PODNIKATELSKÉ PROSTORY Nízké úrokové sazby ovlivnily zájem nejen o hypotéky a spotřebitelské půjčky, ale také o investiční úvěry na pořízení nemovitostí pro malé a střední firmy. Díky současné ceně peněz se totiž investice do vlastních nemovitostí většinou vyplatí.
| I rozsáhlé opravy nemovitostí lze okamžitě promítnout do nákladů.| PODNIKATELSKÉ PROSTORY Nízké úrokové sazby ovlivnily zájem nejen o hypotéky a spotřebitelské půjčky, ale také o investiční úvěry na pořízení nemovitostí pro malé a střední firmy. Díky současné ceně peněz se totiž investice do vlastních nemovitostí většinou vyplatí.
Stále více podnikatelů si začíná uvědomovat, že investice do koupě vlastní nemovitosti je výhodnější než permanentní placení nájmu. Potvrzují to alespoň analýzy většiny bank na českém trhu. „V letošním prvním čtvrtletí dosáhl v Citibank meziroční růst těchto úvěrů čtyřiceti procent,“ potvrzuje trend obchodní ředitel segmentu CitiBusiness ze Citibank Ladislav Kročák.
„Plně potvrzuji, že stále stoupá četnost úvěrů, kdy podnikatelé investují do vlastních prostor. Po započtení vlastního podílu na investici dosahují splátky maximálně úrovně tržního nájemného. Takže taková investice do vlastních prostor se bezvýhradně vyplácí,“ vysvětluje Aleš Pospíšil, ředitel bankovnictví pro malé a střední podniky (SME) v ČSOB. „Nejen příznivé úrokové sazby, ale také komplexní změna v přístupu k segmentu malých a středních podniků výrazně rok od roku zvedá jak zájem o podnikatelské úvěry, tak také objem poskytnutých úvěrů,“ dodává. Podle Pospíšila se investiční úvěry v ČSOB podílejí na celkovém růstu úvěrů pro SME padesáti procenty.
„Zájem podnikatelů investovat do vlastního také můžeme potvrdit. Pořízení vlastní nemovitosti je u firem často využívaným účelem investičních úvěrů, ať už se jedná o výstavbu nové nemovitosti k podnikání, nebo koupi a zpravidla následnou rekonstrukci staršího objektu. Vedle investičního úvěru je na tento účel často využíván hypoteční úvěr, který umožní podnikateli nebo firmě rozložit splátky až na 15 let,“ potvrdila mluvčí České spořitelny Klára Gajdušková.
INVESTICE DO VLASTNÍHO
Není divu, že o úvěry na pořízení vlastní nemovitosti, případně i její rekonstrukci, zájem roste. Komerční nájem představuje pro podnikatele pouhý náklad, zatímco koupě nemovitosti investici do vlastní firmy. Přičemž ceny komerčních nájmů mají své dno, úrokové sazby v posledních letech však téměř naznačovaly, že je nemají. Česká národní banka ovšem nyní musela kvůli vzlínající inflaci sazby o čtvrt procentního bodu zvednout. Zda to bylo poslední zvýšení, lze jen těžko odhadovat. I proto je nejvyšší čas se zamyslet nad vlastní nemovitostí - dokud jsou úroky nízké.
Podle průzkumů Citibank je průměrné stáří malé a střední firmy v České republice okolo pěti let. Je-li taková firma již dostatečně stabilizovaná a má-li stabilní cash flow, potom se otázka stěhování do vlastního přímo nabízí. Při současné ceně za úvěry se totiž může investice vrátit poměrně brzy a hlavně - firma neplatí nájem, ale investuje do svého majetku.
ZLEPŠÍ SE FINANČNÍ POZICE FIRMY Hlavní důvod, proč investovat do vlastního, je tedy velice jednoduchý. Zatímco u nájmu či pronájmu peníze prostě odtékají za nákup této služby, při pořízení vlastní nemovitosti představují splátky úvěru de facto investici do majetku společnosti. Samozřejmě i tak se platí za energie, případně další poplatky.
Jde-li jen o pár kanceláří, může být ale nevýhodné, najímat si na ně vlastní ostrahu, úklid, technickou údržbu a podobně. Čím je však nemovitost větší, tak tato nevýhoda oslabuje.
Ihned po nákupu roste hodnota aktiv firmy. Jakmile se úvěr splatí, nebo již v průběhu placení, je možné nemovitost zastavit a získat tak provozní úvěr za lepších podmínek než bez zástavy. „Právě zajištění úvěru bývá u mladších malých a středních firem největším problémem. Většinou totiž nedisponují vlastní nemovitostí nebo takovými výrobními kapacitami, které by byly alespoň částečně likvidní,“ říká Kročák.
