Jak nejít pod vodu

5. 5. 2015

Tak se prý ČNB chystá vyrazit proti bublině ještě dřív, než se stačila pořádně nafouknout. V českém případě národ sotva může postihnout horečka investování do nějaké akciové bubliny, ale ta realitní je při nízkých výnosech z vkladů a atraktivní nabídce financování hypoték velmi reálná.

Když banky v honbě za konkurencí začínají nabízet stoprocentní hypotéky, víte, že nejvyšší ctnost téhle profese – obezřetnost – je v těžké defenzivě. Je to univerzální problém. Nizozemci mají pověst lidí, kteří jsou schopni recyklovat to, co Skot zahodí, a přece si vyrobili parádní realitní bublinu. Velkou roli v ní hrála právě nabídka více než stoprocentních hypoték.

Dlužník si mohl koupit dům i auto a splácet jenom úroky. Sázelo se na to, že se cena nemovitostí za dvacet let zmnohonásobí, takže jistinu bude snadné přetočit, a ještě zbude. Jenomže tahle sázka nevyšla a Nizozemci se drží nad vodou jenom díky agresivní politice ECB.

Rychleji na dno

V tomhle kontextu je regulace zakazující bankám profinancovat sto procent hodnoty nemovitosti předvídavou opatrností. Přesto existuje lepší konstrukce, jak nemluvit bankám do řemesla a zároveň je přimět velice soustředěně uvažovat, kolik rizika na sebe chtějí vzít. Spočívá v zavedení úplně jednoduchého principu zajištění hypotéky pouze a výhradně nemovitostí, jejíž pořízení financuje. V USA je to převažující typ hypotéky, tzv. non-recourse mortgage.

Její poezie spočívá v tom, že v případě poklesu trhu se dlužníkovi nevyplatí držet nemovitost, jejíž tržní hodnota klesla pod hodnotu zůstatku hypoteční jistiny. Tahle situace má přesný terminus technicus: underwater mortgage a řeší se jednoduše – pošlete v poštovní obálce klíče od domu financující společnosti a přestěhujete se do nájemního bytu. Tím ušetříte, protože ceny nemovitostí klesly, takže klesne i výše nájemného. Makroekonomickým přínosem je to, že trh nemovitostí mnohem rychleji najde svoje dno a také banky jsou přinuceny dříve přiznat barvu.

Protahování recese

Když jste „underwater“ s českou hypotékou, žádné klíče neposíláte, ale sypete bance všechno, co vyděláte, protože kdyby vám dům/byt prodali a nestačilo by to pokrýt zůstatek hypotéky, dluhu se nezbavíte. Zoufale se tak držíte nemovitosti, a to i kdyby se vám dávno vyplatilo přestěhovat se za prací někam jinam. Výsledkem je protahování recese.

Bylo by chybou nevyužít příležitosti a tenhle typ hypoték v české praxi nezavést. Banky si samozřejmě vyšší riziko přirazí a „non-recourse“ hypotéky budou dražší, ale měly by být součástí nabídky. Ve špatném počasí pak oceníte, že vás hypotéka nedožene do osobního bankrotu.