Ve Švýcarsku se staví jako o život, a pořád je to málo. V domech mívají Švýcaři i dílnu, takže garáž je určena opravdu pro auto. Byt bez terasy je v zemi helvetského kříže neprodejný. Ve Španělsku nebo v Irsku září novotou celé ulice, chybí v nich jediné – lidé. V Anglii uvolní hypoteční banka peníze až po vybavení bytu i kuchyňskou linkou. Britové jsou kromě toho milovníky koberců a nechtějí podlahové topení. Finové se saunují i v bytech, neznají předsíně a vcházejí přímo do obýváku. Když si koupí Rus v Česku byt, je mile překvapen, že má podlahu a obklady. Češi si také rádi sami stavějí domky, rádi si vybírají kuchyňské linky a nedají dopustit na své chodbičky.
Krize jeřábů
„Jediná krize, která se ve Švýcarsku na rezidenčním trhu projevuje, je nedostatek jeřábů. Jsou rozpůjčované na dekády dopředu. Stavebnictví narůstá stále lineárně,“ tvrdí architekt Radek Brunecký. Po studiích odešel na zkušenou do zahraničí a nakonec zakotvil v zemi pod Alpami, kde si založil firmu. Propad realitního trhu, který se výrazně projevil téměř ve všech zemích Evropské unie, je v jeho hostitelské zemi znát zatím jen u projektů nadnárodních korporací. Sehnat slušné, nebo dokonce jakékoli bydlení – zejména v Curychu – vyžaduje stále hodně úsilí. Na rozdíl od Česka, kde hlavní město tíží téměř tři tisícovky dokončených neprodaných bytů, je poptávka obrovská a nabídka nedostačující. A to i přesto, že za posledních deset let se zde každý rok postavilo kolem 40 tisíc nových bytů.
Zatímco v minulosti byl i v tuzemsku zhruba stejný počet bytů považován za ideální roční přírůstek, brněnský Institut pro regionální informace nyní tvrdí, že bohatě postačí polovina. V minulém roce zde stavebníci zahájili výstavbu zhruba 27 tisíc bytů – nejméně od roku 1997. Ve Švýcarsku se ale na rozdíl od Česka, kde se i bytové domy na hranici životnosti rekonstruují, bourají celá sídliště. „Nové domy vznikají na stejné ploše, jen je charakterizuje mnohem větší hustota a využití pozemku,“ říká Brunecký.
O nenasyceném trhu si mohou nechat zdát například Španělé, Portugalci nebo Řekové, kteří jsou dodnes v intenzitě bytové výstavby na čele Evropské unie. Podle studie společnosti Deloitte drželo loni primát Irsko, kde na tisíc obyvatel připadá 10,5 dokončeného bytu (v době boomu v roce 2008 jich bylo 25,3) a Španělsko s 6,5 bytu na tisíc obyvatel (v roce 2008 10,5). Pro byty ale chybějí kupci. Některé nové komplexy připomínají města duchů.
Nejnižší intenzitu bytové výstavby vykázalo Lotyšsko a Litva. Krize tam zanechala výraznou stopu – téměř ze dne na den se tam obchody s nemovitostmi zastavily. Naplno se recese projevila také v Anglii, která ale na rozdíl od Česka již několik propadů realitního trhu zažila. Pomalý růst cen nemovitostí se tam podle informací anglického katastru nemovitostí zastavil v roce 2010, a od té doby ceny znovu padají. „Za minulý rok poklesly o 3,5 procenta,“ tvrdí Jakub Kotan, který ve Velké Británii provozuje realitní kancelář. „Britský trh byl mnohem více ovlivněn krizí než ten český. Hodnota domů a bytů se snížila na hodnoty z let 2003 až 2004,“ dodává Angličan Stephen Haigh, který v Česku působí jako ředitel firmy Avestus Real Estate. V Česku se ceny bytů pravděpodobně vrátily na úroveň let roku 2006 a 2007, přičemž vrchol zaznamenaly v roce 2008.
