Jednoznačně spojení přírody a architektury, odpověděl Sou Fujimoto na otázku, jaké jsou světové trendy v architektuře a bydlení. Sou je jednou z největších hvězd současné architektury a minulý měsíc navštívil Prahu. Architekt, který vyrostl v lesnaté části ostrova Hokkaidó, aby se přestěhoval do jednoho z nejšílenějších míst na zeměkouli (do Tokia), se v Praze účastní soutěže na návrh rezidenčního domu na Žižkově. U té příležitosti promluvil v Centru architektury a městského plánování ke studentům a veřejnosti. Kromě toho, že charismatický architekt dokázal velmi dlouho poutavě mluvit o veřejném záchodku u Tokia, který navrhl a který se stal turistickou atrakcí, představil nabitému sálu svá dvě francouzská díla s podobným potenciálem.
Prvním je právě dokončovaná ikonická obytná věž L’Arbre Blanc v Montpellieru, která s rozsáhlými pobytovými visutými terasami připomíná ananas nebo šišku. Fujimotovu fascinaci přírodou, ale i odvahu a bláznivost nicméně dokonale ilustruje projekt v Paříži. Architekt jej pojmenoval Tisíc stromů a připodobňuje jej ke vznášejícímu se lesu. Obytný komplex Mille Arbres by měl vyrůst na zanedbaném pozemku na spojnici čtvrti La Défense a Vítězného oblouku. S tímto návrhem Sou Fujimoto vyhrál první místo v soutěži Reinventing Paris, do které se přihlásilo celkem 815 účastníků.
„Snažíme se vytvořit harmonii a kontrast zároveň, historii a budoucnost propojit, přinést nové pohledy na Paříž, aby lidé ještě více vnímali její krásu. Je to trošku bláznivý projekt – je nad magistrálou, kdysi tu byl zelený pás, ten ustoupil silnici a teď přišel čas, abychom sem zeleň vrátili, abychom revidovali současnost,“ uvedl architekt, který věří, že jednou budeme žít v sepětí s přírodou i ve městech. Projekt řeší modernizaci dopravní tepny, která je součástí městského pařížského okruhu.
Drny v Praze
Pořádat mezinárodní architektonické soutěže na bytové domy je v Česku zatím spíše ojedinělý počin a výraznému futuristickému Fujimotovu návrhu se snad nejvíc přiblížil obytný Libeňský most, kterým se snažil upoutat pozornost v předvolebním kvasu Petr Stuchlík, kandidát na primátora za ANO. Nikdo jej nebral příliš vážně, když ale budeme pátrat po architektuře, která nemá zeleň jen v názvu, nezůstane papír ani u nás úplně nepopsaný. Kupříkladu Drn architekta Stanislava Fialy na Národní by se dal označit za jedinečný, zároveň dokázal nenásilně vpadnout mezi historické domy a příjemně oživit centrum Prahy. Když potom budeme hledat čistě rezidenční „vegetační“ projekt, skončíme v Košířích u projektu Sakura, který zachází se zelení na tuzemské poměry nezvykle velkoryse. Developerská skupina T. E spolu s architekty ze studia Jestico + Whiles mezi stropní desky v podstatě vložili samostatné „domy“, které po celém obvodu budou lemovat květníky s rostlinami. Jejich celková délka tvoří „neuvěřitelných“ 1,3 kilometrů.
Celkem bude v květnících na terasách, v parku, na předzahrádkách, v dešťových zahradách a na střeše budovy rozmístěno 32 tisíc nejrůznějších druhů květin, bylin, keřů a stromů. „Projekt Sakura tak pokoří i známé zelené milánské věže Bosco Verticale s „pouhými“ necelými 20 tisíci kusy,“ chlubí se developer.
Dočkáme se ostrovních bytů?
Trochu jinou disciplínou, i když také zelenou, je nízkoenergetické bydlení.
Zatímco o zelené architektuře s trávou, keři, popínavými rostlinami, obytnými střechami se stromy, jezírky atp. si u nás zatím spíše povídáme a obytné domy ještě dlouho nebudou evokovat pralesy, s budovami, které mají nízkou spotřebu energie na tom tak zle nejsme. „Ještě před 15 lety však byla udržitelná výstavba pro Českou republiku velkou neznámou, což názorně ilustruje fakt, že se jí tehdy věnovala pouze jediná přeložená kniha: Nízkoenergetický dům od Othmara Humma. A dnes? Kromě bohatého výběru literatury je na trhu široké spektrum šetrných materiálů a technologií a ve světovém měřítku jsme dosáhli téměř desetiprocentního podílu ve výstavbě pasivních domů,“ říká Jan Řežáb, majitel developerské společnosti JRD, která se věnuje energeticky pasivním projektům a rozvoji environmentálně šetrné výstavby v České republice.
