V důsledku krize se v posledním roce změnily podmínky a výhody zpětného pronájmu
Většina odvětví a ekonomických subjektů pociťuje dopady hospodářské krize. Proto mnoho nadnárodních i lokálních společností používá zpětný pronájem svých nemovitostí nebo jiných dlouhodobých aktiv. U těchto transakcí se aktivum, které společnost vlastní a využívá, prodává a zpětně pronajímá. Zpravidla je s novým majitelem podepsána dlouhodobá nájemní smlouva na aspoň pět let, přičemž není neobvyklá ani 25letá. Vyjednává se a podepisuje kupní i nájemní smlouva. Navenek se víceméně nic nemění. Prodávající firma nadále sídlí, vyrábí či provádí aktivity ve stejných budovách, jejich majitelem je však už jiná společnost, zpravidla investor.
Možnosti
Zpětný pronájem je spolu s vydáním nových akcií, dluhopisů či s obdržením bankovního úvěru další možností, jak získat nemalé a často potřebné finanční prostředky. Všechny tyto možnosti se však v době nejistoty stávají obtížnějšími a pro firmu nákladnějšími. U vydání nových akcií, jež jsou v současnosti na mnohem nižších hodnotách než před finanční krizí, se firma může setkat s odporem akcionářů. Korporátní dluhopisy jako další možnost se v posledním roce značně prodražily. Rozdíl mezi výnosem ze státních a korporátních dluhopisů totiž výrazně narostl v důsledku vyššího výnosu požadovaného investory z firemní sféry. V obdobích recese se zvyšuje spread, neboť roste riziko insolvence firem. Neposlední v řadě jsou pak podnikatelské úvěry, které však v současnosti lze od bank jen obtížně získat. A pokud na ně firma dosáhne, jsou mnohem nákladnější.
V důsledku krize se však v posledním roce změnily i podmínky a výhody zpětného pronájmu. Ceny nemovitostí se globálně propadly o desítky procent. Proto i finanční prostředky potenciálně nabývané takovou transakcí poklesly. Navíc se mnoho investorů stáhlo z investičního trhu, a proto na něm není jednoduché nabídnout zpětný pronájem.
Nároky na firmu
Z hlediska investora je jedním z nejdůležitějších aspektů zpětného pronájmu finanční zdraví společnosti. Ta se totiž zavazuje platit nájem dlouhodobě a investor potřebuje mít jistotu, že společnost bude i za dlouhou dobu prosperovat či v některých případech vůbec existovat. To víceméně rozhoduje o společnostech, které mohou na trhu se zpětným pronájmem uspět. Jsou to především finančně silné firmy, popřípadě ty, za které se může zaručit mateřská společnost. Nebo firmy, u kterých nelze pochybovat o jejich budoucí existenci. U transakce tohoto druhu nelze stav finančního zdraví firmy zatajit, protože investoři požadují před jejím uzavřením náhled do finančních výkazů a jiných účetních podkladů.
Pokusila-li by se o zpětný pronájem firma, jež se potýká s výraznými finančními problémy či u které není jistá její budoucí existence, nebo za niž se nemůže zaručit finančně silná mateřská společnost, investoři o ni pravděpodobně neprojeví zájem. Pokud není pochyb o zdraví firmy a investor může očekávat nepřetržitý příjem z nemovitosti po dlouhou dobu pronájmu, blíží se cena, kterou je ochoten za ni zaplatit, ceně jiných finančních produktů, jako jsou například dluhopisy. Investice do dluhopisů a kvalitních zpětných pronájmů si jsou totiž v podstatě podobné.
Aplikace na nemovitosti
Zpětný pronájem lze aplikovat na nemovitosti i na jiná dlouhodobá aktiva. Opětovné využití takového aktiva je pro investora zásadní při kalkulaci ceny. Pokud totiž firma nabídne specifickou nemovitost, která může sloužit pouze jejím účelům, nebo je zastaralá, investor bude cenu pravděpodobně vypočítávat pouze jako současnou hodnotu příjmů plynoucích po dobu nájemní smlouvy. Pokud však jde o standardní nemovitost – kancelářskou, výrobní, skladovací či prodejní – u které lze předpokládat, že po ukončení nájmu s prodávající firmou by byla snadno pronajatelná i jiným nájemcům, její cenu bude investor spíše vypočítávat pomocí výnosové metody.
Řečeno jinak, pokud by firma nabídla ke zpětnému pronájmu svou kancelářskou budovu v centru města a v jiném případě například sklárna své výrobní prostory, nejenže by o ně investoři projevili rozdílný zájem, ale i způsob kalkulace ceny by se lišil. Čím víc je nemovitost specifická, tím je většinou i hůř pronajatelná, a proto i cena za ni je nižší než u standardní a snadno pronajatelné budovy.
Současný vývoj
Celkový objem zpětných pronájmů v Evropě od roku 2007 poklesl. Podíl tohoto druhu transakcí na celkových investicích do evropských realit se však oproti období před rokem 2007 téměř zdvojnásobil (viz Od růstu k poklesu). Za dobrý příklad zpětného pronájmu může posloužit BBVA Bank, která ve Španělsku prodala a zpětně si pronajala portfolio v hodnotě 1,5 miliardy eur, nebo HSBC s prodejem sídla na Manhattanu v New Yorku, Canary Warfu v Londýně a Champs-Elysées v Paříži. Ve střední Evropě se v posledních několika letech rozhodly pro zpětný pronájem především některé banky a společnosti, jako je DHL nebo nedávno Tesco. To si v Maďarsku, Polsku a v České republice zpětně pronajalo své logistické nemovitosti. Na uvedených příkladech je vidět, že u zpětných pronájmů uspějí především finančně silné a známé společnosti. Příkladem neúspěšného zpětného pronájmu je loňský pokus General Motors o prodej sídla v Detroitu. Realitní investoři o ně kvůli obavám z bankrotu společnosti neprojevili zájem.
V dnešní době nastává stále častěji i opačná situace – odkup nemovitosti jejím hlavním nájemcem. Nižší ceny nemovitostí a v některých případech finanční problémy majitelů budov dávají příležitost nájemcům odkoupit ty, ve kterých sídlí za výhodných podmínek. Takové transakce se uskutečnily v posledních letech v západní Evropě – především v Londýně.
Graf:
Od růstu k poklesu
Objem zpětných pronájmů (v mld. eur) a jejich podíl na celkových investicích do realit v Evropě (v %)
0 5 10 15 20 25 mld. eur
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 procent
Druhé pololetí
První pololetí
Procent z celkových investic do realit v Evropě
2005 2006 2007 2008 2009
Pramen: Jones Lang LaSalle
Trend
Z hlediska investora je jedním z nejdůležitějších aspektů zpětného pronájmu finanční zdraví společnosti. Ta se totiž zavazuje platit nájem dlouhodobě a investor potřebuje mít jistotu, že společnost bude i za dlouhou dobu prosperovat či v některých případech vůbec existovat.
To víceméně rozhoduje o společnostech, které mohou na trhu se zpětným pronájmem uspět.
Situace
Celkový objem zpětných pronájmů v Evropě od roku 2007 poklesl. Podíl tohoto druhu transakcí na celkových investicích do evropských realit se však oproti období před rokem 2007 téměř zdvojnásobil.
Ve střední Evropě se v posledních několika letech rozhodly pro zpětný pronájem především některé banky a společnosti, jako je DHL nebo nedávno Tesco.
