Airbnb je největším ubytovatelem v Praz pronajímat turistům je o polovinu výhodnější než dlouhodobě „Byl to zlatý důl,“ vzpomíná Petra.
Pronajímat byt po babičce v Bubenči v Praze 6 přes Airbnb začala před pěti lety. Když se odstěhovala do Pardubic, najala si dvě studentky, které se jakžtakž domluvily anglicky, takže kromě úklidu zvládly dát hostům klíče a nějaké základní rady, kam se jít dobře najíst, jak funguje pražská MHD či kudy dojít pěšky do centra města. Když zjistila, jak je to snadné, přikoupila před třemi lety byt na Žižkově. Aby se jí klienti tolik nestřídali ajejí „děvčata“ nemusela být neustále v permanenci, dala si podmínku minimálně tří přenocování. I tak běželo všechno hladce a peníze na účtu utěšeně přibývaly.
Petra naskočila na vlnu Airbnb v době, kdy ještě nebylo masovou záležitostí, takže nikdo neměl potřebu se proti němu vymezovat ve veřejném prostoru. To se ovšem změnilo. Během jednoho roku se jen v hlavním městě ubytovalo přes Airbnb kolem 800 tisíc hostů, kteří tu dohromady strávili více než 2,7 milionu nocí, a je tedy jasné, že se musí najít způsob, jak se s Airbnb sžít.
Politici ale zatím tápou. Poslední rok víceméně jen vykřikují, že je potřeba tenhle novodobý fenomén zkrotit a osedlat. „Jsme ve fázi, jako byli dělníci na začátku 19. století, když výrobu ovládly stroje a oni je začali rozbíjet v domnění, že změní běh dějin“ říká expert na ekonomiku cestovního ruchu Ondřej Špaček. Jak víme, nepovedlo se. Pokrok nezastavíš. Ani Airbnb.
Tohle musí stát
„Airbnb má k městu mnohem vstřícnější přístup než Uber, jinak jej ale vnímám jako podobný problém, i když se o něm tolik nepíše. Má několik úrovní, které musíme vyřešit - jednak je to vybírání místních poplatků, dodržování nahlašovací povinnosti, ale hlavně musíme zabránit, aby se kvůli Airbnb vylidňovalo centrum,“říká primátorka Adriana Krnáčová. Zároveň ale dodává, že zakazování nových služeb je naprostý nesmysl: „Podle této logiky bychom dnes nenakupovali na internetu, ale jen v kamenných obchodech. Nelze před tím utíkat.“
Pracovní skupina, kterou ustanovila a která měla regulaci Airbnb vytvořit, v podstatě zanikla poté, co primátorka zjistila, že se o fenomén čile zajímají na ministerstvu financí. Kdyby chtěla Praha místní vyhláškou regulovat krátkodobé pronajímání bytů třeba po vzoru Berlína nebo jiných měst, v podstatě by tím omezovala vlastnická práva majitelů ana to je podle primátorky moc malý pán. Nejdřív by prý bylo potřeba výrazně změnit zákony, ty ale aktuálně nemá žádné ministerstvo připravené. Ani zmiňované finance.
Plaťte daně a my budeme v klidu
„Když my jako ministerstvo financí a Finanční správa mluvíme o Uberu nebo Airbnb, nahlížíme na ně v 99 procentech jako na digitální ekonomiku, tedy jako na podnikání.
Nechceme tenhle byznys škrtit, chceme, aby z něj lidé platili daně. Nemyslím si, že by z našeho pohledu byla potřeba nějaká specifická regulace,“ říká Zdeněk Hrdlička, ředitel odboru politiky daňové strategie ministerstva financí. Finance loni na podzim vydaly metodiku, ve které upozorňují, že ten, kdo si za rok vydělá pronájmem bytu na Airbnb víc než 30 tisíc korun, podniká, a musí tedy platit daně. V opačném případě jde o takzvaný ostatní příjem, který je až do výše 30 tisíc korun od daně osvobozen. Letos se ministerstvo financí chystá spustit kampaň podobnou té, kterou vyzkoušelo loni s internetovými taxikáři. Berňák nabádal i Uber, aby svým lidem avizoval, že budou kontroly.
