Byty se mohou stát bezpečnější alternativou k cenným papírům. Podmínkou je ale stabilní ekonomika
Finanční krize uplynulých let přinesla do našich zeměpisných šířek zájem širší veřejnosti o ekonomická témata, jakými jsou růst HDP, vývoj zahraničního obchodu či výše veřejného zadlužení. Ekonomické analýzy se tak přesunuly od akademických a analytických stolů ke stolům mikroinvestorů z řad střední vrstvy řešící optimální alokaci svých úspor ve stále dynamičtějším a nejistějším investičním světě. A právě tato skupina mikroinvestorů, která zásadním způsobem formovala rezidenční trh posledních deseti let, se v uplynulých měsících pomalu vzpamatovávala z otřesu snad odeznívajícího ekonomického ochlazení posledních tří let. Dostala však další investiční „infarkt“. Po šoku z toho, že ceny rezidenčních nemovitostí (vnímané jako bezpečné investice) mohou po letech růstu také začít klesat, a dokonce v řadě případů vymazat hypotetické zisky předchozích „dobrých“ let, přišel šok nový. Ukázalo se, že i další „bezpečná“ investice – dluhopisy, se může stát významně rizikovou. Reálná hrozba bankrotů některých evropských zemí se stala realitou, což trhy ocenily významnou rizikovou přirážkou u některých předlužených států.
Kam dát peníze
Jak zabránit znehodnocení investic? Šlágrem letošního léta se stalo zlato. Jak ale uvedená nálada mikroinvestorů (říkejme jí například míra občanského sentimentu – Civic Sentiment Index) ovlivní již tak zmražený rezidenční trh?
Odpověď není zdaleka jednoznačná – například ve Spojených státech předpokládají, že možnými důsledky předluženosti americké státní kasy na rezidenční trh mohou být:
1. Propouštění zaměstnanců ve veřejném sektoru v důsledku nutných opatření vedoucích k úsporám.
2. Propad zástav hypoték v důsledku vyšší míry nezaměstnanosti.
3. Velká míra neobsazenosti rezidenčních nemovitostí spolu s nově propadlými zástavami povedou k ještě vyšší nabídce nad poptávkou a k tlaku na pokles cen rezidenčních nemovitostí.
4. Zvýšení nejistoty potenciálních kupujících povede k racionální preferenci nájemního bydlení na úkor vlastnického bydlení.
5. Možný pokles stavební výroby v důsledku útlumu poptávky po bydlení – další tlak na propouštění ze strany celého dodavatelského řetězce stavebnictví.
6. Vyšší míra nezaměstnanosti, celkové zpomalení ekonomiky, nižší disponibilní příjmy, a tím i menší spotřeba vedou opět k bodu číslo jedna a celý problém se cyklí.
Mnohočetnost českého světa mikroinvestorů vnáší do všech odhadů značnou dávku nejistoty (tisíc hlav – tisíc názorů). Protichůdné zprávy vytvářejí podhoubí k panickým a iracionálním reakcím. Nejen malí investoři jsou však v současné chvíli bezradní – i zkušení portfoliomanažeři mají problém se správně rozhodovat v dnešním volatilním prostředí finančních trhů.
Zkusme se zamyslet nad faktory, které způsobují současnou vysokou volatilitu na akciových a dluhopisových trzích, a nad jejich možnými dopady na rezidenční trh. Selský rozum jasně říká, že se dluhy jednotlivých zemí budou muset opravdu zaplatit. Mikroinvestoři jsou již poučeni, že své dluhy budou muset také nakonec zúčtovat a nic není zadarmo.
Možné pozitivní dopady na rezidenční trh:
1. Byty jako alternativa k dluhopisům – „bezpečné investice“
a) preference reálného aktiva;
b) dlouhodobě bezpečná investice (už proto, že s růstem populace roste počet poptávaných nemovitostí a ubývá prostoru, kde je možné je stavět);
c) pravidelná renta;
d) rezidenční trh je na svém dně, velký převis nabídky na poptávkou;
e) antiinflační efekt.
2. Hrozba růstu úrokových sazeb hypotečních úvěrů (někdo bude muset ztráty uhradit).
3. Nástup nových formátů na rezidenčním trhu (například revitalizace družstevního bydlení, studentské bydlení, bydlení pro seniory).
4. Postupné vyrovnávání struktury nabídky bytů adekvátních pro jednotlivé skupiny kupujících (lokalita, standard, kvalita provedení, velikost, dispozice a cena); bude se stavět to, co trh skutečně potřebuje.
Možné negativní dopady na rezidenční trh:
1. Mikroinvestoři se již jednou na rezidenčním trhu spálili – pokračující vyčkávání na další pokles cen.
2. Riziko dalších negativních zpráv – například v podobě cenových analýz založených na odhadních cenách poskytovaných soudními znalci (velký vliv subjektivního/masového pesimismu). Další vývoj v evropských zemích ohrožených bankrotem a dopady na jednotnou evropskou měnu.
3. Zvýšení celkové nejistoty a obavy ze schopnosti řádně splácet hypoteční úvěry.
Srovnatelné statistiky ze zahraničí zatím chybí. Uvidíme, které z dopadů na rezidenční trh převáží. Česká ekonomika bude ve vleku evropského řešení předlužení některých zemí, tlak na úspory veřejných výdajů a náklady na solidaritu s Řeckem, Irskem, Itálií, Portugalskem budou vysoké, šance návratnosti mizivá. Vzhledem k povaze nemovitosti, statku dlouhodobé spotřeby je zřejmé, že poptávka po něm je extrémně závislá na důvěře lidí v další ekonomický vývoj. Doufejme, že se čeští mikroinvestoři budou schopni z traumat rychle vzpamatovat a hledat ve svých investicích racionální rovnováhu a dlouhodobou udržitelnost. Jinak se můžeme bavit o obdobě japonské „ztracené dekády“, minimálně v oblasti rezidenčního trhu.
