Developeři staví bydlení pro tisíce seniorů. Příležitost budou mít i drobní investoři
Paní Bergerová si bydlení v Senior Parku v Sokolči u Poděbrad našla na internetu. Nechtěla totiž po smrti své maminky zůstávat v bytě v Rychnově nad Kněžnou sama, a tak hledala místo, na kterém by poslední léta svého života mohla prožít podle vlastních představ. To znamená v okruhu vrstevníků a zároveň aktivně. Bývalá letuška je totiž ve svých dvaasedmdesáti letech stále velmi činorodá. Ve svém novém působišti píše kroniku domu, fotografuje, skládá puzzle nebo vyráží na výlety mimo Sokoleč.
Jaroslav Plesník, který koncept Senior Parků vymyslel, má ambici právě takové bydlení svým klientům nabízet. Mohou jezdit na výlety, do kina či divadla nebo se pro ně pořádá nějaká kulturní akce přímo v domě. Jak už to ale bývá – lidé jsou různí a ne každý klient má tolik entuziasmu jako paní Bergerová. A také ne všichni jsou v takové kondici, aby mohli jezdit na výlety. Partu aktivních a podobně smýšlejících seniorů tady paní Bergerová nenašla, a tak se občas trochu nudí. V Česku zkrátka ještě neexistuje tolik projektů, aby si klienti mohli vybírat podle své duševní a fyzické kondice. A už vůbec ne tak dostupných jako nabízí provozovatel Senior Parků. Klienti zde za nájem a doprovodné služby nezaplatí více než třináct tisíc korun. Levněji je už jen v těch, které provozují města a obce. Pořadníky na umístění v nich jsou ovšem nekonečné – na 40 tisíc míst čeká kolem 53 tisíc seniorů.
Není proto divu, že se objevila řada investorů, kteří si od výstavby nových projektů mnoho slibují. „Aktuálně je v Česku v plánu výstavba 55 seniorských domů. Staví se ale zatím jen tři nebo čtyři,“ vypočítává Pavlína Hajnová z realitní poradenské společnosti Centers Data, která sleduje počet nových developerských projektů.
Konečně dostupný projekt
K výstavbě Senior Parků se Jaroslav Plesník odhodlal na základě osobní zkušenosti. Jeho maminka je totiž dlouhodobě nemocná a upoutaná na invalidní vozík. Ještě před několika lety bydlela v druhém patře havířovského paneláku bez výtahu. „Ven se dostávala s obrovskými problémy a vždy po několika měsících, nakonec už téměř nevstala z postele,“ říká Plesník, který se s tím nehodlal smířit. Nejprve hledal pro oba své rodiče vhodné zařízení pro seniory. Přestože jich ale objel spoustu, jak říká, nakonec nenašel ani jediné, kam by měl odvahu je přestěhovat.
Majitel stavební firmy proto vzal papír, tužku a pravítko a narýsoval seniorský dům, ve kterém by jeho rodiče byli spokojení. Atriovou stavbu s jezírkem, trávníkem a altánkem uprostřed tvořilo přes dvacet bezbariérových bytů. „Tak, aby jim stačilo pár metrů a byli na sluníčku,“ dodává Plesník. Stačilo najít vhodný pozemek a Plesník mohl vstoupit na půdu seniorského byznysu, která v Česku stále zůstává značně nejistou. Dnes už stojí tři Senior Parky, které nemají nouzi o nájemníky, a staví se další. „Chceme jich v Česku vybudovat desítky. Alespoň jeden poblíž každé rychlostní komunikace,“ dodává Plesník.
Senior Parky v Luštěnicích u Mladé Boleslavi, postavený v roce 2009, a v Sokolči u Poděbrad, který funguje jeden rok, jsou obsazeny téměř ze sta procent. Také v domě v Hrádku nad Nisou, který je těsně před dokončením, má už nyní přibližně polovina bytů rezervace.
Za úspěchem Plesníkova projektu stojí především fakt, že bydlení zde je pro seniory dostupné. Klient zaplatí zhruba osm tisíc korun za pronájem bytu o rozměrech 2+kk a další čtyři až pět tisíc za doprovodné služby. Mezi ty patří například i zmíněné kulturní akce nebo dovoz nákupů či odvoz k lékaři. Pro seniory je ale i těch třináct tisíc dostupných jen relativně. Průměrný důchod v Česku totiž aktuálně dosahuje 10 494 korun, a tak si takové bydlení většinou mohou dovolit jen v případě, že jim přispějí potomci nebo mají vlastní úspory.
Ve srovnání s mnoha jinými projekty, které zde fungují nebo se jim nepodařilo nalézt dostatek klientů a zkrachovaly, je to přesto velmi přijatelná cena. Provozovatelé domů pro seniory se totiž většinou nedokážou dostat pod částku 20 tisíc korun měsíčně a v extrémních případech se zde měsíční poplatek pohyboval i kolem 40 tisíc korun. Někdy však jde o zařízení, která nenabízejí jen bydlení, ale i zdravotnickou a lékařskou péči, se kterou obyvatelé Senior Parků nemohou počítat.