„Asi budete překvapení, ale výsledkem bylo, že zhruba jen třetina lidí u Uberu neplatí daně nebo je platí špatně,“ konstatuje Hrdlička.
To ale neznamená, že by Finanční správa zatím nechávala Airbnb úplně v klidu.
Po těch největších pronajímatelích už „jde“. „My víme všechno,“ směje se Hrdlička. Od centrály Airbnb z Irska už dostal data za dva roky fungování služby v Česku. Z nich lze vyčíst, že velkých hráčů na trhu Airbnb vPraze je zhruba 140. Velkým hráčem se v tomto smyslu míní pronajímatel s ročním příjmem nad milion korun. Pro zajímavost: těch úplně největších pronajímatelů s příjmem nad dva miliony korun eviduje Finanční správa zhruba 50.
Celkové příjmy pronajímatelů v rámci českého Airbnb za loňský rok podle údajů databáze Airdna přesáhly 3,3 miliardy korun.
Daňová správa bude nakonec asi jediná, komu by toto podnikání mohlo dělat radost bez pachuti. Airbnb totiž za sebou zanechává jasnou elektronickou stopu, a i když centrály Uberu nebo Airbnb z toho patrně nemají radost, nedovolí si v rámci Evropské unie nespolupracovat. Jediná zákonná změna, na které se finance chtějí v tuto chvíli podílet, je úprava zákona o místních poplatcích. Ta by měla sjednotit lázeňský a rekreační poplatek s poplatkem z ubytovací kapacity. V tomto smyslu už existuje i poslanecká iniciativa a přidává se také ministerstvo pro místní rozvoj. „Mělo by dojít k širšímu vymezení turistického poplatku. Náš návrh bude hotový v březnu, pak projde připomínkovým řízením,“ upřesňuje Hrdlička. Pro města by tohle mohla být cesta, jak s poplatky hýbat. Jsou totiž příjmem obecních rozpočtů a zatím jsou poměrně nízké - ubytovací poplatek dosahuje šesti korun za lůžko a noc a rekreační 15 korun.
Tímto způsobem by mohla Praha získat zhruba 57 milionů korun ročně.
Druhým krokem by potom mohla být snaha politiků domluvit se s Airbnb, že tyto poplatky bude platit za pronajímatele přímo Airbnb, což už se stalo například ve Francii a kanadském Vancouveru. Dnes tuto povinnost vlastníci nemovitostí většinou ignorují. „Řádně evidovaných provozovatelů, kteří platí na území Prahy 1 místní poplatky, je 542. Podle našich posledních zjištění na stránkách Airbnb, Booking.com a podobných je takových nabídek k ubytování v soukromých bytech zhruba 3500,“ říká starosta Prahy 1 Oldřich Lomecký.
Vedení Airbnb s možností vybírat místní poplatky za své hosty počítá. Už s tím má zkušenosti - na výběru daní spolupracuje s 340 městy po celém světě a dokázalo pro ně vybrat již více než deset miliard korun. „Jsme připraveni spolupracovat s českými úřady na chytré strategii regulace sdílení bytů včetně opatření, která odliší běžné lidi příležitostně sdílející své domovy od profesionálních poskytovatelů. Jsme také připraveni na řešení, která zjednoduší hostitelům platby daní a poplatků,“ řekl pro týdeník Euro Bernard D’heygere, public affairs manager z londýnské pobočky Airbnb.
Petra z úvodu článku loni oba byty prodala. Konkurence už začala být opravdu velká. Aby měla byty obsazené alespoň z padesáti procent, musela by poskytovat téměř profesionální služby a najmout designéra. Zjistila také, že by se patrně brzy dostala do hledáčku Finanční správy.
