Nízké úroky a spíše stagnující ceny bytů versus pokrizová opatrnost klientů
Hypoteční trh ovlivňují dva základní faktory, úroková sazba a cena nemovitostí. Pokud se ale omezíme pouze na jejich hodnocení, jen velmi obtížně sestavíme predikci dalšího vývoje trhu. Do hry totiž vstupují i další, těžko předvídatelné faktory, které mohou kartami pořádně zamíchat. Jedním z nich může být třeba aktuální nálada na trhu.
Pokud chceme lépe odhadnout, kam bude směřovat český hypoteční trh v roce 2011, musíme se napřed podívat zpět do minulosti. Počátkem roku 2010 většina odborníků předpokládala, že úrokové sazby hypoték porostou a objem poskytnutých úvěrů bude i nadále udržovat klesající trend, přinejlepším bude objem oproti předchozímu roku stagnovat. Výsledek již všichni známe. Sazby se propadly o 1,5 procentního bodu a objem hypoték nejen že neklesal, ale naopak vykázal zajímavý meziroční nárůst. Nakonec se stal loňský rok čtvrtým nejúspěšnějším rokem v historii českých hypotečních úvěrů.
Sazby na dně
Výši úrokových sazeb hypoték a jejich vývoj ovlivňuje velké množství těžko předvídatelných faktorů. Nyní se nacházíme ve fázi, kdy téměř všechny indikátory na trhu hovoří spíše pro růst úrokových sazeb. Některé hypoteční banky se tímto směrem již vydaly. Během prvních dvou měsíců tohoto roku nenápadně zvýšila úrokové sazby více než polovina bank. Na druhou stranu jsou zde i banky, které se rozhodly jít „proti proudu“ a v rámci akčních nabídek sazby snižují.
Zatímco začátek roku bývá v oblasti hypoték poněkud ospalý, letošní únor už stihl překvapit. Podle Hypoindexu vzrostl meziročně trh s hypotékami o nebývalých 54 procent. I když úrokové sazby mírně vzrostly, stále zůstávají na historickém minimu.
Ceny mohou níž
Motivující pro nákup nemovitostí jsou aktuálně i jejich příznivé ceny. V letošním roce se neočekával výraznější pohyb cen nemovitostí. Developeři letos zahájí více projektů než v roce 2010, ale ty budou menší a ekonomičtější. Navíc je podle některých odborníků z realitní branže u nových bytů stále prostor pro slevy, a to zejména ve větších městech, jako je Praha nebo Brno.
Neopominutelnou roli hraje také uvolnění tržního nájemného ve více než 400 tisících bytech. Najednou tu vzniká prostor pro rozšiřování trhu, kdy si lidé raději byt koupí, než by platili vysoký nájem. Na druhou stranu se ovšem tato situace dotkne té vrstvy obyvatelstva, která je nejvíce dotčena reformami státních financí a raději si připlatí za nájem, než by šla do rizika zadlužení.
Ceny nově postavených bytů a domů může zvýšit navrhovaná úprava DPH. To by pravděpodobně donutilo lidi váhající s nákupem nemovitosti své rozhodnutí urychlit a počty prodejů by před úpravou daně skokově vzrostly.
Pomalu vzhůru
Ve hře je i nálada na trhu a nezaměstnanost. S příchodem ekonomické krize a následným zvyšováním nezaměstnanosti došlo k výraznému nárůstu nesplácených úvěrů a tím i nucených dražeb zastavených nemovitostí. Celá tato situace proto vedla ke všeobecnému „vystřízlivění“, a tedy k tomu, že domácnosti přistupují k zadlužování opatrněji než v minulosti.
Všechny zmíněné indicie se dají vyložit různým způsobem. S ohledem na výši úrokových sazeb a jejich očekávaný velmi pozvolný růst, spolu se zvýšenou aktivitou developerů směrem k levnějším bytům a stagnujícími cenami se dá předpokládat další pozvolný nárůst počtu i objemu hypotečních úvěrů. Pravděpodobně nepůjde o žádný strmý meziroční nárůst, ale spíše o čísla podobná těm loňským, tedy mezi deseti až dvaceti procenty.
