Ceny nemovitostí znepokojují Bank of England
A přece stoupají. Před letošními prázdninami si většina britských expertů trhu s nemovitostmi byla jistá, že se růst cen zastavil. Červenec a srpen jim dal za pravdu, ale pak přišly září a říjen. Boom: v meziročním srovnání vzrostly ceny nemovitostí o 24,2 procenta a útlum je v nedohlednu. Odborníci očekávají, že v roce 2003 podraží domy ještě o dalších osm procent.
Tento vývoj nemohla přehlédnout ani Bank of England. Naopak. Její výbor pro měnovou politiku 10. října rozhodl, že v příštích jedenácti měsících zůstanou úrokové sazby netknuté. Bankovní výbor doufá, že toto opatření by mohlo přehřátý trh s nemovitostmi uklidnit. Strach z jeho destabilizace byl silnější, než obavy z výrobců a průmyslových lobby, kteří již delší čas volají po snížení úrokových sazeb. Výrobci naopak potřebují levnější peníze na investice a na oživení exportu, který je v krizi kvůli recesi ve Spojených státech, Asii i v Evropě. Bank of England se ale domnívá, že případný krach trhu s domy představuje vážnější nebezpečí, a pokud by nastal, uvrhl by ekonomiku do těžké deprese.
Riziko jižního Londýna.
Průzkum mezi předními britskými hypotečními ústavy a realitními kancelářemi ukazuje, že na příčinách růstu cen se všichni shodnou. Objektů na prodej je málo, hypoteční úroky jsou nejnižší za posledních čtyřicet let (běžný fixní úrok se pohybuje kolem pěti procent, ale ve snaze nalákat zákazníky nabízejí některé finanční instituce na prvních šest měsíců až dva roky dokonce tři procenta), inflace se již dlouho drží kolem dvou procent a i nezaměstnanost je rekordní – pohybuje se těsně nad třemi procenty, a to je nejnižší poměr od sedmdesátých let. Lidé si věří, že drahé domy splatí a při nedostatku nabídek přistupují na požadované ceny. Objem peněz vypůjčených prostřednictvím hypoték dosáhl počátkem září 19,5 miliardy liber, což je třetí nejvyšší suma v historii.
Přesto mají finančníci strach z budoucnosti a ten u většiny z nich vyplývá ze stejných východisek. Klasické hypoteční pravidlo říká, že kupující musí mít 35 procent z ceny domu z vlastních zdrojů. Ale v posledních „snadných“ měsících, nebo dokonce letech bylo běžné, že banky přistoupily na patnáct procent a podle nynějších průzkumů se velmi rozšířilo, že si lidé půjčují i na onen vstupní vklad. Takto vysoký stupeň rizika podstupují kupující většinou v naději, že dům dobře pronajmou a zaznamenají jistější zisky než na akciovém trhu. Jenže na trhu nemovitostí dochází k následujícímu paradoxu: zatímco ceny domů na prodej rostou, ceny nájmů klesají. Trh s pronájmy je přesycen nabídkami (od odvážných spekulantů zatížených hypotékou) a sehnat nájemce začíná být v některých částech země nelehký úkol. „Mnoho lidí přecenilo své síly,“ řekl BBC Martin Ellis, analytik Halifax Group, „a pokud v příštích letech úroky vzrostou, nebo pokud poroste nezaměstnanost, mohou skončit ve velkých nesnázích.“
Deník Guardian vypracoval jakýsi katalog rizika pro ty, kdo by i v dnešní době uvažovali o koupi domu za účelem výnosného pronajmutí. Nejrizikovější oblastí ve Velké Británii je jižní Londýn. Roční náklady na udržení průměrného domu činí spolu s hypotečními splátkami asi 13 247 liber. Jenže reálný roční nájem, který lze požadovat, dosahuje pouze 9350 liber, takže celková roční ztráta činí téměř čtyři tisíce liber. Nejinak je tomu i v dalších částech země: roční ztráta v severním Londýně dosahuje podle obdobného výpočtu 2100 liber, v Manchesteru 2658 liber, v Birminghamu 1899 liber a v Newcastlu 1214 liber.
Ekonomický tisk uvedl, že řada britských investorů zareagovala přesunem svých aktivit do Paříže. Zatímco třípokojový luxusní byt v centru Londýna stojí asi půl milionu liber, stejný lze pořídit v Paříži za dvě stě tisíc. Navíc v Paříži je zatím nedostatek bytů k pronájmu, takže měsíční renty – na rozdíl od Londýna – rostou. Jedinou nevýhodou pařížských investic, stěžují si britští odborníci na nemovitosti, je složitost správních řízení a poměrně silná práva nájemníků i v případě, že řádně neplatí.
Hitparáda cen.
