Pojem joint venture (JV) se do češtiny nejčastěji překládá jako „společný podnik“. V oblasti nemovitostí představuje častou formu spolupráce dvou nebo více partnerů na jednom či několika společných projektech. Důvodem využití JV struktury je především snaha o rozdělení rizik a spojení finančních zdrojů.
V současné době prochází trh nemovitostí dramatickým vývojem, který u existujících joint ventures prověří soudržnost partnerů i uzavřenou smluvní dokumentaci. Zájmy jednotlivých partnerů a jejich (finanční) možnosti se totiž mohou radikálně lišit.
Důsledky
Jedním z hlavních závazků partnerů v rámci joint venture bývá poskytnout do JV v případě potřeby v dohodnutém poměru vlastní finanční prostředky (equity). Tento závazek je dnes klíčový i proto, že banky, pokud finance na nemovitosti vůbec poskytují, výrazně zpřísnily podmínky pro poskytování nového financování realitních projektů. Zejména se to týká podílu vlastních finančních zdrojů vůči hodnotě projektu. U současných úvěrů se také může stát, že financující banka bude kvůli porušení některých závazků z úvěrové dokumentace dlužníkem (JV entitou) požadovat zvýšení podílu vlastních zdrojů partnerů v projektu – například není-li dodržen stanovený poměr výše úvěru k hodnotě majetku (loan to value ratio) z důvodu poklesu cen nemovitostí. Někteří JV partneři pak nemusejí být schopní kvůli nedostatku vlastních finančních zdrojů tuto dodatečnou equity do projektu poskytnout.
Smluvní dokumentace mezi JV partnery by vždy měla obsahovat úpravu důsledků porušení závazku financovat společný projekt. V takové situaci by měla ostatním JV partnerům především poskytnout možnost dorovnat potřebné prostředky za partnera ve finančních potížích. Toto právo bývá spojeno s nárokem na vyšší úrok, s přednostním splacením nebo s možností snížit podíl partnera, či jej dokonce zcela vytěsnit – například povinným odkupem podílu nebo kapitalizací akcionářských půjček.
Insolvence
Složitá situace nastane, pokud na jednoho z JV partnerů bylo vydáno rozhodnutí o úpadku. Nelze příliš očekávat, že partner v úpadku bude plnit veškeré své závazky – zejména co se týká financování společného projektu. Prohlášením konkurzu přechází právo nakládat s majetkovou podstatou a výkon práv a plnění povinností na insolvenčního správce. Ten má navíc mimo jiné zákonné právo odstoupit od všech smluv, které nebyly zcela splněny. Insolvenční správce se po prohlášení konkurzu může pokusit odstoupit od smluvní dokumentace o JV – jakkoli takový postup nemusí být vždy po právu.
Pro řešení vztahů mezi JV partnery by tím zůstal pouze základní korporátní dokument společnosti, který však většinou neřeší mnoho jejich vzájemným práv a povinností – v případě české společnosti jde o společenskou nebo zakladatelskou smlouvu. I pokud by však insolvenční správce od dokumentace neodstoupil, společné rozhodování o joint venture se bude za jeho účasti zcela lišit. Jeho jedinou snahou totiž bude zpeněžit podíl ve společném podniku. Případnou koupí podílu třetí osobou se může fungování joint venture ještě více zkomplikovat.
Odpověď na krizi
V dnešní obtížné době nabývá struktura joint venture na aktuálnosti. Subjekty s finančními potížemi by proto například mohly joint venture strukturu použít pro vstup (nového) investora do projektů za účelem získání potřebných zdrojů. V extrémních situacích by bylo možné založením joint venture zabránit úpadku na základě vstupu věřitele do projektu prostřednictvím kapitalizace pohledávky (debt equity swap). Silné realitní a investiční skupiny však mohou pomocí joint venture spojit finanční síly za účelem využití očekávaných výhodných akvizičních příležitostí – tedy k posílení pozice na postupně se pročišťujícím realitním trhu. Možností společných projektů je mnoho a první příklady takových transakcí se již objevily v médiích.