V současnosti však již není problém získat i nezajištěný provozní úvěr. Například u Citibank tyto produkty dokonce tvoří většinu portfolia v segmentu malých a středních podniků. Půjčky tohoto typu jsou ale samozřejmě dražší než úvěry zajištěné. Vlastní nemovitost tak v budoucnu nejen ušetří náklady za nájem (který může časem díky inflaci růst), ale také zlepší přístup k úvěrům a zlevní je.
NEJČASTĚJI SE KUPUJÍ STARŠÍ OBJEKTY
Podle Kročáka firmy nejčastěji kupují starší nemovitosti a následně investují do jejich oprav. To nabízí další výhodu - v rámci odpisů fungují takové investice jako daňově uznatelný náklad, a tedy i zdroj. „Ve specifických případech lze i rozsáhlé opravy v řádech několika milionů korun ihned promítnout do nákladů v rámci takzvané daňové optimalizace,“ potvrzuje bankéř.
A za jak dlouho se investice vrátí? To je samozřejmě nutné posuzovat případ od případu. Ti, kteří do nemovitostí investují, aby je pronajímali, většinou uvažují s návratností okolo deseti let. Ceny nájmů díky tomuto tlaku často kopírují hodnotu měsíčních splátek úvěru, leckdy jdou i pod ní. Ten, kdo chce v nemovitosti podnikat, nemusí vytvářet zisk jen ze samotné její držby. Tudíž se mu mohou peníze vrátit rychleji. Tomu také odpovídá běžná délka těchto úvěrů, a to pět až sedm let.
ÚVĚR NENÍ DRAŽŠÍ NEŽ NÁJEM
Úrokové sazby už začínají na úrovni 4,8 procenta ročně. Podobně jako u hypoték lze sazbu zafixovat na delší dobu. „Lze poskytnou úvěr s fixní úrokovou sazbou, která je platná po celou dobu platnosti smlouvy. V úvahu také připadá variabilní neboli plovoucí úroková sazba. Ta se mění podle aktuální ceny peněz na trhu, nejčastěji čtvrtletně nebo ročně. Většinou se odvíjí od úrovně české mezibankovní sazby PRIBOR,“ vysvětluje Kročák.
Co banky budou pro vyřízení úvěru na pořízení či rekonstrukci nemovitosti potřebovat? „Od klienta, který přichází k nám do ČSOB, bychom rádi věděli, jaká je jeho potřeba - financování výroby, pohledávek, rozvoje firmy či vyrovnávání cash-flow a my mu již připravíme nabídku, která třeba i různou produktovou kombinací plně vyhoví jeho požadavkům jak pokud jde o splatnost, tak i o představu ceny,“ tvrdí Pospíšil.
„Konkrétní parametry úvěru, tedy především jeho výši a úrokovou sazbu, stanovuje Komerční banka individuálně u každého klienta,“ popisuje mluvčí banky Marie Petrovová. Tato banka nabízí podnikatelům, kteří chtějí financovat koupi nemovitosti, buď investiční úvěry, nebo podnikatelský hypoteční úvěr.
Z investičních úvěrů si může podnikatel vybrat klasický investiční úvěr, kombinovaný úvěr na provozní a investiční potřeby nebo Profi úvěr či EU Profi úvěr. Pro investice do nemovitosti nabízí banka i podnikatelskou hypotéku, která umožní získat prostředky na financování koupě, rekonstrukce, modernizace nebo opravy nemovitosti. Úvěr je střednědobý nebo dlouhodobý se splatností do 30 let, takže umožní rozložit splácení dluhu i na poměrně dlouhou dobu.
Česká spořitelna považuje za malé a střední podniky firmy s ročním obratem do jedné miliardy korun. Meziročně zde narostl objem poskytnutých úvěrů z 27 miliard korun v roce 2004 na 34 miliardy
v roce 2005. Podnikatelům poskytuje na nákup či rekonstrukci nemovitosti několik typů půjček, například Investiční úvěr 5 PLUS s garancí Evropského investičního fondu, a to do pěti milionů korun. Při volbě pevné sazby je úroková sazba stanovena v závislosti na zvolené době fixace v rozpětí od 5,1 procenta do 6,4 procenta ročně. Doba splatnosti je tři až deset let.
Pak je k dispozici samozřejmě klasický investiční úvěr, u něhož není omezena výše. Ten je rovněž až desetiletý, s individuální úrokovou sazbou stanovenou podle hodnocení klienta a jeho investičního záměru. K financování koupě, výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti poskytuje spořitelna i komerční hypotéku s dobou splatnosti do 15, výjimečně až 20 let. *
