Dlužníci nechtějí přijít o majetek a brání se nekalými praktikami
Kupujete byt? Realitní kanceláře radí zkontrolovat mimo jiné zápis v katastru nemovitostí. Tak si kupující ověří, zda s objektem nejsou spojena věcná břemena, zda je prodávající skutečným vlastníkem a zda mu nebylo omezeno právo s majetkem disponovat. Jak ale ukazují případy, které řešily realitní kanceláře, nemusí být „čistý“ zápis v katastru vždy stoprocentní zárukou. Když totiž soud po vydání exekučního příkazu okamžitě katastr nemovitostí neinformuje, může se majitel, který by již s bytem či rodinným domkem neměl disponovat, pokusit před zapsáním plomby nemovitost zpeněžit. Zástupci realitních kanceláří tvrdí, že takováto podvodná jednání nejsou raritou. Paleta nekalých praktik je však daleko bohatší. Jejich počet narůstá s tím, jak se zvyšuje zadluženost českých domácností, čemuž odpovídá i rozrůstající se skupina lidí, kteří nejsou s to své dluhy uhradit.
Dva a půl úvěru na dlužníka
Stále více Čechů se nechává zlákat na výhodnou koupi elektroniky, exotické dovolené či bytu. Nestačí-li vlastní zdroje, neváhají využít úvěrů. Ze statistik Bankovního registru klientských informací, který zahrnuje téměř sto procent bankovního retailového trhu, připadá na každého ze 4,7 milionu evidovaných lidí průměrně 2,5 úvěru. „Předlužení se stává stále častějším důvodem nesplácení u klientů, kteří nesprávně odhadli své možnosti,“ říká Petr Kučera, výkonný ředitel společnosti CCB - Czech Credit Bureau, která v Česku organizuje Bankovní a Nebankovní registr a zajišťuje jim technický servis. Mezi bankovními úvěry jsou zahrnuty jak klasické půjčky typu hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření, tak například kreditní karty, kontokorenty nebo povolené debety.
Celkově je již v Bankovním registru evidováno 11,9 milionu úvěrových smluv, jež dosáhly ke konci minulého roku částky 827,5 miliardy korun. Na každého z 4,7 milionu dlužníků bank tak připadá průměrný závazek 176 tisíc korun. Největší podíl, 47 procent, mají na úvěrech hypotéky. „Počet rizikových úvěrů se v Hypoteční bance dlouhodobě pohybuje kolem jednoho procenta,“ říká mluvčí Pavla Hávová. Dodává, že číslo zůstává dlouhodobě stabilní. Podobná data o problémových půjčkách, mezi jedním až dvěma procenty, zveřejňují i konkurenční finanční ústavy. Zdroje týdeníku EURO ale uvádějí, že by se podíl rizikových úvěrů mohl u některých bank pohybovat až kolem tří procent. Stejné hodnoty odhaduje také Česká národní banka. Kdyby tomu tak skutečně bylo, bankám by se podstatně snížily jejich marže z hypoték, které kolísají mezi dvěma až 2,5 procenta.
Kvůli obavě z růstu problémových úvěrů zpřísnila již podmínky pro udělování hypoték Česká spořitelna. Začala podrobněji zkoumat smlouvy uzavírané přes externí zprostředkovatele. Byly prý sedmkrát rizikovější než smlouvy sjednané pod střechou spořitelny. Banka tak podle podílu na trhu kvůli tomu klesla z prvního na třetí místo. „Udělování hypoték připomíná pyramidu. Na jejím vrcholu byli poměrně majetní klienti, u kterých bylo riziko nesplácení úvěru malé. Ti si již půjčku vzali. Banky ale chtěly dále půjčovat, a tak musely postupně snižovat kritéria. Tím na jedné straně rostl počet lidí, kterým byla schválena hypotéka, na druhé straně ale roste rizikovost,“ říká Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní. Analytici již nějakou dobu varují, že budou-li banky nabízet hypotéky méně solventním, či dokonce nebonitním klientům a prodlužovat celkovou dobu splatnosti, mohlo by se množství neplatičů zvýšit. Navíc letos porostou úrokové sazby, což povede ke zvýšení tlaku na některé dlužníky.