To, co na současném vzepětí cen rovněž překvapuje, je růst cen na dosud méně tradičních trzích s realitami. Londýnské ceny se drží vysoko již dlouho, a tak se žádná čtvrť hlavního města nedostala mezi prvních deset míst ve Velké Británii s nejrychleji rostoucími cenami (průměrná cena domu v Londýně nyní představuje 206 425 liber). Ovšem třeba ceny nemovitostí ve Walesu: ve Wrexhamu zaznamenaly navýšení cen o 60 procent, a v Pontypriddu dokonce o 65 procent (z 51 417 na 84 742 liber). Toto rodné město Toma Jonese se sice do popředí zájmu dostalo již na počátku devadesátých let, kdy se umístilo mezi prvními čtyřiceti místy ve Velké Británii s nejlepší kvalitou života. Rozhodujícími posuzovanými kritérii výzkumu Strathclyde University byly kvalita škol, zdravotní péče, náklady na živobytí, náročnost cestování za prací a podobně, ale přesto jde o překvapení.
Na prvním místě v růstu cen v celé Velké Británii je suverénně Loughton v Essexu – roční posun z průměrných 170 664 na 298 413 liber znamená zvýšení cen o 75 procent. Loughton leží na severovýchodě od Londýna a snadná dopravní dostupnost hlavního města z něj činí populární lokalitu úspěšných profesionálů. Co se Anglie jako celku týká, sever je místem, kde ceny rostly nejrychleji - mezi prvními deseti městy je jich ze severu celá polovina. Martin Ellis analytik z Halifax Group míní, že „jde o znamení velkého rozvoje severních měst Newcastlu, Leedsu a Manchestru“ a předpovídá, že ceny v jejich okolí mají ještě velký potenciál růstu.
Co když pohlédneme ještě severněji, do Skotska? Průměrná cena domu v roce 1983 zde činila 27 800 liber, nyní je to 68 648 liber. Znamená to 140 procent navíc za bezmála dvacet let, ovšem od loňského roku ceny skotských nemovitostí ve srovnání s jinými částmi Velké Británie takřka nerostly: 7,3 procenta představují národní podprůměr.
Druhou stranou severní mince je skutečnost, že v některých tamních oblastech majitelé domů trpí těžkými finančními ztrátami, neboť si pořídili nemovitost ve špatné sociální oblasti. Průzkum, provedený skupinou poslanců zastupujících volební okrsky v severní Anglii potvrdil, že v zemi je prázdných asi 750 tisíc domů. Zhruba 623 tisíc z nich patří soukromým majitelům, asi 87 tisíc je obecních a zbytek struktury doplňují různí další vlastníci. „Severní krizí“, jak poslanci nazvali situaci, kterou viděli, jsou postiženy především oblasti kolem měst Oldham, Rochdale, Stoke, Birmingham, Hull a Manchester.
Prázdné ulice plné neobsazených domů (způsobené v minulosti především velkou nezaměstnaností, úbytkem obyvatelstva a radikálními škrty v obecních rozpočtech v osmdesátých letech) představují pochopitelně nejen investiční, ale i sociální problém. Města se vyrovnávají s vandalstvím a pokračující devastací kdysi cenného majetku. Majitelé nemohou domy prodat, protože v bezprostředním okolí dávno zanikly všechny služby. V několika místech městské úřady uskutečnily ve spolupráci s vládou oživující projekty, ale na komplexní řešení této otázky to pochopitelně nestačí. Minimální pomocí konkrétním vlastníkům je zprostředkování dohody s bankou, která může převést starou hypotéku na novou nemovitost – a prázdný dům se prostě odepíše.
Lákavá spotřeba.
Dalším prvkem, který podle finančních analytiků činí nové majitele domů zranitelnými, je skutečnost, že banky při současných cenách bez problémů udílejí rozličné spotřebitelské úvěry, které jsou ručeny hodnotou nemovitosti. Řada lidí nedluží pouze hypoteční splátky, ale i splátky přidružených půjček, které byly často utraceny nikoli na opravy domu (a tedy na zvýšení jeho hodnoty), nýbrž za dovolené a spotřební zboží. Bank of England v pátek 4. října oznámila, že objem takovýchto půjček v posledních letech roste až nebezpečně: v nejsilnějším čtvrtletí roku 1999 si lidé v Británii na své domy vybrali 715 milionů liber; v posledním čtvrtletí roku 2000 to již bylo 3,5 miliardy liber a letos mezi dubnem, a červnem dokonce 10,6 miliardy liber. Ekonom banky HSBC John Butler řekl BBC, že „toto balistické chování spotřebitelů je potřeba zklidnit, jinak první globální stagnace ohrozí obrovské množství britských domácností“.
Kromě zákroku Bank of England, která kvůli spirále cen domů nesnížila úrokové sazby, se tento rok pokusil postavit problému bydlení i britský kabinet. Ministr financí Gordon Brown v červenci oznámil, že vyčlení 1,4 miliardy liber na bytové projekty pro sociálně slabší skupiny obyvatel. Stavět za vládní podpory by se mělo především v Londýně a na jihovýchodě Anglie, kde jsou ceny nemovitostí nejvyšší a kde podle úřadů vzrostl počet rodin, které potřebují dům, na 207 tisíc, zatímco nových domů bylo postaveno pouze 126 tisíc. Ekonomové, kteří se pohybují na trhy s nemovitostmi, ovšem tvrdí, že vládní projekt na 200 tisíc nových „dostupných“ domů sice pomůže těm, kdo si takový dům pořídí, ale nepomůže rychlému obecnému snížení cen. Jistý vliv na trh prý mohou mít tyto nové domy až za několik let.