Abychom se orientovali: klasické budovy spotřebují minimálně 90 kWh/m2 ročně, energeticky pasivní domy méně než 15 kWh/m2/rok. Objekty se pak člení do tříd uváděných v průkazu energetické náročnosti budovy, které se značí A až G podle celkové spotřeby energie, nebo do skupin podle energetické náročnosti vytápění za rok. Nicméně úspornost budov je celospolečenským tématem, které se propisuje do legislativy. Ta developerům u nás v podstatě nařizuje stavět od roku 2020 už jen budovy třídy A a B. Kdo chce na tomto poli zaujmout, musí vybočit ještě jinak.
Kupříkladu developerská společnost V Invest se spojila se společností Český soběstačný dům. „Ta parta lidí, která za projektem stojí, odvedla za necelé čtyři roky neskutečný kus práce. Nedávno přišli s myšlenkou, že chtějí jít o kus dál a rozšířit soutěž i na bytové projekty. Nápad spojit se s nějakým developerem je výborný. Pokud se na fakultách zadávají pouze teoretické soutěže bez přítomnosti praktického obchodu, jsou odtržené od reality.
A to je naše role. Chceme v konkrétní lokalitě uplatnit vítězné řešení,“ říká Jaroslav Vondřička, spolumajitel V Investu. Asi to neznamená, že se v dohledné době dočkáme bytových domů, které si vyrobí všechnu potřebnou energii samy a ještě něco pošlou do sítě za dotované výkupní ceny, nicméně tepelná čerpadla se také zdála být před dvaceti lety bez štědrých dotací utopií. A dnes je všechno jinak.
Malý, menší, nejmenší…
Když se budeme držet současnosti a architekta Fujimota z úvodu článku, narazíme na jeden zajímavý trend, kterým se jeho rodnému Tokiu přece jen v něčem přibližujeme, když už ne odvahou stavět neotřelé věci. A to velikostí bytů. Ty se nám totiž na rozdíl od cen, které neuvěřitelně rychle bobtnají (ceny novostaveb v Praze vzrostly za poslední tři roky o 60 procent), neustále zmenšují.
„Největší zájem je nyní o byty 1+kk a 2+kk, které tvoří naprostou většinu prodaných bytů v Praze. Tyto menší dispozice se podílejí na prodejích nových bytů v hlavním městě za první čtvrtletí konkrétně 68 procenty. Vůbec nejvíce se prodávají garsoniéry. Zatímco v minulých letech tvořily asi 20 procent prodejů, letos v prvním čtvrtletí se poprvé jejich podíl přehoupnul přes 30 procent,“ říká Marcela Fialková, mluvčí společnosti Central Group. Mimochodem nejmenší prodaný byt za loňský rok měl jen 15 metrů čtverečních.
Jan Řežáb potvrzuje, že zvýšený zájem o malometrážní jednotky podnítil úpravu bytové skladby v řadě nových developerských projektů. „Podíl jednotek 3+kk mezi prodanými byty klesl na současných cca 20 procent a podíl prodaných bytů 4+kk na 15 procent,“ dodává.
Ono se není příliš čemu divit.
Vyšponované ceny nemovitostí v kombinaci s loňskými restrikcemi České národní banky vedou k tomu, že si v metropoli už příliš neškrtne ani střední třída. Když vezmeme modelový příklad 30letého Pražana s průměrným příjmem 30 tisíc korun, který má našetřeno 312 tisíc korun, dosáhne na maximální hypotéku 2,8 milionu, což mu v souhrnu vystačí v metropoli na 29,4 metru novostavby, takže ty Japonce přece jen v něčem dostihneme. Zatím nám tu ale bují druhá vlna suburbanizace, kterou nevyvolala na rozdíl od té první touha po bydlení se srnkou za plotem, ale dosažitelné cena bydlení a to, že se ve Středočeském kraji na rozdíl od Prahy daří povolovat stavby. Daní je samozřejmě každodenní martyrium v dopravních zácpách.
Do nájmu!
V metropoli se tak stává trendem spolubydlení. To už dávno není zaměřeno jen na mladé, kteří se budou ve víru bujarých večírku cítit jako doma – podle průzkumů až 18 procent lidí, kteří praktikují spolubydlení – mnohdy i ve stejném pokoji –, je starších 39 let. „Možná jsme moc rozmazlení, i když se to nezdá. Můj syn si koupil v Tokiu osmnáctimetrový byt a má ho perfektně zařízený, má tam všechno, co potřebuje. I holku tam má… Myslím si, že nám schází schopnost užívat nemovitost tak velkou, jakou bezprostředně člověk potřebuje. Moji studenti bydlí po deseti v třípokojáku. Mladá generace už to umí, když neměla jinou příležitost. Je potřeba dopředu myslet a začít stavět menší byty, stejně se všechny prodají,“ říká architekt Zdeněk Fránek.
