Tuzemští kupci na rozdíl od cizinců utrácejí za nemovitosti i v době krize
Podnikatel Václav Skála se vrátil do České republiky začátkem devadesátých let z německé emigrace. Založil Bankovní dům Skala a podílel se na činnosti investičního fondu Trend. Toto podnikání ale skončilo krachem. Daleko úspěšněji se Skála pohybuje v realitách. Firma Pražská správa nemovitostí (PSN), kterou spoluovládá, loni dosáhla obratu 1,4 miliardy korun. Své realitní impérium rozšiřuje i v době krize, kdy se investoři od této oblasti odvracejí, protože ji považují za příliš riskantní.
Skála je jedním z českých kupců, kteří zachraňují tuzemský investiční trh s nemovitostmi. „Poměr českých kupců vůči zahraničním vzrostl v první polovině roku 2009 na 44,46 procenta oproti 5,93 procenta z roku 2008 a 11,25 procenta z roku 2007,” říká Katarína Turňová z investičního oddělení mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis (CBRE). Dle statistik společnosti King Sturge bylo za první tři čtvrtletí letošního roku uzavřeno deset větších realitních transakcí. Krom jedné, kdy se novým majitelem objektu stal německý otevřený fond, figurovali v ostatních případech čeští či slovenští kupci. CBRE udává, že zatím investoři v letošním roce utratili za komerční nemovitosti 125 milionů eur, což představuje 88procentní pokles oproti stejnému období minulého roku.
Loni Albatros
Václav Skála figuroval mezi kupci komerčních nemovitostí již na konci minulého roku. Tehdy získal administrativní budovu v centru Prahy na rohu Národní třídy a ulice Na Perštýně. Prodávající Česká spořitelna požadovala za budovu včetně pozemků na začátku výběrového řízení 250 milionů korun. Přesná kupní cena nebyla zveřejněna. „Nemovitost považuji za atraktivní investici v centru města,“ uvedl po uzavření smlouvy Skála pro týdeník EURO. Bývalý bankéř začal v nemovitostech podnikat již během emigrace v Německu. V začátcích působení v Česku patřil mezi jeho zaměstnance například Radim Passer, který se později osamostatnil a založil developerskou společnost Passerinvest Group.
V posledních letech se Skálovo jméno objevilo v souvislosti s obchodem, při němž PSN v roce 2004 prodala zchátralý objekt na pražském Proseku Šárce Grossové, manželce tehdejšího premiéra.
Do Skálova impéria dnes patří stovky budov po celé republice. Kanceláře v domě na Národní třídě chce podnikatel nabízet k pronájmu. Desetipatrová kancelářská budova, v níž dříve sídlilo nakladatelství Albatros, byla postavena v roce 1968. V 90. letech a v roce 2003 se v ní uskutečnily rekonstrukce. Využitelná plocha budovy, která má vlastní parkoviště pro 23 aut, činí 4100 metrů čtverečních.
Václav Skála, jenž má trvalý pobyt v Monaku, pokračuje v nákupech realit i letos. Skandinávská developerská společnost Ikano prodala jeho firmě PSN objekt na atraktivní adrese v Pařížské ulici 23. Za secesní budovu z 19. století, která prošla kompletní rekonstrukcí, zaplatil podnikatel dle odhadů analytiků zhruba osm milionů eur. Společně s firmou Central Group se Skálova Pražská správa nemovitostí podílela také na akvizici balíku nemovitostí od Telefóniky O2.
Odvážnější našinci
Na konci prázdnin prodala nizozemská společnost ING Real Estate Investment Management moderní kancelářskou budovu Budějovická alej, která se nachází v Praze 4. Jméno nového majitele nebylo zveřejněno. Dle informací týdeníku EURO se jím stala společnost DBK Praha, do jejíhož portfolia patří například obchodní centrum DBK u stanice metra Budějovická. Na transakci, jejíž objem přesáhl 30 milionů eur, se podílela mezinárodní realitní společnost Cushman & Wakefield (C&W). Kancelářská budova nabízí 11 600 metrů čtverečních administrativních ploch a je plně pronajata. Americká firma Invesco zase prodala svou kancelářskou budovu nacházející se na adrese Thámova 18 v Karlíně, kde sídlí společnost Unilever. Soukromý investor ze Slovenska za ni zaplatil přibližně dvanáct milionů eur.
Realitní portfolio v době krize rozšířila také společnost CPI, která je spojována s podnikatelem Radovanem Vítkem. Za šest milionů eur získala firma ostravský hotel Atom. Čistý zisk celé skupiny CPI v roce 2008 činil 1,7 miliardy korun. Hodnota aktiv vzrostla na 24,5 miliardy. Jedinou majitelkou CPI je podle obchodního rejstříku Milada Mladá, Vítkova matka.
