Jakou bude mít tento dům hodnotu v roce 2012?

23. 6. 2009

Ceny domů budou v příštím roce patrně dál klesat, ...

Celý podtitul:
Ceny domů budou v příštím roce patrně dál klesat, pak se stabilizují a odrazí se spolu s ekonomikou

Trh s bydlením nebyl pro Američany nudný od minulého tisíciletí. Tedy nebyl to takový ten průměrný, obyčejný trh, kde nabídka zhruba odpovídá poptávce, ceny jsou stálé a nemovitosti přestávají být námětem každodenní debaty. Místo toho jsme zažili šest let stoupající poblázněnosti, po nichž následovaly tři roky prohlubující se hrůzy. Teď jsme svědky přetahované mezi těmi, kteří si myslí, že jsme konečně narazili na dno, a těmi, kteří jsou přesvědčeni, že převis neprodaných domů stlačí ceny ještě mnohem níž.
V roce 2012 nám možná konečně znovu nastane báječná nuda. Při troše štěstí by tři roky měly být dostatečně dlouhou dobou, aby se americká ekonomika vzpamatovala a inventář domů v zemi se zmenšil tak, aby měl normálnější úroveň. V té době se bydlení vrátí do starých kolejí, kdy ceny nebudou určovány výkyvy v celonárodní náladě a globálními úvěrovými krizemi, ale lokálními otázkami od územního plánování přes přistěhovalectví až po růst počtu pracovních míst. Ceny? Ačkoli budou patrně ještě chvíli klesat pod tíhou zabavování pro neplacení hypotečních dluhů, trh má určitě blíž ke dnu než k vrcholu. „Očekáváme, že ceny budou klesat ještě rok a potom se stabilizují, než začnou růst společně s příjmy,“ tvrdí David Wyss, hlavní ekonom společnosti Standard & Poor’s. Agentura Moody’s Economy.com předpovídá, že americký národní index cen domů S&P/Case-Shiller, o který se stará firma Fiserv, specializující se na finanční data, letos poklesne asi o 16 procent, než se zase odrazí ode dna. Podle celonárodního mediánu ceny domu 180 000 dolarů pro čtvrté čtvrtletí 2008, jak ji uvedlo Národní sdružení realitních kanceláří (NAR), by to znamenalo medián ceny domu 152 000 dolarů koncem roku 2009 a potom odraz na 179 000 dolarů koncem roku 2012.

