Majitel potřebuje ročně získat sedm procent z ceny nemovitosti Ponechme stranou emoce a politické tlaky, které už více než deset let vyvolává otázka nájemného. Podívejme se, jak vysoké by měly činže být, aby vlastníkům domů přinesly nejen prostředky na údržbu, ale i zisk.
Majitel potřebuje ročně získat sedm procent z ceny nemovitosti
Ponechme stranou emoce a politické tlaky, které už více než deset let vyvolává otázka nájemného. Podívejme se, jak vysoké by měly činže být, aby vlastníkům domů přinesly nejen prostředky na údržbu, ale i zisk.
Aby se soukromý investor pustil do výstavby nájemního bydlení a neprodělal na tom, musel by mít zaručeno roční nájemné alespoň ve výši sedmi procent z pořizovací ceny nemovitosti. Tato výše představuje pokrytí provozních i kapitálových nákladů i mírný zisk. Podaří-li se investorovi postavit dům za 20 tisíc korun za 1 metr bytové plochy včetně pozemku a infrastruktury, bude z tohoto metru ročně požadovat výnos ve výši 1480 korun, tj. 116 korun měsíčně. V případě sedmdesátimetrového bytu by to znamenalo činži 7820 korun měsíčně. Třetina z této částky by mohla představovat investorův zisk, zbytek by byly náklady na provoz a údržbu. Investorův čistý roční zisk by tak činil asi 33 tisíc korun z bytu, do něhož investoval 1 400 000 korun. Je to podobné, jako by měl onu sumu uloženou v bance na úrok 2,5 procenta. Jak vidíme, není to zisk nijak závratný. Majitelé domů by se však v současné době spokojili i s tímto modelem, i když předseda Občanského sdružení majitelů domů Tomislav Šimečka upozorňuje, že náklady na údržbu bývají ve starších domech vyšší, což znamená, že i při sedmiprocentním nájemném by se zisk vlastníka blížil k nule.
Ministerstvo je skoupější
Ministerstvo financí ovšem tvrdí, že na údržbu, odpisy i zisk stačí nájemné ve výši čtyř procent ceny nemovitosti. Podle jiných údajů, převzatých ze zahraničních pramenů, však čtyři procenta z ceny pokryjí právě jen provoz a údržbu domů. Drahé jsou totiž služby, úklid, pojistky i správa domu. To znamená, že neziskové nájemné bez jakéhokoli zisku z kapitálu, který vlastník do domu vložil, vychází na čtyři procenta z ceny domu ročně. Teprve to, co převyšuje tuto částku, jde majiteli do kapsy. Zástupci Svazu bytových družstev jsou přesvědčeni, že ziskové nájemné se dá pořídit již za 4-5 procent ročního zisku z ceny nemovitosti. V zahraničí se nájemné obvykle odvíjí od čtyř procent z ceny nemovitosti nutných na údržbu, k nimž se přičítají další 3-4 procenta jako zisk pro majitele domu.
Trh se řídí lokalitou
Tržní i pořizovací cena nemovitosti se v jednotlivých lokalitách výrazně liší. Poměr nájemného k ceně bytu však bývá uchován. Například na Chomutovsku, kde se cena bytu pohybuje jen něco přes tři tisíce korun za m2, činí tržní nájemné zhruba 24 korun za m2. Také na Mostecku, Ostravsku a dalších místech s nedostatkem pracovních příležitostí a poškozeným životním prostředím již trh zareagoval a tržní nájemné se s regulovaným začalo sbližovat. Někde může být dokonce i nižší. Je běžné, že i v bytě soukromých majitelů se v takových lokalitách platí neregulované nájemné ve výši 1500 korun za sedmdesátimetrový byt. Podle zástupců majitelů domů je to důkaz teorie, která předpokládá, že po uvolnění nájmů k závratnému cenovému skoku nedojde, protože trh se bude muset řídit kupní silou obyvatelstva.
V atraktivních místech nejvýš dvojnásobek
Volný trh sám o sobě není zárukou dostatečně vysokých výnosů, které by pokrývaly provozní náklady bytových domů. Rozhodující je poptávka. V lokalitách, kde poptávka chybí, investor nové byty stavět nebude a majitel bude vděčný za každého nájemníka. Signálem o tom, že v určitém místě je bytů dostatek, jsou právě nízké tržní nájmy. Z tabulek je patrné, že strach nájemníků ze závratných činží po deregulaci nájemného nemá opodstatnění. I v místech, kde bude poptávka vysoká, by se cena za bydlení měla postupně nejvýš zdvojnásobit.
V České republice je 950 000 nájemních bytů, což představuje téměř 30 procent veškerého bytového fondu. V 90 procentech z nich se platí regulované nájemné. Přibližně 90 000 bytů je pronajímáno za tržní nájemné na černém trhu s čistým nezdaněným příjmem pro neoprávněné pronajimatele ve výši šesti miliard korun ročně. Hrubý výnos regulovaného nájemného ve zbývajících 90 procentech nájemních bytů představuje 20 miliard korun. Výnos, potřebný k pouhé reprodukci nájemního sektoru, by měl činit 32 miliard korun.
Odkládáním deregulací se vytvořila iracionální struktura spotřeby. Náklady na bydlení byly počátkem devadesátých let, kdy si lidé zvykali na nové trendy životního stylu, velmi nízké. Představovaly sotva desetinu rodinných rozpočtů, zatímco jejich skutečná výše se podle evropských zkušeností rovná zhruba třetině příjmů průměrně situované domácnosti. Peníze, ušetřené na nájemném a dotovaných cenách energií, vydávali občané za zboží z dovozu, čímž napomáhali nerovnováze obchodní bilance. Podporovali zahraniční importéry, zatímco domácí bytový fond chátral.
Představy o budoucí výši volného nájemného v bytě 75 m2*
Instituce Procento z ceny Měsíčně za 1 m2 Měsíční činže
nemovitosti
Ministerstvo financí 4 % 66 Kč 4620 Kč
Svaz bytových družstev 5 % 83Kč 5710 Kč
Občanské sdružení majitelů domů 7 % 116 Kč 7820 Kč
*PŘEDPOKLAD: Náklady na pořízení 1m2 bytové ploch v nájemním domě stály majitele 20 tisíc korun)
Skutečná výše současného nájemného*
Tržní nájemné 9 % 150 Kč 10 500 Kč
Regulované nájemné 2,3 % 37 Kč 2 590 Kč
*ve velkých městech
