Pořízení vlastního bydlení bývá považováno za rozumnou investici. Takový krok ale nemusí být rozumnou investicí za každých okolností. Existují období, kdy ceny nemovitostí jsou nafouknuté a riziko ztrát vysoké.
Na druhou stranu jsou období, kdy ceny jsou nízké a kdy je rozumné o pořízení vlastního bydlení uvažovat. Takovým okamžikem může být právě období, kdy je hospodářství v útlumu, hypoteční úvěry nejsou všem dostupné, a poptávka klesá.
Pořízení vlastního bydlení jako rozumná investice
Pořízení vlastního bydlení bývá považováno za rozumnou investici. Svědčí o tom také mnohé komentáře a úvahy, jako třeba tyto, převzaté z různých internetových diskusí:
* „Peníze jsou přeceňovány. Je jich dost a nějaký ten krach nikoho nerozhodí. Důležité je mít nějaký ten baráček se zahradou a spokojenou rodinu.“
* „Samozřejmě - dům či byt po babičce neprodávat, investovat do něho (pokud neleží zrovna na samotě u lesa) a máte hned dobré důchodové spoření do budoucna.“
* „Osobně mám penzijko, stavebko i akcie (kdybych tomu rozuměl, tak bych si koupil i nějaké umělecké dílko) a starám se o vlastní bydlení tak, aby mělo co nejmenší náklady na provoz a údržbu.“
* „Samozřejmě, že základem je nějaká stálejší hodnota. Už za socíku si spousta žen potrpěla na ověšování zlatem, protože pamatovala komunistickou měnovou reformu. Do baráků se nikomu nechtělo, nedalo se skoro nic sehnat, ani materiál na údržbu, ani řemeslníci - naopak chalupy na pomalé zvelebování, ty letěly. Pořád platilo a platí, že nemovitost je základem, který rodinu podrží. Se zahrádkou a případně králíky nebo slepicemi se dá žít za velmi málo peněz.“
* „Nejde o to kolik zaplatíš. Jde o to kolik zaplatíš a pak z toho reálně budeš mít. To je na každým. Důležitý je si to propočítat. Ale určitě bych se neupínal k tomu penzijnímu fondu jako jedinému dalšímu příjmu. (…) Do důchodu by měl podle mne vyrazit člověk s vlastní nemovitostí, to je zaklad…“
* „Mám taky penzijko, ale hlavně jsme pojištění a připravujeme dům na očekávanou nižší pohyblivost a levný provoz.“
Odpovídá to selskému rozumu, v produktivním věku vytvářet přebytky, tyto investovat do vlastního bydlení. Vlastní bydlení, kde náklady budou minimální, v ideálním případě pouze provozní poplatky, je něco, co se v postproduktivním věku určitě hodí. Zkušenosti splaskávajících realitních bublin ovšem ukazují, že slepé sledování zdánlivě pravdivých předpokladů vždy tak jednoznačně výhodné být nemusí.
Měnová politika centrální banky, často vynucená okolnostmi, může vést k nafukování cenových bublin nejenom v oblasti realit. Snížení úrokových sazeb, zaplavování finančního systému dodatečnými penězi a vytvoření dojmu, že zdrojů je dostatek, může podnítit k většímu poskytování úvěrů. A tak se může stát, že hypotéční úvěry jsou dostupné a jsou-li skutečně využívány, v určitých obdobích uměle zvyšují a koncentrují poptávku po nemovitostech. Takové signály vedou ke zvyšování cen a k možnému pozdějšímu zklamání těch, kteří nemovitost v době umělými zásahy nadopovaného růstu koupí nejenom pro účely vlastního bydlení.
Cenové bubliny ovlivněné systémem centralizovaného bankovnictví
Nafukuje-li se na trhu nemovitostí cenová bublina, je taková uvolněná úvěrová politika jednou z možných zdrojů této cenové nestability. Uvolněná úvěrová politika komerčních institucí může být značně ovlivněna centralizovanými zásahy ústřední banky. Ta může finanční trhy zaplavit dodatečně „vytištěnými“ penězi, působit na úrokové sazby a ovlivňovat či posilovat hospodářský cyklus.
Zodpovědní zaměstnanci úřadu centrální banky, ať už to jsou vrchní ředitelé, víceguvernéři nebo guvernéři, jsou si toho asi plně vědomi. Když mají situaci komentovat, musí používat diplomatická vyjádření, které bude v souladu s ústavní povinností České národní banky, tedy péčí o cenovou stabilitu. Je také pravděpodobné, že by svými neuváženými komentáři mohli ovlivnit chování účastníků a v konečném výsledku přispět k finanční nestabilitě.