To ostatně dokládají i údaje České národní banky (ČNB). Ve třetím čtvrtletí loňského roku stoupl počet nesplácených úvěrů. Šlo ale především o úvěry spotřebitelské. Centrální banka také konstatovala, že objem úvěrů, s jejichž splácením mají jednotlivci a domácnosti potíže, roste mnohem rychleji než celkový objem dluhů. Poměr úvěrů, které ČNB vede jako klasifikované, dosáhl na konci loňského září 5,9 procenta, zatímco ke konci roku 2006 dosahoval tento ukazatel 5,5 procenta. Odhadnout skutečný rozsah dluhových problémů je ale téměř nemožné. Údaje se značně liší. Podle ministerstva financí má problémy se splácením dluhů osm procent českých domácností. V médiích se ale objevují i data vycházející z průzkumů veřejného mínění. Hovoří o tom, že až čtvrtina Čechů má komplikace hradit své závazky.
Exekutorům přibývá práce
Narůstající počet dlužníků znamená více práce pro exekutory. V loňském roce bylo v Česku nově nařízeno 427 800 soudních exekucí, což je meziročně téměř o čtyřicet procent více. V absolutních číslech to je největší nárůst od roku 2001, kdy soudní exekuce začaly fungovat. Hlavním důvodem je vymáhání pohledávek z nesplácených úvěrů. Soudní exekuce se týkají především domácností s nižšími příjmy, u nichž by banky měly výrazně zpozornět již při poskytování úvěrů. „Neměl by to být jen zaslepený hon za rozdáváním peněz a inkasováním marže. Stále vidíme růst kolem čtyřiceti procent meziročně a právě nízkopříjmové domácnosti jsou při takové dynamice rizikovým faktorem předlužení,“ tvrdí analytik Aleš Michl z Raiffeisenbank.
Objevují se případy, a to stále ve větší míře, kdy se dlužníci snaží nejrůznějšími pochybnými metodami uchránit majetek před exekucí. Bohužel v době, kdy s ním už legálně nakládat nemohou. „Setkali jsme se s případy, kdy se vlastníci bytu ho snažili prodat, přestože bylo zřízeno soudcovské zástavní právo a bylo rozhodnuto o prodeji nemovitosti soudem,“ říká Vosmík z Českomoravské realitní. V takové situaci, jak vyplývá ze zákona, nesmí majitel s nemovitostí volně nakládat, a tedy ji ani prodat, třebaže by chtěl z peněz uspokojit věřitele. „Soudní exekuční příkaz platí ode dne podání návrhu na výkon u soudu. Stalo se, že soudce neoznámil okamžitě nařízení exekuce na katastru nemovitostí. Ve výpisu tedy nebyl uveden zápis o exekuci. Toho chtěl dlužník využít a přes naši realitní kancelář zkoušel byt prodat,“ popisuje Vosmík. Dodává, že v takových případech neplatí zažité tvrzení, že co je na katastru psáno, to je také dáno.
Pošta nechodí, problémy nehrozí
Kdyby se podařilo takovou nemovitost prodat, nový majitel by o ni přišel. Vykonání exekuce má totiž přednost. Peníze by potom musel vymáhat na prodávajícím. To by ale mohlo být značně komplikované, protože ten již dluží dalším subjektům. Vosmík tvrdí, že se setkal i se situací, kdy majitel a prodávající v jedné osobě prohlašoval, že nevěděl, že s bytem nesmí disponovat a plombu na katastru zjistil až v době, kdy chtěl nemovitost prodat. „Lidé si nepřebírají poštu, na výzvy soudu nereagují, a může tedy dojít k tomu, že orgán rozhodne, informuje o situaci katastr nemovitostí, ale majitel o tom neví. Je chybou se domnívat, že když někdo nereaguje na výzvy státních orgánů, že se mu nic nestane,“ říká Vosmík. Případů, kdy někdo záměrně či nevědomky zkouší prodat nemovitost, aniž by s ní mohl disponovat, podle něj stále přibývá. Realitní kancelář proto od prodávajících vyžaduje potvrzení o bezdlužnosti. „Je to pro nás agenda navíc, ale už se nám podařilo takové případy dopředu podchytit,“ dodává Vosmík.
„Někteří lidé, když zjistí, že jim hrozí exekuce a mají nějaký majetek, snaží se ho rychle zpeněžit. Doporučujeme všem dlužníkům, kteří tuší, že jim něco takového hrozí, aby s řešením neotáleli a majetek včas prodali, protože mohou dosáhnout vyšší ceny, než když budou čekat na nedobrovolnou dražbu, v níž se mohou nemovitosti prodávat i za polovinu odhadní ceny,“ upozorňuje Vosmík.
