vysvětluje Petr Míka, šéf realitní kanceláře Boutiq Real Estate.
Jelikož to vypadá, že bydlení se v dohledné době nezlevní, tak se investice do nemovitostí vyplatí tím víc. Klíčem k velkému potenciálu na zhodnocení je hledat kvalitní dům v dobré lokalitě. V krátkodobém horizontu se totiž zhodnocování peněz uložených do staveb zpomalilo, ale pro investory je podle Míky klíčové především uchování hodnoty vložených úspor. A na to se mohou spolehnout stále.
„Rozumné je mířit na výnos dvě až tři procenta. Soustředil bych se na přidanou hodnotu, zejména umístění v rozvojovém území typu Smíchova či Karlína. Rozvoj lokality bude největší změnový faktor při růstu hodnoty investice,“ odhaduje Míka. Šéf realitní kanceláře také čeká, že příští rok ceny staveb porostou dál, ačkoliv výrazně pomaleji. Kupující totiž zdražování vnímají a začali počítat. Proto lze čekat zpomalení růstu, nikoli však pokles. Na to je domů v republice příliš málo.
Praha potřebuje 10 tisíc stavebních povolení ročně
Rostoucím cenám nemovitostí nahrává fakt, že v reakci na vysokou inflaci očekává trh další navýšení základních úrokových sazeb ze strany České národní banky. „Nevíme, kam až se hypoteční sazby dostanou a jak moc to bude bolet. Dá se ale předpokládat, že růst ještě není u konce,“ dodává Míka. Od roku 2013 zatím ceny českých nemovitostí stouply o 78 procent.
Mezi hlavní příčiny tohoto děje patří pomalá výstavba, ale i nižší implicitní náklady na hypotéku, jež vystřelily hodnotu bydlení asi o pětinu. Objem poskytnutých hypoték dosáhl v roce 2021 hranice neuvěřitelných 400 miliard korun. Další příčinou jsou logicky i stoupající mzdy. Za dvanácti procentními body růstu pak stojí znehodnocení koruny a čtyři procenta je možné svalit na zrušenou daň z nabytí nemovitosti. Mezi další důvody se řadí pandemie nebo zvýšená poptávka po větších bytech.
Snaha zrychlit budování nových domů je vidět na developerských projektech – především v hlavním městě a jeho okolí. V Praze dostalo letos stavební povolení téměř šest tisíc bytů, což je nejvíc od roku 2007. I přesto však Česko v tempu povolování staveb zaostává za celou Evropou. Aby se deficit na trhu dále nezvyšoval, je podle majitele společnosti Central Group Dušana Kunovského potřeba povolit 10 tisíc staveb za rok.
Levnější to nebude
V Praze se momentálně nachází 130 tisíc bytů v celkové hodnotě 1,2 bilionu korun. Nejvíc nových nemovitostí se staví na brownfieldech okolo Vysočan, kde je také bydlení ve vlastním z tohoto důvodu nejdostupnější. Za letošek se prodalo v celé Praze sedm tisíc bytů, nicméně mnoho dalších obyvatel se svému snu o vlastním bydlení opět vzdálilo - Česká republika se v tomto směru pomalu začíná podobat západním metropolím, kde žije v nájmu až 80 procent obyvatel.
Podle dalších analytiků se však na jaře nebudeme stačit divit. Právě tehdy má se začátkem stavební sezóny přijít to pravé zdražení. Firmy totiž do svých nákladů započítají i zvýšené ceny energií a pomalou dopravu surovin z Číny. Svoji roli sehraje též nedostatek dřeva a zateplovacích materiálů.
Podle Jiřího Nouzy, ředitele Svazu podnikatelů ve stavebnictví, měly stavební firmy s investory nasmlouvané podmínky, jež se letos ještě snažily udržet, zatímco developeři část bytů v rozestavěných budovách již prodali. Ale příští rok už to nepůjde a stavaři si naúčtují mnohem víc. Nouza nicméně tvrdí, že narušení dodavatelského řetězce snad nebude trvalé, a tak se ceny bydlení budou ještě nějakou dobu nacházet spíše na úrovni stagnace.