O realitních bublinách hovořil v roce 2007 v rozhovoru pro Hospodářské noviny i tehdejší víceguvernér ČNB Luděk Niedermayer. V tomto rozhovoru tehdy velmi zdařile definoval pojem bubliny: „To, že na trhu nemovitostí, ale třeba i obrazů a starožitností, vznikla bublina, se bohužel obvykle dozvíme až poté, když splaskne. Jde o rychlý pokles cen provázený nízkou aktivitou kupců, a tedy nízkou likviditou trhu. Obvykle tomu předchází značný růst cen na tomto trhu.“ Niedermayer také zvažoval rozdíl mezi zdravým růstem a bublinou: „Právě odlišení »zdravého« růstu cen od bublin je velmi obtížné, a proto většina investorů zjistí, že kupovala za nafouklé ceny, až když utrpí ztráty.“
V době růstu ceny nemovitostí rostou, všichni hovoří o tom, jak porostou i nadále, hypotéky jsou dostupné a splátky přijatelné, mnoho kupujících chce kupovat a nabídka je omezená. Kdo ovšem pořizuje nemovitost na růstovém a přehřátém trhu, nese riziko, že koupí za přehřáté, nafouklé ceny, které později propadnou. Pak se může stát, že někdo si vyčítá, že raději půl roku nepočkal, že tolik s koupí spěchal.
Luděk Niedermayer na to pohledem ekonoma nahlíží takto: „z finančního hlediska lze označit vlastnictví nemovitosti za spekulaci na růst cen a pronájem za spekulaci na jejich pokles.“ „Pokud nemovitost koupíte, prakticky tím spekulujete na růst cen, pokud si bydlení pronajmete, věříte, že ceny příliš neporostou. A podle toho, co se na trhu stane, jste buďto vyhráli, nebo prohráli. Obejít rizika trhu je obtížné, je třeba se spolehnout na zdravý rozum. A trocha štěstí se také vždy může hodit.“
Pohledy členů bankovní rady úřadu centrální banky
Centrální bankéři neradi existenci cenové bubliny připouští. V roce 2007 víceguvernér ČNB Miroslav Singer v rozhovoru o možné realitní bublině použil tento komentář: „Zatím jsme se na bankovní radě neshodli, zda bublina existuje, či nikoli. Já se domnívám, že nějaké známky se již projevují. Netýkají se cen nemovitostí, ale jsou vidět na vývoji poměru cen k nájmu a v porovnání se státními dluhopisy. Je také otázkou, co bychom s tím mohli dělat.“
Víceguvernér Luděk Niedermayer v roce 2007 připustil i existenci možných signálů poukazujících na vznikající realitní bublinu: „Určité signály příliš rychlého růstu cen existují, jejich spolehlivost je omezená. U nemovitostí lze například poměřovat vývoj cen s tempem růstu mezd či ekonomiky. Protože na realitním trhu část investorů kupuje nemovitosti na pronájem, zajímavý je i poměr cen nákupů a nájmů. O situaci na trhu vypovídá i délka doby do prodeje či pronájmu.“ Niedermayer tehdy konstatoval, že „centrální banky nedisponují lepší schopností než privátní sektor rozeznat bubliny“, že cenová bublina se pozná teprve až kdy splaskne.
Člen Bankovní rady ČNB Robert Holman možnou realitní bublinu v roce 2009 komentoval takto: „Ta situace na realitním trhu je taková, že ceny nemovitostní v posledních letech rychle rostly. (…) ceny nemovitostí byly z větší míry taženy nahoru fundamentálními faktory, to znamená, rychlým a silným hospodářským růstem a odpovídajícím růstem příjmů domácností a zisků firem. Ale určitá část toho cenového nárůstu mohla být i důsledkem spekulací a uvolněné měnové politiky, zejména tedy dostupností úvěrů nízkými úrokovými sazbami, (…) identifikujeme počáteční narůstání cenových bublin na některých segmentech toho nemovitostního trhu.“
Holman nakonec připustil bublina na trhu komerčních nemovitostí, ale odmítl existenci bublin na trhu nemovitostí rezidenčních: „Nakonec ukázalo se právě, že na trhu komerčních nemovitostí ta cenová bublina skutečně narostla. Já se domnívám, že kdyby k nám nedorazila hospodářská recese ze zahraničí, takže by nakonec mohla narůst cenová bublina i na trhu rezidenčních nemovitostí.“
Více na Hypoindex.cz.