Opatrní Češi bez kuchyně
Stephen Haigh soudí, že Češi přišli s krizí o svou naivitu. Doby, kdy zde developeři z „papíru“ prodali až 80 procent novostaveb, jsou pryč. V ostražitosti nyní předčíme i Angličany. „Britští klienti jsou více ochotni riskovat a zajistit si tak ideální místo včas, čeští kupující jsou před složením zálohy příliš opatrní,“ říká Haigh. Například Kazachové jdou ale ještě dál. „Vzhledem ke špatným zkušenostem oklamaných podílníků a chybějící praxi s vázanými účty začínají investoři s aktivním prodejem bytů až těsně před kolaudací, kdy už mohou vidět byty na vlastní oči,“ vysvětluje Zaida Ospanova, výkonná ředitelka společnosti Codeco Kazachstan, která staví v největším kazašském městě Almaty luxusní bytový komplex. Nejde ovšem o žádné středoasijské specifikum. Zatímco v Česku se developeři snaží připravovat projekty flexibilně tak, aby až do poslední chvíle umožnili klientovi změny i samotných dispozic bytu, v Litvě se tím nezabývají. Z výkresů se tam téměř vůbec neprodává. Rusové jsou zase ochotní koupit byt i v předprodeji.
Různé mravy panují i ve standardu vybavení bytů při jejich předání. V Česku klient dostane byt s podlahami, dveřmi, obloženou a vybavenou koupelnou ve standardním provedení, pokud si v rámci klientských změn nepřiplatí za lepší. Jediné, co v bytě chybí, je kuchyň. Podobný systém funguje ve Švýcarsku, ovšem s tím rozdílem, že kuchyň je součástí bytu. Linka včetně myčky a ledničky je obvyklým vybavením bytu i ve Velké Británii. „Poskytovatel hypotéky peníze neuvolní, dokud developer kuchyň nedokončí a jednotka není zkolaudována. Češi mají raději, když mohou mít na výběr a uspořádání kuchyně si zvolí sami,“ říká Stephen Haigh. Tuzemští developeři v minulých letech často kuchyň v ceně využívali jako marketingovou podporu prodeje, zřejmě s nijak přesvědčivými výsledky. Také ve Finsku kupující očekávají plně vybavené byty včetně kuchyně se spotřebiči.
Naopak v Rusku a v Litvě klienti dostávají jednotky v podstatě jako hrubou stavbu. Veškeré dokončovací úpravy jsou na nich. „Ruští klienti jsou v Česku vybavením bytů většinou mile překvapeni. Z domova jsou zvyklí na byty bez podlah i bez obkladů,“ potvrzuje Zoja Klímová z realitní kanceláře Century 21 Bonus Praha.
Prostorová deprivace
Evropský statistický úřad zveřejnil studii, ze které vyplynulo, že přibližně 27 procent obyvatel České republiky žije z hlediska životního prostoru v nevyhovujících podmínkách. Celoevropský průměr je o deset procent nižší. > Nevyhovující bydlení je podle Eurostatu takové, v němž například neexistuje pro každého dospělého člena domácnosti alespoň jedna samostatná místnost nebo v něm nemají dva členové společné domácnosti různého pohlaví ve věku 12 až 17 let vlastní pokoj. Zjednodušeně řečeno, podle Eurostatu by mladý bezdětný pár měl žít v bytě o dispozici alespoň 1+1, zatímco mladá rodina se dvěma dětmi různého pohlaví již potřebuje byt nejméně o velikosti 3+1. Napříč všemi zeměmi evropské sedmadvacítky jsou patrné velké rozdíly. Zatímco například na Kypru žije v nevyhovujících podmínkách jen zhruba procento populace, v zemích ekonomicky i velikostně bližších České republice je situace o poznání horší – v Maďarsku a Rumunsku se s tímto problémem potýká 55 procent obyvatel, v Lotyšsku dokonce 58 procent.
S nedostatečným prostorem se netrápí například Švýcaři. Radek Brunecký odhaduje, že se tam za posledních 50 let zvýšily nároky na plochu bytu přibližně o 30 až 50 procent. Současná průměrná velikost bytu nyní dosahuje 98 metrů čtverečních, na jednoho člověka se počítá v průměru 44 metrů čtverečních. Nejrozšířenější jsou tří- až čtyřpokojové byty, přičemž kuchyň s jídelnou jsou součástí jednoho obytného prostoru, který je většinou nějakým způsobem napojen na obývací pokoj. Každý švýcarský byt musí mít komoru nebo sklep. Přímé napojení bytu na venkovní prostor, ať už v podobě zahrady, předzahrádky, terasy nebo balkonu, je ve Švýcarsku podobně jako třeba v Itálii základní požadavek. „Nadsazeně se dá říci, že byty bez balkonu, na který se vejde jídelní stůl pro šest lidí, jsou téměř neprodejné. Peter Märkli (svébytný švýcarský architekt – pozn. red.) jednou řekl, že jeho sen je navrhnout byt, který by měl stejně velkou terasu jako byt samotný,“ vysvětluje Brunecký.