Daněmi, místními poplatky či evidenční povinností se totiž neobtěžovala. Prodat byty se navíc rozhodla v době, kdy jejich ceny v Praze šplhají do absurdních výšin. „Zkusila jsem je nabídnout za opravdu vysoké částky. Hned mi ale volaly desítky zájemců. Vydělala jsem balík,“ vypráví, jak se jí podařilo zhodnotit nemovitosti hned dvakrát. Až realitní bublina splaskne, možná prý něco zase koupí. „Uvidím, jak se to vyvine,“ není si jistá, že by se jí podařilo úspěch sAirbnb opakovat.
Anděl s ďáblem na síti
Na serveru Airbnb najdete v Praze kolem 12 tisíc nabídek. Neznamená to ovšem, že k pronájmu pro turisty je tu tolik samostatných bytů - zhruba 25 procent z nich jsou pokoje v bytech, ve kterých majitel žije.
Z toho je nicméně zřejmé, že se původní myšlenka sdílení dávno vytratila. Mezi majitele a zákazníka - kde byl přímý vztah a šlo o uplatnění nevyužitých zdrojů, takže vlastně o udržitelnou ekonomiku či způsob života - vstoupil Airbnb s takovou razancí (dnes má už i smlouvy s hotely), že jde spíše o společné vytváření kapitálu, které má potenciál nějak ovlivnit další trhy. Ostatně v zahraničí se již pro Airbnb nebo Uber pojem „sdílená ekonomika“ ani nepoužívá, mluví se o tzv. colaborative economy.
A tržní hodnota samotného Airbnb se pohybuje kolem 31 miliard dolarů. České ministerstvo flnancí například nyní řadí většinu příjmů z Airbnb do takzvané digitální ekonomiky.
Když už se ale shodneme na A(že je Airbnb ve většině případů podnikání), pak je potřeba říci B: že by pro něj měly platit stejné podmínky jako pro jiné podnikatele v ubytovacím segmentu. Airbnb je s téměř 30 tisíci lůžky (zhruba třetina kapacit) vlastně největším ubytovatelem v Praze. Je jasné, že tento fenomén mění a změní cestovní ruch, což samozřejmě nemusí být na škodu, ale že by hotely a cestovní kanceláře či agentury přímo ohrožoval, to asi ne. „Dá se říci, že do značné míry využívá Airbnb specifická skupina lidí, která by do hotelu nejela. Pro lidi do 35 let je to i určitá forma protestu. Nechtějí dávat peníze globálním skupinám.
Tihle lidé by bez Airbnb do Prahy nepřijeli.
Nechají tu zhruba 1,7 miliardy a o tyhle peníze by česká ekonomika přišla,“ tvrdí Ondřej Špaček. Airbnb se kromě popularity mezi mladší generací stal ovšem i strašákem, protože začal měnit život v částech metropolí, které si oblíbili turisté.
Zdražuje nám Airbnb život?
Pražská radní pro územní rozvoj Petra Kolínská má jasno: Airbnb zásadně ovlivňuje pražský trh s nemovitostmi, kde se byty staly nedostupnými už i pro střední třídu. Za poslední dva roky narostly ceny nových bytů o 40 procent. „Spekulativních nákupů bytů, které jsou určeny ke krátkodobým pronájmům, a proto následně chybějí na rezidenčním trhu s bydlením, stále přibývá. Osmdesát procent nabídek nejde klasifikovat jako,klasickou‘sdílenou ekonomiku, ale jde o podnikání. Není výjimkou, že jeden hostitel vlastní k pronájmu 74, nebo dokonce až 116 ubytovacích jednotek,“ říká Kolínská a volá po podobné regulaci jako třeba v Berlíně. Jenomže ono nepůjde o tak jednoduchou rovnici. S tím, že většina pronájmů je byznys, nikoli sdílení, by se asi dalo souhlasit. Že by ale narostl do takových objemů, kdy jeden majitel běžně vlastní desítky či stovky bytů, dostupná data nepotvrzují. Na prvních třech místech v počtech „airbnb bytů“ jsou totiž profesionální agentury, které na toto podnikání naskočily a pro majitele zajišťují všechny služby včetně registrace, úklidu, předání klíčů, plateb a dalších.
