Chaty a chalupy jsou v Česku opět v kurzu
Stavební inženýr Miroslav Dvořák z Prahy přišel počátkem devadesátých let vinou rozvodu o chatu. Ztráta nemovitosti mu za volnost stála, navíc hodlal cestovat za hranice. Ciziny se ale nabažil během pár let a rekreační objekt v tuzemsku mu začal chybět. Kontaktoval realitní kanceláře i známé a předpokládal, že do pár týdnů bude mít chatu nebo chalupu. Hledání objektu, který by odpovídal jeho představám, ale trvalo čtyři roky, během nichž si prohlédl více než dvacet stavení. Za chalupu s pozemkem o rozloze tisíc metrů čtverečních nakonec zaplatil téměř milion korun, i když hodnota samotné stavby stěží dosahuje dvou set tisíc. Přesto se majitel neobává, že by v budoucnu na případném prodeji chalupy prodělal. Rekreační objekty totiž zažívají v Česku opět boom.
Cizina a podnikání.
Na začátku devadesátých let předpovídali mnozí politici a sociologové zánik českého fenoménu z doby konzumního socialismu: víkendové i dovolenkové pobyty na chatách a chalupách. První léta po sametové revoluci jim dávala za pravdu. Chalupaření získalo nálepku přežitku a národ začal hromadně odjíždět na dovolené na zahraniční pláže. Našli se i tací, kteří se zbavovali těchto nemovitostí a peníze z prodeje vložili do podnikání. Dnes je ale situace podstatně jiná. „Lidé již mají dost cestování. Navíc obliba chat a chalup vychází z české mentality. Rádi někde posedíme s přáteli, opečeme si kotletu, máme rádi svůj klid,“ vysvětluje Petr Vosmík, ředitel Českomoravské realitní. Češi tak pokračují v trendu, který začal již za první republiky, kdy lidé v době volna odjížděli na venkov na letní byt, případně na tehdy módní tramping. Rekreační objekty jsou ale v současné době také levnější variantou trvalého bydlení a část kupců shání chaty či chalupy také proto, že v nich vidí zajímavou investici. Na konci osmdesátých let vlastnilo chatu či chalupu - jak vyplývá z oficiálních údajů - přibližně 120 tisíc rodin. Některé statistiky ale uvádějí, že rekreačním objektem disponovalo až 200 tisíc domácností. Značná část chat a chalup byla totiž postavena bez stavebního povolení a v oficiálních datech nefigurovala. Při sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 vyšlo najevo, že chaty nebo chalupy představují pětinu všech obytných objektů v Česku, asi 170 tisíc. Občanské sdružení majitelů domů uvádí, že v Česku každá sedmá rodina vlastní druhé bydlení, z pražských rodin dokonce každá třetí. Největší podíl chat je v okresech Praha-východ a Praha-západ, Brno-venkov, v Ústí nad Labem, Olomouci a Frýdku-Místku. Chalupy jsou nejrozšířenější na Prachaticku, Strakonicku, Děčínsku, Liberecku, Jablonecku a Jičínsku.
Pomohly banky.
Rekreační objekty jsou jediným typem nemovitostí, po kterém vzrostla poptávka po vstupu Česka do Evropské unie. Důvodem ale nebyl extrémně zvýšený zájem cizinců, jak se někdy předpokládalo. „V tomto období vzrostl počet Čechů, kteří měli zájem o tuzemskou nemovitost, v níž by se mohli rekreovat. Navíc banky začaly poskytovat hypoteční úvěry na nákup chat a chalup,“ vysvětluje Vosmík. Proto také od loňského roku rostou strměji ceny rekreačních objektů. Vladimír Veselský z realitní kanceláře Nejlepší bydlení se domnívá, že zvyšující se poptávka vydrží i v následujících letech. „Určitě zase přijde stagnace. Ale vzhledem k tomu, že chaty a chalupy nyní více kupují mladí lidé, nebude to brzy,“ předpokládá Veselský. Impulzem pro rozhodnutí pořídit si rekreační objekt je prý často narození dítěte. „Pokud bude současný baby-boom pokračovat, nebojím se o zákazníky,“ dodává Veselský. Další klienti by se v budoucnu mohli rekrutovat i z majitelů chatek v městských a příměstských zahrádkářských koloniích. Radnice totiž začínají měnit územní plány a kolonie ruší. Jen v Brně zaniknou v nejbližší době tři. „Mohlo by nám tam zaklepat na dveře až tři sta zahrádkářů,“ těší se Veselský.
Nabídka je, ale...