Těžká cesta k úvěrům
Plesník proto neměl problémy ani ve chvíli, kdy žádal o půjčku. První úvěr na stavbu v Luštěnicích mu poskytla Česká spořitelna, na další dva si pak půjčil od Immorentu, dceřinky firmy Erste Group. „Zaujaly nás rozumné cenové podmínky projektu. Protože se jedná o čistě seniorské nájemní bydlení bez zdravotní služby, je kalkulace výnosů a nákladů srovnatelná s běžnými komerčními a projekt pro nás zůstává přehledný,“ vysvětluje Jiří Drbohlav, jednatel společnosti Erste Group Immorent. Firma proto prý chce s provozovatelem pokračovat i na dalších projektech.
K městům, ve kterých Plesník plánuje postavit další Senior Parky, patří například Rychvaldy u Ostravy, Děčín nebo Slatiňany. Pro ostravský projekt se jeho firmě podařilo získat peníze od pojišťovny Kooperativa, která podle podnikatele potenciálně uvažuje i o vstupu do projektu coby investor. „Spolupracovat s provozovatelem na dalších projektech chceme po vyhodnocení zkušeností s provozem již existujících objektů,“ dodává k tomu jen strohou odpověď mluvčí Kooperativy Milan Káňa.
Úvěry od bank přesto nejsou podle Plesníka ideálním způsobem financování takového projektu. Splácení je totiž dlouhé, trvá zpravidla nejméně patnáct let, a proto nejsou takové půjčky pro bankovní ústavy příliš atraktivní. „Ideální by bylo, kdyby se nám podařilo nalézt investora – mohla by to být třeba právě banka,“ myslí si Plesník. Pak by Senior Parky mohl vznikat po celé republice, jeden v každé spádové oblasti se sto tisíci obyvateli.
Zatím ale Plesník investora pro své domy nenašel, a proto se financování svých projektů rozhodl řešit jinak. Pro Senior Park ve Slatiňanech shání drobné investory, kteří by si buď mohli koupit byt v plánovaném Senior Parku pro své rodiče či prarodiče, nebo jej zakoupit a pronajímat klientům. Dvoupokojový bezbariérový byt vyjde zhruba na milion korun. Jakmile bude mít byt nájemníky, celou výši nájmu bude dostávat investor. „Neměl by přitom práci se sháněním nájemců, protože to bude na nás,“ dodává Plesník.
Nalézt dost zájemců o investice zřejmě nebude problém. Zatím se Plesníkovi podařilo nalézt drobné investory pro další ze svých projektů – pro řadové domky v sousedství Senior Parku v Sokolči. Ty budou k již stojícímu projektu patřit a nabídnou byty s větším soukromím než ty v atriovém domě. Pro další projekty Plesník ale drobné investory zatím nehledá. Doufá, že už se mu pro ně podaří nalézt investora.
Strasti developerovy
Potíže s financováním výstavby projektů přiznává i další firma – Senior resort. Před dvěma lety oznámila, že hodlá do výstavby domů pro seniory, ve kterých by chtěla ubytovat 1500 lidí, investovat dvě miliardy korun. Avizovala, že půjde o projekt pro seniory s průměrnými příjmy kolem deseti tisíc korun. Ubytování ve třicetimetrovém bytě 1+kk mělo přijít na 6900 korun, ve čtyřicetimetrovém s dvěma pokoji pak na 10 800 korun měsíčně. Poplatek za další služby měl začínat na 625 korunách podle jejich rozsahu. Firma tehdy ohlásila, že první vybuduje v Českých Budějovicích, následovat měla Jesenice, Tábor, pražské Hodkovičky a Zlín. „Naše plány týkající se počtu výstavby domů pro seniory se v zásadě nezměnily, současná ekonomická situace nás jen přinutila změnit časový rámec celého projektu,“ říká Jan Bulvas, ředitel firmy Senior resort. Ceny avizované na začátku skutečně drží. „Největším problémem je neochota bank financovat tyto projekty dlouhodobými úvěry, a to i přes jistotu případné státní garance,“ tvrdí Bulva.
Zatím proto stojí jen první z domů a výstavba druhého je v plném proudu. V Českých Budějovicích, kde pro seniory vzniklo 360 míst, má nyní firma 60procentní obsazenost. Lépe je na tom Jesenice – ač je dům teprve na počátku výstavby, je obsazeno 90 procent z plánovaných 270 míst. „Je to dáno především výhodnou lokalitou nedaleko Prahy,“ domnívá se Bulvas. Právě metropole má totiž nejdelší pořadníky žadatelů o místo v domech pro seniory.
Problémy developerů mohou alespoň částečně zmírnit obce a města, která mají kvůli nedostatku vlastních kapacit zájem provozovatele dostupného seniorského bydlení přilákat. „Setkáváme se se vstřícným přístupem, některá města nám například nabízejí prodej parcel za trochu výhodnějších podmínek, než by to bylo v případě běžných developerských projektů,“ říká Plesník.