Vykašlete se na předsíně
Přestože jsou Češi podle tabulek prostorově deprimovaní, vyžadují podle zkušeností developerů více prostoru a větší pokoje než například Britové. „Průměrná česká rodina požaduje byt typu 3+kk o velikosti 70 až 80 metrů čtverečních, britská rodina 2+1 o velikosti 60 až 70 metrů,“ má zkušenost Stephen Haigh. Na rozdíl od Čechů si Britové potrpí na jeden formální prostor – obývák nebo ložnici – mimo kuchyň. Pro ostrovany je také naprostou samozřejmostí, že součástí ložnice je koupelna a vestavěná šatní skříň. Češi dávají často přednost podlahovému vytápění, zatímco Britové – velcí milovníci koberců – volí jiné varianty a podlahové topení chtějí jen v koupelnách. „Češi, kteří obvykle aktivněji používají kola a více lyžují, zase vyžadují uzamykatelnou místnost jako součást bydlení, což pro Brity není tak důležité. Na druhou stranu garáž je v Británii nutností, zato Češi raději ušetří peníze a auto klidně zaparkují na ulici,“ dodává Haigh. Garáž je samozřejmostí i u Švýcarů, kde jsou na parkování přísné předpisy. Počítá se 1,5 parkovacího místa na byt. U privátních domů je běžnou součástí tzv. bastelraum, takže garáž slouží opravdu pouze k odstavení auta.
Že se zažité stereotypy těžko mění, zjišťuje relativní nováček na trhu, společnost YIT. Kromě toho, že se finská firma snaží přesvědčit Čechy, že sauna v bytě je fajn nezbytnost, chce zrušit obvyklé předsíně. „Ve Finsku je možné vstoupit přímo do otevřeného prostoru bytu, kde není malá chodbička s dveřmi do sociálního zázemí, ale prostorný pokoj, ve kterém se přirozeně dělí zóny na vstupní (včetně úložných prostor), dále kuchyňskou a jídelní část a otevřenou plochu obývacího pokoje. Celkový dojem je naprosto odlišný a byt působí vzdušně,“ tvrdí Dana Bartoňová, sales & marketing managerka firmy YIT Stavo.
Zelená je dobrá
Zatímco v Česku teprve přicházíme na chuť nízkoenergetickým a pasivním bytům – domkaři jsou trochu napřed – ve Švýcarsku je ekologie téměř náboženstvím. Svatým grálem švýcarského stavebnictví je tzv. minergie – podmínka minimální energetické náročnosti, kterou musí splňovat každý obytný soubor, administrativní budovy či průmyslové objekty. „Standardem je dnes trojité zasklení a 30centimetrová tepelná izolace nikoho neudivuje,“ říká Radek Brunecký. Pasivní domy či nulové domy přesto tak běžné nejsou. Jedná se pouze o výjimečné experimentální projekty. „Švýcaři jsou přece jenom pragmatici a mají rádi svoje pohodlí a jistotu,“ dodává architekt. Pohlídají si ale, aby byla stavba kvalitně provedená. Valná část bytů je totiž určena na dlouhodobý pronájem.
Speciálním příkladem takových developerů jsou tzv. genossenschaft – sdružení jednotlivých vlastníků, kteří společně investují do výstavby obytného souboru ve městech. Jejich zájem samozřejmě není co nejlevněji postavit a co nejdráže prodat, ale kvalitně postavit a minimalizovat provozní náklady na minimum, ať už v podobě použití neúdržbových kvalitních materiálů nebo minimalizace energetické náročnosti.
Ve Švýcarsku žijí v nájmu dvě třetiny obyvatel, pouze třetina vlastní byt či dům. Češi jsou v tomto ohledu jiní. V úrovni vlastnického bydlení výrazně překonali západní Evropu. Trend před nástupem krize vedl k tomu, že si lidé chtěli za každou cenu pořídit vlastní byt, často i nad úroveň, na kterou měli. Počet domácností v nájemních bytech na tisíc obyvatel v tuzemsku nyní dosahuje pouze 37 procent úrovně Německa nebo 64 procent úrovně Rakouska. Dalším českým specifikem je obliba bydlení v domech. Z oněch 27 tisíc loni zahájených bytových staveb jich 17 tisíc připadá na rodinné domy samostatné, řadové nebo dvojdomky. Pro Čechy je v tomto ohledu typická i stavba domků „svépomocí“ bez profesionálního developera. Na tento segment se zde na rozdíl od velkých institucionálních společností typu Bryant, Wimpy, Barratt zaměřují spíše malé nezávislé firmy, které stavějí jednotky, maximálně desítky domů.