Realitní odborníci tvrdí, že rekreačních objektů je na trhu i přes zvýšený zájem dostatek. Sehnat ale stavení, které odpovídá představám kupujících, není vůbec jednoduché. Již vzpomenutý Miroslav Dvořák měl zájem o koupi rekreačního objektu v blízkosti Prahy. Zadal realitní kanceláři požadavek, aby sehnala chatu či chalupu, do které by z bydliště dojel za hodinu. Byl ochoten investovat zhruba milion korun, technický stav nerozhodoval. „Chtěl jsem levnější nemovitost v horším stavu, abych si ji mohl upravit dle svých představ,“ vysvětluje. Nabídek dostal několik. Jako první navštívil s makléřkou Kácov a v něm zachovalou vilku ze třicátých let. Pod okny tekla řeka, nedaleko stavěl Posázavský pacifik. Bohužel, okouzlující objekt stál pod mostem dálničního přivaděče. Podobně v Čížově, v malé obci nad Sázavou, měla nemovitost jednu nevýhodu: výhled na řeku kazily kamiony projíždějící pod dálnicí, která byla na dohled. Nevyhovující místo ovšem nebývá jedinou vadou na kráse nabízených realit. Řada objektů také neodpovídá požadavkům současného chalupáře, který je v porovnání se svým předlistopadovým předchůdcem pohodlnější a náročnější. Současní kupci jsou ochotni platit za kouzlo starých časů, ale rádi si připlatí za komfort. Klienti realitních kanceláří mají zájem o objekty, v nichž je zavedena voda, elektřina, k dispozici prostorná kuchyň, i dostatek místa pro bazén. Veselský říká, že koupelnu a toaletu uvnitř objektu požaduje devadesát procent jeho zákazníků. „Suché záchody už neletí. I když Baumax nabízí za dvacet tisíc klasické kadibudky, jaké známe z filmů, novodobý chalupář si toto zařízení umístí maximálně jako vtipnou rekvizitu na dvůr,“ tvrdí Veselský. Vyšší nároky na vybavení chalup potvrzuje i Petr Vosmík. „Nabízeli jsme krásnou velkou chalupu na skále, jakmile jsme ale řekli, že do ní není zavedená voda, ztráceli lidé zájem. Prodejní cena byla kvůli chybějící vodě několikanásobně nižší, než je hodnota objektu,“ popisuje svou zkušenost Vosmík. Největší zájem je o chalupy v dobrém stavu. Realitní odborníci tvrdí, že není problém prodat takový objekt třeba za dva miliony korun. Žádaná jsou typická selská stavení. „Pokud kupec nesežene roubenou chalupu, pídí se po něčem stylovém, co má atmosféru,“ říká Veselský. Na odbyt jdou také například bývalé mlýny. Naopak malá poptávka je po zemědělských usedlostech. Jejich prodejní cena dosahuje padesát až sedmdesát procent ceny odhadní. „Ke stavení většinou náležejí další hospodářské budovy, které je nutné nákladně rekonstruovat nebo strhnout,“ vysvětluje Veselský. „Ležet na skladě“ budou i chaty v hustě zastavěných osadách nebo naopak na úplných samotách.
Nakupujte v zimě, prodávejte v létě.
Na nákup a prodej rekreačních objektů mají nemalý vliv roční období. Nejméně se s nemovitostmi obchoduje v létě. „Ten, kdo kupuje, chce již léto strávit na chalupě. Ten, kdo prodává objekt, si chce ještě léto užít na venkově,“ vysvětluje Petr Vosmík. Relativně hodně lidí prý s nemovitostmi obchoduje na jaře nebo v listopadu a v prosinci. „Kupujícím doporučuji zvolit zimu. V té době je obecně menší zájem potenciálních kupců, a tak lze často výhodně koupit,“ domnívá se Veselský. Kupovat rekreační objekt v zimních měsících má ale i úskalí. „Kupující nemůže zcela nasát atmosféru, která k chataření a chalupaření patří, a v létě může zjistit, že nezvolil dobře,“ tvrdí Veselský. Pro prodej chaty je nepochybně nejlepší čas na jaře, kdy se zvyšuje zájem o rekreační objekty. Proto je šance rychle a výhodně prodat na jaře největší.
Kupce rekreačních objektů, kteří je chtějí sami využívat, dělí odborníci do dvou skupin. První tvoří ti, kteří chtějí mít nějaké rekreační zázemí v Česku. Ti se při vybírání konkrétní nemovitosti zajímají nejen o technický stav objektu, ale také o jeho okolí. Je pro ně důležité, aby během pobytu na chalupě měli klid. Druhá skupina zájemců se začala formovat ve chvíli, kdy banky umožnily financování rekreačních objektů hypotečními úvěry. Jsou v ní lidé, kteří chtějí bydlet mimo město, a nemají peníze na rodinný dům. Chalupa, která splňuje všechny technické požadavky na bydlení, je pro ně zajímavou alternativou. „Ještě stále je nákup rekreačního objektu a jeho přestavba levnější než větší byt ve městě nebo nový dům,“ tvrdí Veselský. Nejvíce si lidé pořizují chalupy jako své hlavní bydlení do třiceti kilometrů od tří největších měst - Prahy, Brna a Ostravy.
