Joint venture se do češtiny nejčastěji překládá jako „společný podnik“. Partneři spolupracující na joint venture se zpravidla zavazují poskytovat pro účely spolupráce dohodnuté zdroje a podílí se pak na zisku, případně na ztrátě. V oblasti nemovitostí patří joint venture k oblíbeným způsobům spolupráce a podobně jako v jiných oblastech podnikání může být založen pro jeden konkrétní projekt, nebo i více společných.
Formy „společného podniku“.
Joint venture nemá v českém právu explicitní úpravu, proto je nutné použít mechanismy, které naše legislativa nabízí a jež jeho povaze nejlépe odpovídají. Obecně může být joint venture založen čistě na smluvní bázi (nejbližším smluvním typem by asi byla smlouva o sdružení), nebo může být použita samostatná právnická osoba (joint venture vehicle), na které se partneři majetkově podílejí. Je-li joint venture založen za účelem realizace developerského projektu, je prakticky jedinou možnou použitelnou formou právě samostatná právnická osoba.
Proč právě takto.
V praxi se potom lze setkat se všemi právními formami obchodních společností, ať již je strany pro daný účel speciálně založí, nebo využijí existující entity do té doby vlastněné jedním z partnerů. V případě zájmu partnerů o dlouhodobější spolupráci může být z počátku základ takového partnerství čistě smluvní. V takové smlouvě si partneři stanoví rámcové podmínky své spolupráce a před zahájením jednotlivých projektů si vždy dohodnou konkrétní finanční a jiné podmínky spojené s tím daným a založí pro něj specifickou entitu.
Důvodů pro spojení sil více subjektů ve formě joint venture může být několik. Tím nejčastějším a také nejzřejmějším je rozdělení rizik. Každý developerský projekt je totiž má. Proto v případě neúspěchu projektu ponesou partneři ztrátu v předem dohodnutém rozsahu a nezdar jednoho projektu je izolován od peněžních toků generovaných těmi dalšími společnými - to znamená, že nemusí zasáhnout finanční stabilitu partnerů a jejich další projekty.
Spojení finančních zdrojů.
Důvodem, který se sdílením rizika souvisí, je také zájem na spojení finančních zdrojů. Pokud by každý partner realizoval projekty samostatně, buď by jejich počet byl menší (což opět souvisí s omezením i rozdělením rizik), nebo, a to především, by byl každý samostatně schopen uskutečňovat je pouze do určité velikosti, a ztrácel by tak obchodní příležitosti.
Oba partneři nemusejí mít stejné důvody pro založení joint venture. Je logické, že bude záležet nejen na jejich ekonomické síle, ale i na tom, o jaký subjekt jde. Tak například finanční investor se může snažit najít partnera s dostatečnými developerskými zkušenostmi a nejlépe i s vhodným pozemkem pro realizaci daného projektu. Na druhou stranu developer nebude často disponovat dostatečnými vlastními zdroji na realizaci všech zajímavých projektů, jež se mu nabízejí, a proto bude hledat silného partnera, který by mu je pomohl financovat.
Co vzít v úvahu před založením.
Primárním rozhodnutím je samozřejmě výběr joint venture partnera. Sebelepší smluvní dokumentace nemůže zabránit všem negativním dopadům chování nesolidního partnera. Pokud si partneři nedohodnou alternativní řešení sporů, může doba trvání případných soudních řízení v Česku představovat významnou zátěž.
Druhým rozhodnutím je pak účel joint venture. Tedy, půjde-li o jednorázovou spolupráci na jednom projektu, či o dlouhodobější.
Na rozhodnutí mezi jednorázovou spoluprácí a řekněme strategickým partnerstvím pak přímo navazuje to, které se týká právní struktury joint venture. Pro celkový finanční úspěch je zpravidla důležité zvážit i veškeré daňové aspekty zvolené struktury. Lze totiž uvažovat i o různých zahraničních strukturách, které až v posledním stupni vyústí ve vlastnictví české obchodní společnosti.
Přesná smluvní dokumentace.
Nezbytné je dále na obchodní úrovni sjednat základní parametry daného projektu, jako jsou jeho celkový rozpočet a harmonogram. Pokud se budoucí partneři neshodnou na těchto parametrech před uzavřením smluvní dokumentace, bude hledání dodatečné shody složité.
Joint ventures jsou jednou z poměrně často používaných struktur v oblasti developmentu nemovitostí. Proto je s ohledem na specifika každého jednotlivého projektu vždy nutné zvážit, je-li vhodné pro daný projekt vůbec takovou formu použít, a pokud ano, pak s kým, v jaké (daňové) struktuře a za jakých podmínek. Pro úspěšný výsledek je samozřejmě nutná také přesná smluvní dokumentace, která musí obsahovat příslušné právní mechanismy pro řešení možných budoucích situací.