Zkušenosti s nekalými praktikami dlužníků má také Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. „S pokusy prodat nemovitost v době, kdy bylo zřízeno soudcovské zástavní právo, jsem se setkával dříve. Pokud vím, nikdy k převodu nemovitosti nedošlo. Dnes, když je vydán exekuční příkaz, je to okamžitě zaznamenáno na katastru,“ tvrdí Pácal. Dodává ale, že by dlužníci mohli využít situaci, kdyby byl soudce benevolentní či opomenul včas informovat katastr. „Exekutoři si ale takové případy ohlídají. Je pravdou, že vlastníci zkoušejí podobné praktiky, ale nepovedou se jim,“ domnívá se Pácal. Když dlužníci exekuci nezabrání, zkoušejí další obstrukce.
Byt pro kamaráda „Setkal jsem se s případy, že dlužník v exekuci uzavře nájemní smlouvu s kamarádem na dvacet či padesát let a podepíše ji antidatovaně,“ říká Pácal. Když se v dražbě nabízí takto „znehodnocená“ nemovitost, často ji získá někdo spřízněný s původním vlastníkem za nízkou cenu. Dle českých zákonů platí, že nájemní smlouvy se dají v takovýchto situacích vypovědět u nebytových prostor, u bytových ale tato možnost není. „U nedobrovolných dražeb nemovitého majetku jsem se ještě nesetkal s tím, že by prohlídka nemovitosti proběhla v klidu. Většinou majitelé provádějí různé obstrukce,“ tvrdí Pácal, podle něhož se v této oblasti realitního trhu hodně podvádí, „myslím, že počet takovýchto nekalých praktik se zvyšuje, protože čím dál více dlužníků nesplácí úvěry.“ Provádění podvodných metod nahrává v některých případech Občanský zákoník. Ten nezakazuje majitelům nemovitostí, aby před nedobrovolnou dražbou uzavírali pochybné nájemní smlouvy. Například když je ve Spojených státech nařízen prodej nemovitosti v dražbě, končí veškerá nájemní práva. V Česku se to vztahuje pouze na vlastníky, nikoliv na jejich příbuzné a známé. Lze dokonce nájemní smlouvu prodat. „Není pouze možné zatížit nemovitost věcným břemenem, protože ta se zapisují do katastru nemovitostí,“ vysvětluje Pácal. Člen představenstva Aukční síně Naxos Libor Nevšímal tvrdí, že nekalé jednání dlužníků se objevuje od té doby, co se provádějí dražby, a nejsou tedy žádnou novinkou. Domnívá se, že případů, kdy se podaří dlužníkovi podvod úspěšně provést, ubývá. „Jsou kvalitnější úvěrové smlouvy, a takovéto jednání může být kvalifikováno jako úvěrový podvod,“ vysvětluje Nevšímal. Přiznává nicméně, že při nedobrovolných dražbách provádějí majitelé nemovitostí různé obstrukce: „Je někdy až s podivem, že jim to svědomí dovolí.“
Box: Hypoteční úvěry – další prostor pro růst Na celkových úvěrech se hypotéky podílejí ze 47 procent. Počet nových smluv každoročně roste. V loňském roce banky v Česku poskytly účelové hypotéky v celkovém objemu převyšujícím 142 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 41 procent. Na druhé straně je ale pravdou, že když se tato čísla o hypotečním trhu srovnají s ostatními evropskými státy, patří Česká republika mezi průměr. V roce 2006 činila v ČR průměrná hodnota hypotečního dluhu na osobu 790 eur, tedy méně než 20 tisíc korun. Průměrný Dán, který je v žebříčku na prvním místě, si půjčuje 40 900 eur. To je již více než milion korun. Hned za Dánskem se umístily Nizozemsko a Irsko. Hypoteční makléři proto tvrdí, že v Česku je stále prostor pro rozšiřování hypotečního trhu.
Tabulka 1
Vedou Dánové
Podíl hypoték na HDP a hypoteční dluh na osobu v EU
země podíl hypoték na HDP (v procentech) hypoteční dluh na osobu (v tis. eur)
EU 27 49,4 11,6
Česká republika 7,1 0,8
Polsko 8,3 0,6
Maďarsko 11,4 1
Slovensko 9,6 0,8
Dánsko 100,8 40,9
Německo 51,3 14,4
Francie 32,2 9,2
Nizozemí 98,4 32,2
Rakousko 23,5 7,3
Pramen: Evropská hypoteční federace
Tabulka 2:
Půjčování je v módě
zadluženost českých domácností (v miliardách korun)
Rok Výše dluhu
2002 177
2003 234
2004 311
2005 442
2006 576
2007 660
Zdroj: ČNB