Investory si městští zastupitelé vyhledávají dokonce sami, jak tomu bylo kupříkladu v Děčíně. Cílem je domluvit se s provozovateli na tom, aby jejich občané měli při obsazování domů prioritu. „Moje náměstkyně se na jednom semináři, který se týkal bydlení, dozvěděla o projektu pana Plesníka, kterého následně kontaktovala a požádala o prezentaci jeho projektu přímo v Děčíně pro členy rady města,“ popisuje děčínský primátor František Pelant. Protože radní projekt přesvědčil, rozhodli se s ním spolupracovat. „Budeme se snažit domluvit na podmínkách, které budou přijatelné pro obě strany. Chceme jednat o ceně nájmů, aby pro ně nebyla příliš vysoká,“ dodává Pelant.
Menší obce taková zařízení přivítají i z dalších důvodů. „Přítomnost Senior Parku nám přináší větší počet trvale přihlášených občanů, a tím i větší finanční prostředky, které dostává naše obec na svou existenci,“ dodává Jiří Mráz, starosta Sokolče u Poděbrad.
Senior, ale zdravý
Společným znakem většiny projektů, které v Česku vznikají, je fakt, že cílí především na soběstačné seniory. „Projekt s lékařem a zdravotnickým personálem se velmi prodraží. To je problém, protože soukromým zařízením konkurují nesrovnatelně levnější státní zařízení a lidé v Česku za takové služby nejsou zvyklí platit,“ myslí si Pavlína Hajnová z poradenské realitní společnosti Centers Data. Proto se podle ní většina developerů, kteří nyní staví domy pro seniory, rozhodla soustředit hlavně na lázeňská města a pohraničí, kde předpokládají příval zahraniční klientely. Ta totiž za služby na české straně hranice nepochybně zaplatí méně než doma.
Developeři navíc taková zařízení provozovat neumějí a zpravidla se ani nesnaží nalézt partnera, který by to dokázal. Nyní však na český trh vstupuje projekt, který našel zkušeného provozovatele v zahraničí. Za firmou Senior Holding stojí developerská firma RS Development, která se soustředí především na rezidenční development a výstavbu polyfunkčních domů, a rakouská společnost SeneCura, která provozuje téměř sedmdesátku zařízení v Rakousku a ve Švýcarsku. V Rakousku navíc patří k jednomu z největších tamních zaměstnavatelů. Kromě domů s pečovatelskou nebo nepřetržitou zdravotnickou lékařskou službou nabízí i terénní služby. Všechny tyto úrovně by měly fungovat i v Česku.
„Brzy začneme stavět první dům pro seniory na pražském Smíchově, kde ubytujeme 80 klientů. Postupně bychom ale chtěli postavit seniorské domy ve všech krajských městech,“ popisuje Jaroslav Železný, projektový manažer společnosti Senior Holding. První dům má být dostavěn v prvním čtvrtletí roku 2013.
Jejich koncept seniorského bydlení bude v Česku nesporně unikátní. „Chtěli jsme zvýšit úroveň seniorského bydlení v Česku, a proto jsme se rozhodli nalézt zkušeného partnera,“ tvrdí Železný. Domy, které chce tady developer zbudovat, se budou velmi podobat těm, které již stojí v zahraničí. „Budou mít víceúrovňovou péči. To znamená, že senior v nich bude moci setrvat i poté, kdy se jeho zdravotní potíže budou stupňovat,“ vysvětluje Železný.
Filozofií SeneCury je uchovat seniora co nejdéle aktivního. Proto klienty třeba na zkrácený úvazek zaměstnává. „Kdo byl kuchařem, může pracovat několik hodin denně v kuchyni, údržbář se zase určitou část dne může starat o dům,“ vysvětluje Železný. Aktivit, které SeneCura svým klientům nabízí, je nepřeberně – od kondičního cvičení po malování s dětmi. Součástí zařízení je totiž často i mateřská škola, aby si senioři udrželi kontakt s nejmladší generací. Tak tomu bude i v plánovaném domě pro seniory.
SeneCura pracuje i s lidmi postiženými Alzheimerovou chorobou. Domy, ve kterých bydlí, jsou pro ně speciálně upraveny. Jsou v nich například místnosti, v nichž se najde třeba autobusová zastávka nebo vizuálně i zvukově simulují les. To vše má nemocným připomínat známá místa, ve kterých se cítí dobře.
Už v květnu vyšle Senior Holding několik absolventek jedné z pražských zdravotnických škol na roční stáž do Rakouska. Po návratu najdou zaměstnání ve smíchovském domě pro seniory.
Otázkou ale zůstává, zda projekt, který bude nepochybně nákladný, bude dostupný pro české seniory. „Naše ceny budou přijatelné. O konkrétních částkách ale prozatím mluvit nechci,“ říká Železný, který ale věří, že v Česku najde dostatek klientů i pro další desítky domů, které mají v Česku v příštích letech vyrůst.
