Jako by se nic nestalo

Poničené části Prahy developery i nadále lákají

Srpnová velká voda zahýbala cenami pozemků na třetině území České republiky. Hodnota především starších domů se snížila, a to až o třetinu. Znehodnoceny byly i nemovitosti, které přestály povodně na první pohled bez úhony. Lidé jsou nyní daleko opatrnější při výběru stavební parcely. Jen stěží dnes někdo koupí pozemek, u kterého hrozí, byť jen s malou pravděpodobností, jeho zatopení. Realitní makléři odhadují, že tento stav bude trvat minimálně rok. Zcela jiná je ale situace v hlavním městě. Stavební a developerské firmy poničené části města spíše lákají. Důkazem je situace v Karlíně. Důvodů, proč zájem o části Prahy, které byly zatopené, neopadl, je hned několik. Centrum hlavního města se rozkládá po obou březích Vltavy. Nejatraktivnější lokality se proto nacházejí v blízkosti řeky a město si nemůže dovolit zablokovat jejich rozvoj. Mezi tato území patří i Karlín, který povodně postihovaly pravidelně až do dvacátých let minulého století. Oblast, jejíž charakter dlouhou dobu určoval průmysl, se stala v devadesátých letech místem, které významně ovlivňovalo vývoj pražského realitního trhu.

Udává tón.

V Karlíně se loni pronajalo nejvíce kancelářských ploch z celé metropole - téměř třicet tisíc metrů čtverečních, což je přibližně čtvrtina pronájmů. Další desetitisíce metrů čtverečních kancelářských prostor jsou ve výstavbě. Proč je o tuto lokalitu takový zájem? Vedle výhodné polohy v blízkosti centra a dobrého napojení na městskou dopravu hrají roli peníze. Nájemné za kanceláře se zde pohybuje kolem šestnácti eur za metr čtvereční za měsíc. Jen o pár set metrů vedle v ulici Na Poříčí zaplatí nájemce o čtvrtinu víc. Společnost Real Estate Karlín, která tady vlastní pozemky o rozloze více než sedmi hektarů, už proinvestovala ve dvou budovách – Corso Karlín a Palác Karlín – přibližně miliardu korun. Celkově zamýšlí prostavět více než sedm miliard. Dalším velkým investorem je společnost Europolis Invest, autor rozsáhlého projektu River City Prague. Jen první etapa, budova Danube House, bude stát 40 milionů eur.
Ačkoliv v současné době je pohled na jednu z nejvíce poničených pražských čtvrtí více než žalostný, v budoucnu bude zřejmě jednou z nejprestižnějších a nejmodernějších lokalit Prahy. Pomohou k tomu paradoxně povodně. Škody, které tu napáchaly, se odhadují na 1,5 miliardy korun. Demolice sto let starých, mnohdy nekvalitních domů představují příležitost pro řadu developerských firem. Lukrativní pozemky jsou vzdáleny jen několik minut chůze od centra.

Odchod se nekonal.

Developeři sice připouštějí, že bude trvat měsíce, než se podaří obnovit důvěru nájemníků, ale díky výstavbě protipovodňových bariér se z této části stane během dvou let nejbezpečnější místo v Praze. I to je důvod, proč se žádný hromadný útěk nekonal. Správci nemovitostí zaznamenali odchod pouze několika firem. Nové prostory v Paláci Kodaňská v Praze 10 si například pronajala karlínská pobočka České pojišťovny. „V Karlíně spravujeme budovu společnosti Mediatel. Již od počátku jsme spolupracovali s vedením firmy. Je reálný předpoklad, že se Mediatel do původních prostor vrátí,“ řekla týdeníku EURO Zdeňka Klapalová, ředitelka mezinárodní společnosti Knight Frank, která se zabývá výzkumem realitního trhu. Pomoc postiženým firmám z Karlína nabídla i Hospodářská komora. Obstarala náhradní prostory a tři měsíce platila nájemné. Nabídky využilo 25 subjektů. Ale ani jejich odchod z Karlína není trvalý.
Žádný z developerů, který zde již působí, nehodlá své projekty zastavit a odejít. Spíše přicházejí další. Hlavní hráči na karlínském realitní trhu, jako jsou společnosti AHI Group, Europolis Investment Group, Immoconsult a Real Estate Karlín Group založili konsorcium Investors for Prague 8. Konsorcium začalo pracovat na zprávě o průběhu povodní v lokalitě a jejich vlivu na jednotlivé projekty. V příštích patnácti letech tu hodlají investovat do výstavby kanceláří, hotelů a bytů přibližně 30 miliard korun. Do pěti let by v tomto pražském obvodě mělo vzniknout přibližně čtyři sta padesát tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Peníze na tyto investice pocházejí z Rakouska, Německa, Francie, Itálie, Velké Británie a ze Spojených států.