Analytici tvrdí, že nemovitosti i přes současné turbulence nabízejí zajímavé investiční příležitosti. „Řada investorů ale nyní trpí tím, že jim banky na transakci nepůjčí,“ tvrdí Dušan Šťastník, investiční konzultant King Sturge. Po nákupech se tak rozhlíží jen několik institucionálních investorů, hlavně německé otevřené fondy, a místní privátní investoři s přebytkem volných peněz. „Jejich velkou výhodou je znalost českého prostředí, nezávislost na bankovním financování a flexibilita v rozhodování,“ upřesňuje Šťastník s tím, že institucionální investoři mají striktní a často vysoké požadavky na kupované nemovitosti ohledně kvality či výnosnosti. To Čechy netrápí.
Zahraniční investoři, pokud se k nějakému obchodu odhodlají, vyhledávají pouze ty nejkvalitnější komerční budovy s dlouhodobými smlouvami uzavřenými s bonitními nájemníky. Minimalizují tím riziko. Češi zastávají téměř opačný postoj. „Díky detailnější znalosti místního trhu jsou odvážnější a jdou i do rizikovějších investic,“ říká Šťastník. Jako příklad uvádí akvizici skladu třídy B společností Crescon na Trutnovsku. „Lokální investoři obvykle vyhledávají vyšší výnosy, a proto se uspokojí i budovou, která má trochu více rizikový profil a je s ní pravděpodobně také spojena potřeba aktivní správy,“ zdůvodňuje výběr transakcí českých kupců Richard Curran, ředitel pražské pobočky CBRE.
Návrat cizinců
Analytici se neshodují v tom, zda se aktivita českých kupců bude v nejbližší době ještě zvyšovat. „Krize jim nahrává. Očekáváme, že se zahraniční investoři na trh opět vrátí ve větší míře, nicméně Češi zde už zůstanou a jejich vliv bude růst,“ domnívá se Šťastník. Ozývají se však i jiné názory. „Nejde o závratný nárůst kupní síly českých investorů, ale spíše to vyjadřuje dočasný pokles aktivit zahraničních kupců, který byl viditelný v prvním pololetí letošního roku,“ říká Turňová a dodává, že třetí čtvrtletí naznačuje obrat v působení zahraničních investorů. Podíl obchodů uzavřených českými subjekty již prý klesnul ve třetím čtvrtletí na 19,65 procenta. „Registrujeme nárůst likvidity na trhu a také pomalý návrat některých zahraničních kupců,“ konstatuje Turňová.
I když údaje ze třetího čtvrtletí letošního roku naznačují jisté oživení, řada zájemců s nákupem realit stále váhá. Makléři tvrdí, že pokud nepřijde nějaká nečekaná negativní zpráva z kapitálových trhů nebo z bankovního sektoru, měla by se aktivita investorů zvyšovat. Nikoliv však rychle. Někteří z potenciálních kupců jsou přesvědčeni o tom, že ceny komerčních objektů půjdou ještě dolů, pro jiné je výběr produktů na trhu omezený a další mají problémy zajistit si financování. „Domnívám se, že kvalitní nemovitosti největší korekci cen již zažily, ty méně kvalitní to stále čeká,“ tvrdí Šťastník.
Zástupci mezinárodních makléřských firem loni předpovídali, že letos budou pro investory zaměřující se na nemovitosti k mání komerční objekty prodávané za atraktivní ceny, takzvané nucené prodeje. Dle prognóz by totiž měly banky začít nutit dlužníky, kteří nejsou s to splácet úvěry, aby své realitní portfolio začali rozprodávat. To se ale stále neděje. „Bez tlaku banky nemůže docházet k nuceným prodejům,“ říká Curran. Dle společnosti King Sturge zatím banky ani s největšími hříšníky neztratily trpělivost a před tím, než začnou tlačit k prodeji, vyzkouší vše možné. „Finanční domy v následujících letech nebudou v situaci, kdy by si mohly dovolit odepisovat značné sumy ze špatných úvěrů,“ tvrdí Šťastník. Dá se prý tedy očekávat, že i v případě zabavení nemovitosti si ji ponechají ve vlastní bilanci do doby, než si budou moci odpisy dovolit. Takže investoři si na tyto příležitosti ještě počkají.
Tabulka:
Češi jasně v převaze
Nemovitost Typ Prodávající Kupující Cena (v mil. eur)
Regionální portfolio ČSOB kanceláře ČSOB čeští soukromí investoři 4
Atom Ostrava hotel Ostrava CPI 6
Portfolio Telefónica O2 kanceláře Telefónica O2 Central Group, Pražská správa nemovitostí 13,7
Jungmannova Plaza kanceláře Immoeast Deka 40,6
Pařížská 23, Praha kanceláře Ikano Pražská správa nemovitostí 8
Budějovická Alej kanceláře ING REIM DBK 31
Thámova 18, Praha kanceláře Invesco soukromý slovenský investor 12
OD Centrum, Brno maloobchod Orco soukromý český investor 5
Industrial Park Trutnov sklady Rotoprint Crescon 4
OD Luka, Praha maloobchod nezveřejněno nezveřejněno 5
Pramen: King Sturge
Graf:
Letošní propad
Objemy realitních transakcí (v mil. eur)
1. Q 2008 226
1. Q 2009 66
2. Q 2008 295
2. Q 2009 8
3. Q 2008 405
3. Q 2009 57
Pramen: King Sturge