V tom má architekt pravdu. I když ceny nových bytů v metropoli pokořily psychologickou hranici sto tisíc korun za metr čtvereční, stejně developeři prodají všechno, co mají na skladě, ale i na papíře. Hitem se stává družstevní bydlení, kdy stačí mít hotovost zhruba 20 až 30 procent ceny nemovitosti, a na příjem a další zadlužení se už nikdo neptá, čímž se klienti vyhnou regulacím České národní banky. Ty vyřadily ze hry až 30 procent zájemců o hypotéky.
Poptávku po bytech obecně tlačí i oblíbené investiční byty. Protože už na byt nemá ani solidní střední třída, je jasné, že poroste trend nájemního bydlení, jehož ceny poskakují podobně jako ceny bytů na prodej. „Investování do nemovitostí, které jsou primárně určené pro nájemní bydlení, je fenoménem poslední doby i pro sekundární trh již existujících nemovitostí. Zde se podíl dle dat realitní kanceláře Maxima Reality pohybuje mezi 15 až 20 procenty,“ říká David Jirušek, mluvčí společnosti Finep. Ten předpokládá, že do nájemního bydlení začnou v Praze vstupovat velcí institucionální hráči typu pojišťoven, bank nebo investičních fondů, jako je tomu například v Německu. A faktem je, že někteří domácí developeři už s jejich představiteli o možnosti postavit pro ně větší investiční celků debatují.
Trendem je sdílet
Dnešní trh nájemného bydlení je ale zatím po mohutném výprodeji obecních bytů v privatizaci posledních dvou dekád saturován privátními mikroinvestory. Jde především o českého investora, který si koupí pro zajištění rodiny do budoucna nejčastěji jednu až tři nemovitosti.
Developeři na tuto poptávku, kterou podporuje trend singls domácností a stárnutí populace, logicky reagují. K tomu se přidávají ještě jiné požadavky generace X nebo Y, která už zná větší radosti, jak ukládat peníze jinam než jen do cihly – třeba do sebe. Developeři začínají proto logicky vytvářet na míru celé projekty investičních bytů, například společnost Central Group staví projekt Harfa ve Vysočanech přímo u metra nebo společnost YIT staví jako nájemní byty část projektu Suomi v Hloubětíně.
„Nájemní bydlení je ve vyspělých státech západní Evropy běžnou a vyhledávanou alternativou k vlastnickému bydlení a v sousedních zemích je jeho podíl na celkovém fondu bydlení mnohem větší než u nás. Nájemní domy by se však měly řešit komplexně, s možností přizpůsobení často se měnícím obyvatelům.
Proto by měly být nízkoenergetické, lehce udržovatelné, s nabídkou společných prostor a služeb. S ohledem na poptávku je třeba stavět především menší byty,“ říká Zuzana Chudoba, vedoucí oddělení nájemních nemovitostí developerské společnosti YIT Stavo. YIT má s nájemními byty bohaté zkušenosti z Finska. Například projekt Smartti Vanta Karpalo určený pro nájemní bydlení má k 57 bytům jen 22 parkovacích míst (nepředpokládá se, že mladí budou chtít v takové míře vlastnit auta), průměrná velikost bytů zde dosahuje 41,6 metru čtverečních, důraz je kladen na využití sdílené ekonomiky, ať už jde třeba o půjčovnu nářadí, nebo společné prádelny.
Zdaníme je?
Právě investiční byty se staly horkým politickým tématem potom, kdy primátor Prahy Zdeněk Hřib chtěl zjistit na základě elektroměrů, kolik bytů zůstává prázdných. Developeři uvádějí, že byty pro investiční účely už tvoří až 40 procent jejich zboží, politici proto uvažovali, zda tyto byty nejsou tím, co by jim pomohlo řešit krizi dostupného bydlení. Kdyby se totiž prázdné byty více zdanily, rostla by motivace jejich vlastníků umístit je na trh. Vzhledem k tomu, jak se bude krize prohlubovat, protože zatím nikdo nenabídl žádný recept, co s tím, je pravděpodobné, že debatám o daňových nástrojích se patrně v budoucnu nevyhneme. Že to patrně nebude směrem k daňovému zvýhodnění nové výstavby, u které dosahuje DPH 15 procent a je vyšší než v mnoha okolních státech, ale spíše k restrikcím, je zřejmé.
Graf
Nejmenší táhnout nejvíc (podíl prodaných bytů dle dispozic)
Zdroj : JRD Pozn .: stav k 1. 11. 2018
Dostupnost bydlení se zhoršuje (Počet hrubých ročních platů potřebných v Praze na jeden průměrný prodaný byt)
Zdroj : Central Group
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