Jak velký je objem bytů, které nakupují lidé s vidinou jejich pronájmu přes Airbnb, a jsou za ně tím pádem ochotní platit vyšší ceny, čímž údajně deformují trh, lze jen těžko spekulovat. Například z projektu o sedmi stovkách bytů na Žižkově, který se prodával během posledních dvou let, se objevily na Airbnb jen jednotky bytů.
Je sice pravda, že na investici kupuje byt až třetina klientů developerů, podle průzkumů je ale motivací především zajištění na stáří a to, že neznají jiné instrumenty, jak zhodnotit peníze. A stačí se podívat na strmě klesající vývojovou řadu stavebních povolení na byty aje jasné, že pes je zakopaný spíš tady. S tím, že by Airbnb mělo na pražský trh s novými byty tak zásadní vliv, nesouhlasí Zdeněk Hrdlička z ministerstva financí. „Poté, co jsem ta čísla viděl, není úplně fér tvrdit, že Airbnb deformuje pražský trh s byty,“ míní Hrdlička. Z celkových 600 tisíc pražských bytů se jich na Airbnb pronajímá něco přes deset tisíc, tedy jen dvě procenta. „Ceny bydlení jsou komplexní záležitostí a ovlivňuje je řada faktorů, hlavně stavba nových bytů a růst populace. Do Prahy se každý rok přistěhuje deset tisíc lidí a tolik bytů se tu nepostaví,“ upozorňuje Bernard D’heygere z Airbnb.
Konec eldoráda
Větší vliv bude mít Airbnb na trh s nájmy.
Tisícovky bytů zákonitě někde chybějí.
Aktuálně je v nabídce dlouhodobého pronájmu bytů do 60 metrů čtverečních v širším centru Prahy, které jsou pro Airbnb typické, jen asi 900 bytů. Je tedy jasné, že vzhledem k počtu bytů určených pro krátkodobý pronájem, má Airbnb vliv na život v samotném centru města. „Přestože krátkodobý pronájem má svá negativa - například v období listopadu, ledna a února je turistů v centru minimum a 80 až 90 procent bytů je bez příjmu (statistiky Airbnb uvádějí průměr 38 nocí na byt - pozn. redakce) -, stále se to vyplatí. Rozdíl mezi dlouhodobými a krátkodobými nájmy je vPraze přibližně 30 procent, což je atraktivní,“ říká Lubomír Milek, generální ředitel realitní sítě Century 21.
On pochopil Airbnb jako příležitost pro další byznys: „Do budoucna se chceme stát lídrem na českém trhu v poskytování těchto služeb majitelům bytů vhodných pro krátkodobé pronájmy.“ Už dnes se řada jeho makléřů stará o byty klientům, kteří zjistili, že je to organizačně a časově docela náročné.
Těm pak odvádějí dlouhodobě garantované nájemné nebo účtují majiteli bytu servisní poplatek. Vlastně tak konkurují specializovaným agenturám. Největší realitní síť RE/MAX naopak na Airbnb nesází. „Krátkodobé ubytování se rozrostlo tak rychle, protože většina ubytovatelů neplnila daňové předpisy. Stát a obce ale začaly tuto situaci řešit. Při plnění všech předpisů se Airbnb již vyplatí jen v případě poskytování špičkových služeb u nemovitostí v exkluzivní lokalitě,“ podotýká Daniel Kotula, majitel RE/MAX City.
Měníme svět
Dvě velké realitní firmy, dva zcela odlišné názory. Jisté je, že Airbnb rostlo v posledních dvou letech dvouciferným tempem.
V Praze loni o 58 procent, v regionech dokonce o 132 procent. Pokud by to tak pokračovalo, je možné, že metropole bude tlačit po vzoru některých evropských měst, kde Airbnb vyhnalo obyvatele z populárních čtvrtí, na omezení dní nebo bytových jednotek, které je možné pronajímat.