Je třeba myslet i na byty.

Plány jsou velkolepé. Otázkou zůstává, zda se Karlín nestane zónou, ve které sice budou stát moderní administrativní budovy, ale ztratí se z ní život. Pro developery je z finančního hlediska daleko zajímavější postavit administrativní budovu než rezidenční. I v minulosti tady vyrostlo více kancelářských center než bytů. Jedno z možných vysvětlení je shovívavost památkářů, kteří v této městské části neměli tak přísné požadavky jako v historickém centru Prahy. „Na první pohled se může skutečně zdát, že developeři dávají přednost administrativním budovám. Navíc tuto výstavbu podporoval magistrát i městská část Praha 8, protože se tak revitalizovaly nevyužívané prostory. Předpokládám, že v budoucnu bude zájem i o rezidenční projekty. Zaznamenali jsme velkou poptávku po bytech v Praze 1, proto se domnívám, že zájem bude i o Karlín. V současné době se třeba uskutečňuje rezidenční projekt v Šaldově ulici,“ říká Klapalová. A jak reagovaly na povodně ceny karlínských pozemků? Tržní hodnota pražských parcel vzrostla meziročně až o patnáct procent. Největší skok zaznamenaly ceny stavebních pozemků v luxusních rezidenčních čtvrtích, jako je Barrandov, Hanspaulka, Ořechovka nebo Troja. Stavební pozemky na bydlení se v Praze v roce 2001 prodávaly v rozmezí od 310 do 15 160 korun za metr čtvereční. Aktuální cena stavebního pozemku v Karlíně je podle cenové mapy, která není při prodeji závazná, 3590 korun za metr čtvereční. Pro srovnání metr čtvereční stavební parcely v Dejvicích vychází z cenové mapy na 6640 korun, na Žižkově na 2340 korun a v Holešovicích na 2720 korun.

Změny se neočekávají.

Cenové mapy ale byly sestaveny ještě před srpnovými povodněmi. Dnes je ještě příliš brzy spekulovat o tom, jak se do cen pozemků v Karlíně promítnou. Zřejmě ale nepůjde o změnu nijak dramatickou. „Nebyli jsme účastníky žádné transakce a nemáme evidenci týkající se vývoje cen. Domnívám se, že pokud k cenovým pohybům dojde, nebudou dlouhodobé. Pozitivní bude oprava infrastruktury a realizace protipovodňových opatření,“ tvrdí Zdeňka Klapalová. Zatím zřejmě jedinou transakcí většího objemu uzavřela po povodních v Karlíně společnost PSJ Invest. Ta se stala vítězem výběrového řízení na prodej parcel, které vypsal pražský magistrát. Tendru se kromě PSJ Invest zúčastnilo dalších pět developerských společností – Euroinvestment Banking, TriGránit Czech republic, Immorent ČR, Levapas a AHI Hotel. Na pozemcích mezi Rohanským nábřežím a Pobřežní ulicí byly až doposud skladovací prostory a autobazar. PSJ Invest za ně zaplatil více než 135 milionů korun, to je přes šestnáct tisíc korun za metr čtvereční. PSJ Invest navíc pravděpodobně získá od magistrátu i sousední pozemky, protože město nemá dostatek financí na jejich využití. Minimální cena k jednání byla stanovena na 9500 korun, přičemž v cenové mapě města je pro tyto pozemky uvedena cena pět tisíc korun za metr čtvereční. „Hodláme zde postavit komplex moderních kancelářských budov evropského standardu,“ sdělila týdeníku EURO Martina Voráčková, marketingová ředitelka PSJ Invest. Logická otázka zní, jak se společnost bude do budoucna chránit proti velké vodě. „Předpokládáme spolupráci s městem a dalšími developery z této oblasti. V případě opakovaných povodní lze technickými prostředky případným škodám včas zabránit. Samotný komplex bude proti povodním dostatečně chráněn,“ tvrdí Voráčková.