Ceny nemovitostí v Rusku jsou ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi vysoké. Přesto akvizice nemovitostí či celých developerských projektů představují v Ruské federaci jednu ze zajímavých investičních příležitostí. Právní úprava týkající se nemovitostí se částečně liší od toho, co investoři znají v českém prostředí.
Publicita práv
V Rusku jsou obdobně jako v České republice nemovitosti registrovány ve veřejně přístupných rejstřících. Jednotný státní registr práv k nemovitostem a transakcí obsahuje přehled vlastnických, zástavních a dalších věcných práv. Každý má právo na informace z příslušného rejstříku, avšak pouze v omezené míře. Nelze například nahlédnout do nabývacích titulů k nemovitostem. Informace z rejstříku nejsou přístupné okamžitě. Výpis je poskytován na základě žádosti doručované příslušnému úřadu do pěti dnů. Přístup do registru nemovitostí prostřednictvím internetové sítě v Rusku neexistuje.
V Rusku existuje i zvláštní rejstřík zahrnující pouze pozemky, takzvaný pozemkový katastr. Do tohoto katastru se pozemky zapisují až po speciální proceduře, přičemž pouze je lze převádět.
Nabývání
Smlouva o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu a je účinná ode dne její registrace. Vlastnické právo je nabýváno zápisem ve zmíněném registru. Nedodržení požadavku na registraci má za následek neplatnost převodu, což platí i o zřízení dalších práv, jako jsou zástavní, věcná břemena a podobně.
Nabývání pozemků se v Rusku řídí speciální právní úpravou. Předmětem převodu mohou být pouze pozemky zapsané v pozemkovém katastru. Je zajímavé, že v Rusku je více než u nás akcentována právní zásada stavba sdílí osud pozemku. Dle ruských předpisů totiž mohou být budovy převáděny pouze společně s pozemkem pod nimi. Totéž platí i při nájmu. Nelze oddělovat nájem budovy a příslušného pozemku.
Obecně platí, že zahraniční fyzické osoby i společnosti mají stejná práva ve vztahu k nabývání nemovitostí jako rezidenti. Na federální úrovni však existují určitá omezení. Cizinci nejsou oprávněni nabývat pozemky v pohraničních oblastech a dalších specifických teritoriích. Také nesmějí vlastnit zemědělskou půdu, mohou si ji však pronajmout až na 49 let. Tato omezení se týkají i ruských právnických osob, pokud jsou z více než 50 procent vlastněny zahraničními osobami.
Nájem
Nájem nemovitostí je v Rusku poměrně častý, ať již kvůli různým omezením jejich převodů či vysoké ceně. Nájemní smlouva musí být písemná a může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou. Nájem nemovitostí ve vlastnictví státu a municipalit i jejich některých zvláštních kategorií je možný maximálně na 49 let. Tato maximální doba nájmu je v praxi značně využívaná. Zajímavé je, že nájemní smlouva uzavřená na déle než jeden rok podléhá registraci v jednotném státním registru práv k nemovitostem a transakcí – obdobně jako převod vlastnictví. Nájemce má také ze zákona předkupní právo na získání pronajaté nemovitosti.
Nájemní smlouva může být ukončena pouze dohodou stran nebo soudem na základě žádosti některé z nich. Důvodem je zejména závažné porušení smlouvy. Nájemní smlouvu tedy nelze ukončit bez ingerence soudu.
Nájemce, který řádně plnil své povinnosti z nájemní smlouvy, má po uplynutí doby nájmu přednostní právo na jeho obnovení. Nájemce musí svůj zájem pokračovat v nájmu oznámit pronajímateli v rozumném čase před uplynutím doby nájmu. Toto právo nájemce však neznamená opci na prodloužení nájmu. Nájemce nemá ani právo na obnovení nájmu za původních podmínek. Uzavře-li však pronajímatel nájemní smlouvu s jinou osobou, aniž zohlednil právo dřívějšího nájemce, může se ten u soudu domáhat odpovídající kompenzace.
V ruském právním řádu se obdobně jako u nás nájemní smlouva automaticky obnovuje, pokud nájemce i po skončení nájmu fakticky užívá pronajatou nemovitost a pronajímatel takové jeho chování formálně nenapadne u soudu.
