Na trhu je málo kvalitních nemovitostí, o něž by měli kupci zájem, ...
Celý podtitul: Na trhu je málo kvalitních nemovitostí, o něž by měli kupci zájem, říkají manažeři společnosti King Sturge
Pokud nebudou moci investoři utratit peníze za nemovitosti ve střední a východní Evropě, budou vyhledávat příležitosti jinde. „Vezměme si například reality ve Velké Británii. Ty činí atraktivními nejen podstatný propad cen, ale také pokles libry vůči euru,“ říká v rozhovoru pro týdeník EURO Richard Fiddes, vedoucí partner pro kontinentální Evropu v mezinárodní realitní společnosti King Sturge. „V Česku rozhodně realitní investoři nemají z čeho vybírat,“ dodává Angus Wade, ředitel české pobočky King Sturge.
EURO: Zaznívají názory, že se již objevují známky oživení ekonomiky. Souhlasíte s tím? FIDDES: Na to je složité odpovědět. Můžeme například konstatovat, že technicky vzato Velká Británie právě překonala recesi. Ale i přesto bude pokračovat růst nezaměstnanosti. V současné době je tam bez práce 2,2 milionu lidí. Očekávalo se sice, že se tento ukazatel vyšplhá až ke třem milionům, ale dle mého názoru se počet lidí bez práce bude ještě následujících dvanáct měsíců zvyšovat. Rozhodně platí, že uplynulý půlrok byl lepší než ten předešlý a následující půl rok bude zase lepší než ten právě skončený. Musíme se ale připravit na to, že oživování bude jen velmi pozvolné. A ti, co podnikají na realitních trzích, musejí být hodně opatrní. WADE: Vidíme ale, že se na trh vrací důvěra. Také pozorujeme investory, kteří jsou opět ochotni vkládat do nemovitostí peníze.
EURO: Mají tito investoři z čeho vybírat? WADE: V Česku rozhodně ne. Problém je, že kritéria investorů se kompletně změnila. Skutečně mají zájem jen o ty nejkvalitnější budovy. A takové tu k mání nejsou. Nedávno jsme zprostředkovávali prodej administrativního komplexu Gemini pro německý fond Deka. To je příklad kvalitní nemovitosti – jde o novou budovu, na výborné adrese, v blízkosti stanice metra, jsou tam uzavřeny dlouhodobé nájemní smlouvy s bonitními firmami. Takových objektů tady ale není moc. Většina investorů má navíc zájem investovat alespoň 50 milionů eur. To je hlavní důvod, proč se vůbec neobchoduje. A může se stát, že tito hoši přestanou stát v Česku nebo v Polsku frontu s penězi a vyčkávat na nějakou transakci a obrátí se jinam. Už nyní víme, že se velké fondy chystají příští rok navyšovat kapitál, který chtějí utratit za nemovitosti.
EURO: Minulý rok jste předpovídali, že se na českém investičním trhu objeví řada oportunistických kupců, kteří vyhledávají reality za atraktivní ceny. Tyto investoři ale neuzavřeli ani jeden obchod. Proč? WADE: To je pravda. Dle mého názoru to bylo dáno tím, že se na trhu neobjevily žádné budovy, které by cenově odpovídaly požadavkům těchto kupců. Předpokládáme, že na trhu s méně kvalitními nemovitostmi bude pokles cen letos ještě pokračovat. Co se týká těch nejkvalitnějších objektů, tam se již propad cen zastavil. Tento segment se stabilizoval a nevidím žádný velký prostor pro změnu cen. Změn se zřejmě ještě dočkáme v logistickém sektoru, jejž tíží pokles obsazenosti.
EURO: Rovněž se očekávalo, že se na trh dostanou nemovitosti nuceně prodávané kvůli neschopnosti vlastníka splácet úvěr. Zatím ale k nuceným prodejům nedochází. Z jakého důvodu? FIDDES: Banky doposud drží developery. V tuto chvíli by pro ně bylo nevýhodné, kdyby nutily majitele budov k prodeji, protože ceny poklesly a ony by nedostaly zpět půjčené peníze. Může se stát, že banky budou ještě vyčkávat a věřit, že se situace na trhu vrátí do stavu před krizí. Myslím, že můžou čekat i deset let. Možná, že se nějaké budovy z nucených prodejů dostanou na trh na začátku letošního roku, ale jejich počet bude velmi omezený.
EURO: V jaké evropské zemi nyní vidíte největší problémy? FIDDES: Na některých trzích pozorujeme ohromný převis nabídky nad poptávkou. To se týká některých států v bývalé Jugoslávii, ale třeba i Maďarska, kde situaci zhoršují i fundamentální ekonomické problémy. Co se týká západní Evropy, tak tam je situace asi nejhorší ve Španělsku. Již dnes tam je kolem čtyř milionů volných domů. To způsobil stavební boom v uplynulých letech, kdy se v průměru ročně postavilo kolem 900 tisíc domů určených pro druhé bydlení. Neočekávám, že by se situace ve Španělsku v dohledné době zlepšila.
EURO: A kde již naopak pozorujete zlepšení? FIDDES: Určitě v Německu. Tam se vzpamatovává ekonomika. Němečtí investoři, včetně penzijních fondů a otevřených realitních fondů, jsou připraveni utrácet peníze. Otevřené fondy překonaly vážné problémy, potýkaly se se ztrátou důvěry a s masivním vybíráním vkladů. Mnoho z nich muselo svou činnost dočasně zmrazit. V tomto období se ale stabilizovaly a dnes již vykazují čistý příliv kapitálu. Jednáme s některým z německých fondů o investicích každodenně. Mají zájem znovu investovat. Teď sedí na ohromném balíku hotovosti. Zajímají se i o Prahu nebo o Varšavu. Ale jak již bylo řečeno, v těchto městech není mnoho vhodných nemovitostí k mání.
EURO: Loni byli na českém investičním trhu jednoznačně nejaktivnější domácí kupci. Proč? WADE: To je velmi zajímavé. Češi v roce 2009 uzavřeli daleko více transakcí než jakýkoliv uplynulý rok. Nemuseli čelit zahraniční konkurenci. Mají zájem o menší objekty. Čeští investoři mají dostatek kapitálu, nepotřebují úvěr od banky. A pokud ano, banky v Česku půjčí ochotněji českým podnikatelům, které znají. Čeští investoři mají oproti cizincům ještě další výhodu, a to, že výborně znají tuzemský trh.
EURO: Je pro investory jednoduší zajistit si bankovní úvěr než pro developery? WADE: Rozhodně ano. Pro banky je to bezpečnější – půjčí peníze na již dokončené budovy s nájemníky. Developeři zažívají těžké časy. Odhaduji, že tak dva roky ještě budou trvat. V některých segmentech se situace může zlepšit již letos, ale stejně budou banky požadovat vysoké procento přednájemních smluv uzavřených ještě před započetím výstavby objektu, než se rozhodnou poskytnout úvěr.
*
BOX
Richard Fiddes je ředitelem společnosti King Sturge pro kontinentální Evropu. Má na starost 22 poboček ve dvanácti zemích. Působil 25 let v oblasti projektového managementu a stavebního poradenství. Podílel se na projektech v mnoha evropských zemích, v USA a v Asii.
BOX
Angus Wade** šéfuje české pobočce King Sturge a jejímu investičnímu oddělení. V rámci středoevropského regionu se podílel na realitních obchodech, jež přesáhly objem dvou miliard eur. V Česku žije s rodinou již sedmým rokem.