VŠECHNY REALITY JSOU LOKÁLNÍ Samozřejmě že celonárodní medián ceny je umělý konstrukt, protože žádné takové místo jako „Národní Medián“ v USA neexistuje. Existuje však několik trendů, jež budou mít na prodeje a ceny v celých Spojených státech amerických velký dopad.
Lokální růst počtu pracovních míst je jedním z nejvýznamnějších faktorů ke zkoumání, když se hodnotí vyhlídky nějakého trhu. Například Omaha, která přilákala takové zaměstnavatele jako Yahoo! a Google, sice propásla boom, ale stejně tak se vyhýbá i propadu. Protože se ve městě zvyšuje počet pracovních míst, vyhlídky cen domů vypadají dobře. Detroit, kde ceny domů spadly v letech 2003 až 2008 o třetinu, bude v příštích letech trpět ještě víc, protože automobilový sektor se dál zmenšuje. Stejně významný je i další trend, jímž je demografická změna. Například mladá populace Salt Lake City je připravená na kupování domů. Zatímco po propadu zůstaly ceny na kdysi energických západních trzích jako Phoenix a Las Vegas v roce 2008 níž než v roce 2003, ceny v Salt Lake City v tomto období vzrostly o 51 procent. Další významné faktory jsou ještě lokálnější než tyto, například jak daleko je z domu do nejbližšího supermarketu. To, že jsme zpátky u obyčejného, nudného realitního trhu, se pozná, když se kupující soustředí méně na komplikovanosti zabavování pro neplacení hypotečních dluhů, prodejů na krátko a podobně a vrátí se k věcem, jež bývaly nejdůležitější: Jak vypadají školy? Jak klidné je bezprostřední okolí? Kdy budu muset měnit střechu nebo pokácet ten nemocný dub? Prodávající Mark a Maura Rampollovi, kteří počátkem letošního roku dali svůj dům v Oradellu v New Jersey na trh, se vyrovnávají s ultralokálními problémy, například s tím, že jejich dům je na poměrně rušné cestě. Jsou také proti pocitu úzkosti z celonárodní krize bydlení. Rampollovi si dům koupili v roce 2004 za 556 000 dolarů. Teď ho potřebují prodat, protože se stěhují do oblasti Los Angeles, aby tam na západním pobřeží vytvořili distribuční centrum pro svou společnost Zico, jež vyrábí sportovní nápoje z kokosového mléka. Dům nabídli za 599 000 dolarů, což by po započítání závěrečných nákladů a oprav představovalo ztrátu. O majetek, který si manželé Rampollovi a jejich dvě malé dcery zamilovali, lovci domů ani nezavadili. V polovině června manželé cenu snížili na 559 000 dolarů. „Lidé říkají, že je to krásný dům, ale právě teď jsou prostě velmi nervózní,“ uvádí Maura. Rampollovi pravděpodobně skončí jako první majitelé, kteří na tomto domě v Oradellu, od té doby co byl v roce 1925 postaven, budou tratit – k tomuto jevu dochází po celých USA. Tento klasický americký čtvercový dům se čtyřmi ložnicemi a původními lištami z ořechového dřeva prodali v roce 1972 Bonavitovi Ricciovým za 47 000 dolarů, což je první zaznamenaná transakční cena. Ricciovi dům v roce 1997 úspěšně prodali rodině DeSouzovým za 285 000 dolarů. DeSouzovi ho jen o sedm let později prodali Rampollovým za 556 000 dolarů. „Vlastně jsme ten dům koupili za den,“ směje se Maura. „Mark si jej proběhl za deset minut, bez legrace, protože musel na jednání do Queensu. … Neměli jsme nic na prodej a prostě jsme řekli: ,Skvělé!‘“ Dobrá zpráva je, že ztráta Rampollových by se nakonec mohla stát ziskem nějakého kupce, který si bude kupovat první dům. Odteď až do roku 2012 to spousta rodin, jež si nemohly dovolit koupit dům, když se ceny rapidně zvýšily, bude moci zvládnout hodně lacino. Na základě dnešních příjmů domácností a hypotečních sazeb index dostupnosti bydlení Národní sdružení realitních kanceláří (NAR) osciluje kolem nejvyšší úrovně od roku 1970, kdy se zahájilo zaznamenávání. „Obecně řečeno, ano, k nákupu domu je příhodná doba. Nemyslím si, že to nějak spěchá, protože mám za to, že k nákupu domu bude ještě skvělá doba od nynějška za rok,“ prohlašuje ekonom Richard DeKaser z washingtonské společnosti Woodley Park Research. Stavitelé domů pomáhají tím, že přijímají svůj díl bolesti. USA celkově potřebují asi 1,5 milionu nových domů ročně, aby to odpovídalo rostoucímu počtu obyvatel a demolici chátrajících nemovitostí. Stavitelé tuto míru překročili v době boomu, ale teď stavějí méně než 500 000 domů za rok. Toto omezení by mělo snížit nadbytek domů a do roku 2012 – ne-li dříve – vytvořit na trhu lepší rovnováhu.

ZATÍM NEJASNÁ SITUACE Nejdůležitější je to, že podle agentury Moody’s Economy.com by ekonomika měla do roku 2012 zase svižně růst. V květnu agentura předpovídala, že se hrubý domácí produkt letos sníží o tři procenta, než v roce 2010 vzroste o 1,4 procenta, v roce 2011 o 4,7 procenta a v roce 2012 o robustních 5,8 procenta. Očekává také, že se nakupování a výstavba domů dostanou do roku 2012 znovu do tempa, jaké měly před bublinou – ne vyššího ani nižšího. Dokonce i když si ekonomika povede tak, jak se předpokládá, je toho ještě hodně, co by se mohlo na trhu s bydlením pokazit. „Vzhledem k tomu, že podmínky byly tak neobvyklé, je velmi obtížné provést na základě minulých zkušeností modelovou extrapolaci, co se stane tentokrát,“ prohlašuje Celia Chenová, senior ekonomka firmy Moody’s Economy.com. Ekonomové Kenneth Rogoff z Harvardovy univerzity a Carmen Reinhartová z Marylandské univerzity zjistili ve studii o globálních realitních trzích, že ceny domů klesají po závažnější finanční krizi v průměru šest let. To by znamenalo, že USA dosáhnou dna v roce 2012 nebo později. Dalším nebezpečím je to, že potenciální kupci zůstanou mimo trh s bydlením, protože už nebudou důvěřovat tomu, že zhodnocování domů jim samo o sobě přinese úspory. David Rosenberg, bývalý ekonom banky Merrill Lynch, který je teď hlavním ekonomem torontské firmy Gluskin Sheff & Associates, zabývající se správou aktiv, píše: „Generace příslušníků baby boomu pořád ještě zjišťuje, že nadměrně velká nemovitost může být spíše koulí na noze než životaschopnou investicí na důchod.“ Rosenberg má rovněž obavy, že stárnoucí populace nebude potřebovat tak velké domy, jaké byly postaveny v době boomu. „Špička trhu bude v medvědí fázi,“ uvádí Rosenberg v jednom rozhovoru. Tolik toho poslední dobou v bydlení selhalo, že je snadné představit si nejhorší scénáře. Nejpravděpodobnější však je, že trh ještě trochu poklesne, odrazí se ode dna a potom začne postupně růst. V roce 2012 rodiny jako Rampollovi dokonce budou možná mít z vlastnictví domu znovu příjemný hřejivý pocit.

