V minulém článku na téma společných podniků v oblasti nemovitostí byl stručně vysvětlen pojem „joint venture“. Včetně důvodů, proč subjekty podnikající v oblasti nemovitostí, zejména developmentu, používají struktury společného podniku. V této druhé části se soustředím na otázku smluvní dokumentace, která vznik a fungování společného podniku zpravidla doprovází.
Čas pro právníky.
Pokud společnost podnikající v oblasti nemovitostí uzná za vhodné využít pro své další podnikání joint venture (JV) strukturu, našla vhodného partnera, dojednala s ním základní formu a obchodní podmínky společného podniku a finalizovala celkovou strukturu v zájmu daňové optimalizace, nastal čas pro přípravu a dojednání smluvní dokumentace. Tedy fázi, kde začíná nezastupitelná role právníků.
Základním dokumentem zde bude takzvaná smlouva mezi společníky/akcionáři, která upraví základní práva a povinnosti partnerů. Mezi hlavní ujednání bude patřit závazek stran poskytnout příslušné zdroje pro zamýšlený účel projektu, a to v dohodnutém poměru. Často půjde o poskytnutí finančních prostředků nad výši možného bankovního úvěru/projektového financování (s výjimkou spíše výjimečných případů, kdy partneři financují celý projekt z vlastních zdrojů). Vlastní prostředky bývají použity na financování nákupu vhodného pozemku a případně i počátečních nákladů projektu. Porušení závazku poskytnout finanční zdroje v dohodnutém poměru bývá různými způsoby sankcionováno (například „ztrátou“ části podílu na projektu).
Podíl na projektu.
S podíly stran na financování souvisí (nemusí to být však jediný určující faktor) poměr, v němž se strany budou podílet na zisku a ztrátě projektu. Partner, který například zajistil příslušnou obchodní příležitost, bývá kupříkladu často zvýhodněn povinností poskytnout menší podíl finančních prostředků za zachování stejných podílů na zisku. Dohodnutý způsob vyplacení zisku může být různý a záleží také na typu projektu. Například u rezidenčních projektů, kde dochází k prodeji jednotlivých nemovitostí (ať již bytových jednotek nebo rodinných domů) třetím osobám, půjde o klasické dělení zisku vytvořeného JV entitou. U některých typů developerských projektů (například výstavba obchodních center, kancelářských budov) bývá zisk po dokončení projektu uskutečněn prodejem podílů ve společnosti, která byla pro účely realizace projektu založena. V takovém případě jde buď o společný prodej třetí osobě, nebo o odprodej druhému z joint venture partnerů.
Řízení společného podniku.
Smlouva mezi společníky dále vždy upravuje principy a mechanismy řízení společného podniku. To znamená řízení příslušné společnosti, ve které je projekt realizován ať již na úrovni akcionářské (rozhodování na valné hromadě), nebo jejího obchodního vedení a jednání navenek (tedy obsazení statutárních orgánů společnosti zástupci joint venture partnerů). V tomto ohledu se lze setkat s joint ventures, v nichž je některý z partnerů zcela pasivním investorem, který se na řízení JV ani projektu nepodílí a pouze na základě poskytnutých finančních prostředků realizuje zisk. I s těmi padesát na padesát, kde každou otázku musejí odsouhlasit obě strany ať již hlasováním na valné hromadě či rozhodnutím příslušné většiny statutárního orgánu společnosti, ve kterém mají zástupce všichni JV partneři. Toto jsou dvě krajní situace a sjednaný režim může mít další varianty mezi těmito póly.
Klíčová role partnerů.
Pokud nejde o joint venture se zcela pasivním partnerem (to jsou však spíše výjimky), musí smlouva upravit otázku řešení takzvané bezvýchodné či patové situace (deadlock). Jde o případ, kdy se partneři neshodnou na určitém rozhodnutí nutném pro zdárné pokračování či dokončení projektu. Metodou řešení bezvýchodné situace bývá odkup podílu jednoho z JV partnerů (v tomto ohledu existují různé metody stanovení ceny i výběr toho, kdo podíl koupí a kdo ho prodá) a často i zánik joint venture.
Jelikož osoby JV partnerů bývají pro joint venture klíčové a volba toho vhodného je důležitější než u jednorázových obchodních vztahů, jsou pravidelně sjednávána určitá omezení převodu podílů partnerů v JV entitě. O přípustnosti převodu pak často rozhoduje valná hromada JV entity, či jsou zřízena předkupní práva a podobně.
Vymahatelnost smlouvy.
Není dále výjimečné, že jeden z partnerů poskytuje ve prospěch JV entity určité služby - nejčastěji developerské. V takovém případě je vhodné, aby ostatní partneři měli poskytování takových služeb pod kontrolou. Bývají tak sjednávány podmínky, za kterých partner neposkytující tyto služby bude mít možnost dosáhnout prostřednictvím JV entity ukončení smlouvy o projekt managementu, zejména v případě jejího porušování ze strany joint venture partnera.
V předchozím článku již bylo uvedeno, že joint venture nemá v českém právu explicitní úpravu. Proto právník musí obchodní dohodu stran a každé její detaily uvážlivě a pečlivě formulovat do podoby smluvního dokumentu a využívat pro to mechanismy, které české právo dává, aby zajistil vymahatelnost smlouvy.