Nejdražší je pozemek
Charakter výstavby výrazně ovlivňují ceny pozemků, které jsou v řadě evropských zemí vyšší než v Česku. Náklady na parcely se ve Švýcarsku pohybují od 300 franků za metr čtvereční až do astronomických čísel. „V některých případech můžou být náklady na pozemek dvakrát větší než na samostatnou stavbu. Mimo města se pohybují přibližně v poměru 1 : 2,“ podotýká Brunecký. Vysoké náklady na pozemek se odrážejí zejména v kvalitě výstavby. Stavět bývá životním rozhodnutím, investoři proto na architektech nešetří. Drahá cena pozemku ale mnohdy znamená požadavek klienta na maximální možné využití, které se projevuje v relativně velké kubatuře stavby. Také v Británii jsou pozemky dražší než u nás, představují i 40 procent nákladů z celého projektu, zatímco v Praze přibližně 15 až 25 procent. S ohledem na nedostatek volných pozemků mají britské domy zároveň velmi často tři podlaží, což už zkoušejí developeři i v tuzemsku.
Na rozdíl od Česka, kde developeři místo přeměny starých budov zastavují pole v prstenci kolem měst, ve Švýcarsku nebo v Anglii se z důvodu regulací a kvůli vhodné poloze investoři nebrání přestavbě tzv. brownfields. „Investorům se jednoduše dobrá adresa vyplatí. Výstavba v bývalých průmyslových areálech a jejich rekonverze je navíc politicky podporována. Příkladem může být aktuální masivní budování výškových staveb v bývalé industriální čtvrti Zürich West,“ dokládá Brunecký. Podobně Angličané dávají po etapě satelitních městeček přednost starým a nevyužívaným budovám. Donedávna zde dokonce panovalo jakési embargo na zástavbu volných ploch, jež se nyní trochu uvolňuje. „Greenfields jsou v Anglii urbanisticky více chráněny, rozlézání předměstí do krajiny je něco, co chtějí mít místní samosprávy pod kontrolou. Proces suburbanizace stále probíhá, ale ne v takovém měřítku jako v Česku,“ potvrzuje Stuart Jordan, vedoucí oddělení Asset & Financial Management Jones Lang LaSalle Prague.
Opatrné ostrovní banky
Zatímco u nás se aktuálně hypoteční banky předhánějí, jak ulovit alespoň trochu solventního klienta, v Británii jsou nyní finanční ústavy mnohem obezřetnější než v minulosti. Bonitu klientů posuzují velmi detailně. „Žadatel o hypotéku, který již nemovitost vlastní, musí mít často až 40 procent vlastních prostředků. Pro kupce nemovitosti pro vlastní bydlení je standardem 25 procent vlastních peněz,“ říká Jakub Kotan, ředitel společnosti KotanGuard.
Stephen Haigh vidí obrovský rozdíl v tom, že na britském trhu jsou lidé poměrně hodně zadluženi. Zadluženost bytového fondu, tedy podíl objemu hypotečních úvěrů k HDP, je v různých zemích EU značně odlišná. Zatímco průměr EU27 je 52 procent, u České republiky je zadluženost nejnižší, na úrovni 13 procent HDP, uvádí studie společnosti Deloitte. Naopak u Spojeného království je tento ukazatel s 85procentním podílem objemu hypoték k HDP nejvyšší.
V České republice jsou také poměrně často nízké hypotéky v poměru k hodnotě kupované nemovitosti. „Stoprocentní hypotéky jsou minulostí. Stávalo se, že žadatel dostal i deset procent navrch na úpravy, což bylo bláznovství,“ vzpomíná na anglickou praxi Stuart Jordan. Britové se stávají vlastníky nemovitosti později než Češi, nejprve musejí splatit studentské půjčky. Na rozdíl od Česka také banky v Anglii nemohou postupovat dluhy na hypotékách třetím subjektům. Vymáhaní tedy řeší samy banky a poté, co soud povolí exekuci, jde nemovitost do dražby nebo ji prodá realitka.