* /popisek v pravém dolním rohu foto na s. 29 vpravo dole/
Rampollovi potřebují prodat svůj dům v Oradellu ve státě New Jersey brzy, takže asi budou tratit /text boxu se třemi grafy na s. 30–31 nahoře; shora dolů a zleva doprava/
VYHLÍDKY BYDLENÍ Situace v oblasti nemovitostí by se měla výrazně zlepšit, až ekonomika posílí /text levého grafu na s. 30, shora dolů, čísla na obou osách stejná jako v originále/
Do roku 2012 by se ekonomika měla odrazit… PROCENTA
ZMĚNA V REÁLNÉM HRUBÉM DOMÁCÍM PRODUKTU
…
———————-ODHAD——————– Pramen: Moody’s Economy.com /text pravého grafu na s. 30, shora dolů, čísla na svislé ose stejná jako v originále/
…a restartování nastavitelných hypoték by se mělo omezit… . S VLÁDNÍ ZÁRUKOU . PRIME . ALT-A . SUBPRIME . S POHYBLIVOU SAZBOU* . NESEKURITIZOVANÉ MILIARDY DOLARŮ
…
BŘEZEN 2009 LEDEN 2010 LEDEN 2011 LEDEN 2012 LEDEN 2013
——————–ODHAD——————– Pramen: Credit Suisse *Zahrnuje pouze půjčky vzniklé do konce března 2009. Nezapočítávají se zálohy a zabavený majetek pro nezaplacení dluhu. /text grafu na s. 31 nahoře, shora dolů, čísla na obou osách stejná jako v originále/
…což by mělo připravit půdu pro oživení bytové výstavby PROCENTA
ZMĚNA MEDIÁNU CENY RODINNÉHO DOMU V USA
…
———————-ODHAD——————– Pramen: Moody’s Economy.com, Fiserv /popisek v pravém dolním rohu foto na s. 31, vpravo nahoře/
Po většinu své čtyřiaosmdesátileté historie získával dům Rampollových na ceně /červený mezititulek na s. 30 dole/
ZATÍMCO GENERACE PŘÍSLUŠNÍKŮ BABY BOOMU ZJIŠŤUJE, ŽE NADMĚRNĚ VELKÝ TYPOVÝ DŮM MŮŽE BÝT KOULÍ NA NOZE, ŠPIČKA TRHU SE ASI JEŠTĚ DÁL POVLEČE /text v béžovém boxu na s. 31 vpravo dole/
Situace ve světě
Podobně jako americký trh i globální realitní trh si bude dál razit cestu ve slabé ekonomice a při stoupající nezaměstnanosti, píše se v nedávné zprávě výzkumné firmy Knight Frank. V posledním roce si nejhůře vedly trhy v Dubaji a Singapuru, kde ceny domů klesly o 32 procent, respektive o 23 procent. Největší nárůst zaznamenal Izrael (o 10,9 procenta ve stejném období) a Česká republika (o 9,9 procenta). *
SPECIÁLNÍ REPORTÁŽ O BYDLENÍ
MERCED: MĚSTO DUCHŮ, USA

ZABAVOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ceny domů a bytů se propadly v takových městech jako Merced v Kalifornii a Port St. Lucie na Floridě, kde spousty dlužníků nejsou schopny splácet hypotéky. Dokonce i když se zbytek země vzchopí, ještě se mohou objevovat oblasti, kde se budou zabavovat nemovitosti pro nesplácení hypotečních dluhů.
Krize bydlení vytváří z kdysi rušných komunit jako Merced města duchů. Dlážděné chodníky a příjezdové cesty v převážně opuštěných čtvrtích vedou k prázdným parcelám s roztroušenými kabelovými cívkami. Nedokončené konstrukce s hnijícími krokvemi a zrezivělými závěsy leží vedle obydlených domů. Má se za to, že zhruba 40 procent domů ve městě Merced je určeno k zabavení, což znamená, že majitelé jsou pozadu s hypotečními splátkami nebo je nemohou platit vůbec. Očekává se, že počet obětí poroste, i když Kalifornie prodloužila moratorium na zabavování pro nesplácení hypotečních dluhů o dalších 90 dnů. Město Merced ležící v údolí San Joaquin ve střední Kalifornii je extrémním příkladem toho, co se odehrává v celé zemi. Jak klesá ekonomika, vzrůstá zabavování pro nesplácení hypotečních dluhů. Zhruba každá čtvrtá subprime hypotéka v celonárodním měřítku je v nesnázích. Dokonce i takzvaní kvalitní dlužníci, kteří měli dobrý kredit, když dostávali půjčky, mají teď potíže, aby stíhali splácet; podle Asociace hypotečních bankéřů (MBA) je asi pět procent těchto půjček zabavováno pro nesplácení oproti necelému jednomu procentu v roce 2007. Tato míra je ještě větší ve městech jako Merced, Fort Myers na Floridě a Bakersfield v Kalifornii, kde došlo k brutálnímu propadu. Takové trhy budou dál trpět, až se budou probírat seznamy zabavených majetků. Ceny nemovitostí ve městě Merced v některých případech spadly o 70 procent. Protože banky a věřitelé se domů postižených krizí zbavují, ceny by mohly klesnout o dalších 30 procent, tvrdí Karen Weaverová, analytička Deutsche Bank. Podle analytiků dosáhne město Merced dna v polovině nebo koncem roku 2010 – po zbytku země. V místech jako Bloomington v Indianě a Fayetteville v Severní Karolíně, kde jsou na tom majitelé domů lépe, by trhy měly být odolnější. Zabavování nemovitostí přesto přináší příležitosti: kupující a investoři získávají za nízké ceny nemovitosti určené k zabavení. Tyto nákupy pomáhají nastartovat prodeje v těžce postižených státech jako Kalifornie, Nevada a Florida, což jsou první známky života na jinak skomírajících trzích. Jillian Mendozová, středoškolská učitelka ve městě Merced, si koupila v září první dům, který byl určen k zabavení. Za dům se třemi ložnicemi, který předcházející majitel koupil před několika lety za 325 000 dolarů, zaplatila 143 000 dolarů. „Nikdy jsem si nepomyslela, že si v pětadvaceti budu moci koupit dům,“ přiznává Mendozová. „Uzavřela jsem tak výhodnou smlouvu, že mě nijak zvlášť netrápí, že by ztratil cenu.“
Podobně jako mnoho měst z doby boomu i Merced platí za neudržitelný růst. Kalifornská univerzita oznámila v roce 2001, že v jeho severní části otevře na 34 hektarech svůj první nový areál po 40 letech. Do oblasti se nahrnuli stavbaři očekávající potenciální poptávku a realitní investoři nadsadili ceny. Byli však příliš optimističtí. Škola naplánovala jen velmi skromné počty přijatých studentů a zaměstnaných pracovníků fakult, a nabídka bydlení tak výrazně převýšila poptávku. Trh je teď v troskách, protože nezaměstnanost přesahuje 20 procent. Jak říká Janet Youngová, zástupkyně rektora Kalifornské univerzity ve městě Merced otevřené v roce 2005: „Boom v oblasti bydlení byl pro nás obrovským překvapením.“

***
/info vlevo od foto na s. 28 vlevo nahoře/
MERCED
Krize bytové výstavby postihuje některá města více než jiná. Kalifornské město Merced má k oživení daleko POČET OBYVATEL
245 658 MEDIÁN CENY DOMU V ROCE 2007
230 440 USD MEDIÁN CENY DOMU V ROCE 2008
144 000 USD
Všechna čísla se týkají metropolitní oblasti
Pramen: Fiserv

/popisek v levém horním rohu foto na s. 38 nahoře/
V převážně opuštěných čtvrtích stojí nedostavěné domy

/text grafu na s. 38 dole, čísla na obou osách stejná jako v originále/
ŠPATNÉ PŮJČKY

PROCENTA
AMERICKÉ HYPOTÉKY S VELKÝMI NEDOPLATKY NEBO ZABAVENÉ
- SUBPRIME (DRUHOŘADÉ)
- PRIME (KVALITNÍ)
Pramen: Asociace hypotečních bankéřů (MBA)