Zatím ale s jistotou nevíme, co přesně Airbnb dělá s Prahou. „Ono je například zřejmé, že Airbnb má nějaký vliv na život v centru, ale je to jen jeden z faktorů, jehož vnímání má různou intenzitu u obyvatel, médií, politiků. Jsme teprve na začátku, já bych ktomu přistupovala opatrně,“nechce vynášet kategorické soudy Kateřina Glacnerová z Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR). Z dat, která má k dispozici a která hodlá IPR analyzovat, je nicméně zřejmé, že Airbnb je velmi flexibilní, může měnit trendy a možná bude proměňovat čtvrti na atraktivní turistické lokality, kde ještě turisté najdou onu autentičnost (a podle reportu Airbnb ji hosté hledají v 86 procentech případů), kterou už centrum postrádá. To se právě děje na Žižkově, který zůstal pro hotelové sítě neobjeven (v počtu ubytovacích kapacit v Praze je s 1529 jednotkami na sedmém místě, ale na Airbnb dýchá na záda Praze 2 aje na třetím místě. •
Airbnb v Česku
(údaje za rok 2017)
Praha: 12 500 aktivních nabídek
(z toho 9888 celých bytů či domů,
2419 pokojů a 194 sdílených pokojů)
Praha:
29 166 Kč - průměrný měsíční příjem
z pronájmu bytu či domu
11 874 Kč - průměrný měsíční příjem
z pronájmu pokoje
4151 Kč - průměrný měsíční příjem
z pronájmu sdíleného pokoje
908 000 - počet hostů přes Airbnb v Česku
(z toho 808 500 v Praze)*
'ÚDAJ ZA OBDOBÍ 1. 9. 2016 - 1.9. 2017
ZDROJ: AIRDNA.CO, AIRBNB
Nejdražší „airbnb byty“ v Praze
Průměrná cena za noc (v Kč) Celkový výnos za rok (v Kč)
1 Apartmán králů 310 m2 20 050 4 492 930
2 Pět ložnic na Václaváku 260 m2 9 460 2 970 510
3 Pět ložnic v Pařížské 12 hostů 14 340 2 925 340
4 Penthouse u Týna 220 m2 9 528 2 639 240
5 Malostranská terasa 250 m2 10 719 2 572 440
6 Pět ložnic s terasou v Pařížské 11 hostů 12 820 2 512 620
7 Studio u Karlova mostu 4 hosté 7 681 2 381 240
8 Pět ložnic na nábřeží 13 hostů 11 653 2 307 310
9 Čtyři ložnice na Národní 16 hostů 7 766 2 244 500
10 Pět ložnic v Pařížské 10 hostů 12 510 2 214 320
ZDROJ: AIRDNA.CO
Airbnb po právu Mezi povinnosti pronajímatelů patří vedle řádného zdanění příjmů také odvádění místních poplatků a do toho nejsou zahrnuty pouze pobyty za účelem studia nebo práce. Pronajímatel musí rovněž nahlašovat pobyt osob ze zemí mimo EU na cizineckou policii. Existuje několik způsobů, jak příjmy z Airbnb danit. Vše závisí na tom, jestli to lze pokládat za podnikání. Podle Finanční správy to tak ve většině případů je, pokud se jedná o soustavnou činnost. Pokud nepronajímáte svůj byt pouze příležitostně a nevejdete se například do nedaněného limitu 30 tisíc korun v rámci takzvaných ostatních příjmů, podle úřadu podnikáte. Měli byste tak disponovat minimálně živnostenským oprávněním na ubytovací služby a plnit další požadavky, které s podnikáním souvisejí. Vaši klienti přes Airbnb ovšem mohou být i nájemníky, pokud s nimi uzavíráte běžnou nájemní smlouvu (i ústní) a zároveň neposkytujete žádný servis spojovaný s ubytovacími službami (například úklid či snídaně). Pak příjmy zdaníte v rámci příjmů z nájmu. U všech příjmů kromě příležitostných je navíc možné uplatňovat paušální výdaje. 1
O autorovi| Hana Boříková Jan Novotný, borikova@mf.cz novotnyj@mf.cz
