Investovat v posledních letech do nemovitostí bylo s nadsázkou jako otevřít si zlatý důl. Stačilo koupit téměř jakýkoli dům či byt a o zbytek se postaral sám trh, který jejich cenu hnal nahoru zhruba o 10 až 15 procent ročně. Investovat a vydělat v roce 2022 už ale bude těžší. Nastává totiž doba, kdy je opět potřeba každý nákup dobře zvážit. Do jaké nemovitosti dát peníze, kdy se vyplatí vyjednávat o ceně a kdy se raději poohlédnout po něčem jiném, radí experti na zejména pražský rezidenční trh Peter Višňovský a Jana Panochová z realitní kanceláře Lexxus.
„Do realit je rozumné investovat s horizontem pěti, spíše deseti let. Kromě výjimečně předražených nemovitostí jsem přesvědčený, že až se za deset let budeme dívat na ceny pražských bytů, ty dnešní nám budou připadat nízké,“ říká Višňovský. Krátkodobě může dojít ke snížení ceny, jak bylo vidět za hospodářské krize v roce 2008. Ale i ten, kdo koupil draze v roce 2008, má dnes nemovitost s nejméně dvojnásobnou hodnotou. Na levnější bydlení v budoucnu nevěřím, Praha stále přitahuje nové obyvatele a cenami bydlení dohání západní metropole,“ dodává.
Jeho kolegyně doplňuje jeden z důležitých faktorů, který vysvětluje, proč jsou ceny v českém hlavním městě tak vysoké. „V poslední dekádě byla bytová výstavba naprosto nedostatečná. V roce 2021 bylo zahájeno budování skoro deseti tisíc bytů, což je sice nejvíce za posledních dvacet let, ale na pokrytí deficitu z předchozích období budeme potřebovat ještě mnoho dalších let intenzivní výstavby,“ upozorňuje.
Vysoký hypoteční úrok odrazuje střední třídu
Problém s nedostatečným počtem novostaveb zřejmě ještě nějakou dobu přetrvá, zato období, ve kterém hodnota nemovitostí meziročně rostla dvojciferným číslem, je pryč. K tomu je nutno poznamenat, že se změnily také podmínky u hypoték – jsou dražší, což ve spojení s nižší výnosností znamená, že kupujících bude letos na trhu výrazně méně než v minulých letech.
„Přirozeným vývojem se zpomalil růst cen domů a bytů, a po extrémním roce se tak dostáváme zase do normálu. Spoustu lidí také odrazuje vysoký hypoteční úrok nad čtyři procenta, a to během roku 2022 očekáváme ještě další růst. To vede k nižší poptávce po bytech, které si střední třída pořizuje nejčastěji právě na hypotéku. Ústup této skupiny obyvatel dává prostor investorům, kteří budou s prodávajícími jednat o ceně. Těchto jednání letos uvidíme podstatně více než v posledních letech,“ predikuje Panochová.
Višňovský pak doplňuje, na co si při koupi dávat obzvlášť pozor. Největším investorským rizikem jsou podle něj předražené a nekvalitní byty, které se prodají jenom kvůli vysoké poptávce. „Po delší době ale mohou vyplynout na povrch nedostatky bytu, které není majitel schopný odstranit. Pokud cena neodpovídá kvalitě, nebojte se ji odmítnout,“ radí.
Zároveň upozorňuje na tři hlavní aspekty, podle nichž by se investor měl v současnosti řídit. „Lokalita, dispozice a cena,“ sděluje rozhodně. „Lokalita bytu je logicky nezaměnitelná, tudíž velmi dominantní. U velkých bytů s dispozicí 4+kk a více se pak těžko hledá nájemník, který by pokryl veškeré náklady. Z toho plyne, že nejvhodnějším investičním bytem je bez kompromisů 2+kk v perspektivní lokalitě. Pokud vše odpovídá ceně, rozhodnutí o koupi je správné,” komentuje ředitel realitní kanceláře Lexxus.
Před pěti lety byla průměrná výnosnost pražských bytů pět procent a jejich hodnota od té doby vyskočila v rozmezí od 20 do 50 procent. Nyní je nižší jak výnosnost, tak i zhodnocení. „Pokud ale hledáte stabilitu a můžete si dovolit na výnos počkat pět až deset let, nemovitosti stále patří ke špičce. Realitní trh nabízí možnost konzervativních, bezpečných investic, na nichž je skoro nemožné prodělat. Nemovitosti totiž rostou v dlouhodobém horizontu stabilně. Pokud má investor volné prostředky v řádu milionů a hledá výhodné zhodnocení, těžko najde bezpečnější příležitost,“ uzavírá Panochová.
TIP: Aktuální hodnota nemovitosti
Jakou má vaše nemovitost aktuální hodnotu? Využijte online kalkulačku pro odhad ceny.