Blízko domova.
Lidé, kteří kupují rekreační objekt hlavně pro relaxaci, se zajímají zejména o tradiční chalupářské ráje, okolí řeky Sázavy, Jizerské hory a Český ráj, Krkonoše, Českomoravskou vysočinu, jižní Čechy, Šumavu, Lipno, Moravský kras, Bílé Karpaty a Beskydy. Stále více zákazníků realitních kanceláří chce mít ovšem chalupu v blízkosti svého trvalého bydliště, v okruhu sedmdesáti kilometrů. Věra Králová ze společnosti Reality 21 tvrdí, že nejžádanější jsou klidné lokality, v nichž nejsou příliš patrné kroky civilizace. Jakékoliv nevhodné zásahy do přírody v okolí nemovitosti snižují její cenu o statisíce korun. „Rozdíly v cenách objektů v závislosti na poloze se pohybují kolem třiceti procent,“ říká Petr Vosmík. Dodává, že se stává, že při výběru rekreačního domu se klient zajímá více než o okolní krajinu než o samotnou nemovitost. Takovým kupujícím byl i stavební inženýr Miroslav Dvořák. Fotografie objektu jako vystřiženého z typické chatové kolonie ho málem odradila od další prohlídky. Přestože nemovitost stála u Českého Šternberku, v němž vyrůstal, cena milion korun a představa desítek dalších chatařů za plotem jej nelákala. Podívat se na domek jel až poté, co zjistil, že leží mezi vilkami v Čejkovicích. Klidné místo, které si pamatoval z mládí, jej natolik oslovilo, že si s makléřem na místě plácl a začal plánovat, jak si chatu přestaví na optimální domek. Petr Vosmík říká, že důraz na kvalitu prostředí kladou především manažeři a podnikatelé. „Ti na chalupách hledají klid, o víkendu se chtějí odříznout od lidí. Soukromí u nich hraje velkou roli,“ tvrdí. Veselský k tomu dodává, že klasičtí chalupáři naopak vyhledávají nejčastěji objekty v menších vsích a v jejich těsné blízkosti. Invaze lidí z měst ale prý často způsobuje na vesnicích konflikty. Novodobí chalupáři mívají problém navázat s místními kontakty. „Ovšem i tradiční despekt starousedlíků k lidem z měst se dá rychle zlomit,“ říká Veselský. Uvádí případ muže, který si koupil chalupu na vesnici, do které postupně nalákal i několik svých kamarádů. „Společně dali místním dobrovolným hasičům jako dar novou stříkačku a dnes na ně nedá v obci nikdo dopustit,“ vypráví Veselský.
Byt, nebo chalupu?
S vysokou pravděpodobností lze tvrdit, že na nákupu chaty či chalupy v dobré lokalitě zájemce neprodělá. „V současné době se obecně vyplatí investovat do realit,“ říká Petr Vosmík. Koupě rekreačního objektu jen kvůli zisku ale stále není typickým příkladem investice do nemovitostí. „Ve většině případů kupují lidé takový objekt pro rekreaci,“ říká Věra Králová ze společnosti Reality 21. Nicméně i ona souhlasí s tím, že investovat do vhodné nemovitosti je prakticky vždy lepší než mít peníze uložené na bankovním účtu. Realitní odborníci tvrdí, že pokud od uložení peněz očekává vlastník objektu i stálý měsíční příjem, měl by se spíše než na chaty či chalupy zaměřit na byty. „Byt má jednu výhodu, a to že jeho údržba a pronájem jsou relativně snadné. Zajistit to samé u domu je daleko složitější. Pokud chce někdo koupit nemovitost jako investici, která mu zajistí stálý měsíční výnos, doporučujeme mu pořídit si standardní byt,“ říká Petr Vosmík. Další nevýhodou rekreačních objektů je také to, že je lze pronajímat jen sezonně. Výjimkou jsou ale chalupy, které se nacházejí v turisticky zajímavých oblastech. „Znám konkrétní případ z Orlických hor, kdy majitel kompletně zrekonstruoval chalupu a nyní ji pronajímá za tři sta tisíc ročně,“ říká mluvčí jedné z realitních kanceláří. Jeho slova potvrzuje i Vosmík. „V možnostech pronajímat rekreační stavení existují podstatné rozdíly. Záleží na tom, kde stojí. Nejsnazší je pronajmout chalupu v místech, kam jezdí cizinci,“ konstatuje. Souhlasí s tím, že v takovém případě může být koupě chalupy zajímavější investicí než byt v Praze. Lukrativní pro majitele chat a chalup jsou především lyžařská střediska či i v zahraničí známá turistická centra, jako Český Krumlov, Karlovy Vary nebo Mariánské Lázně.
Tisíc korun denně.
Ze statistik, které sestavilo tržiště nemovitostí InOcean, vyplývá, že v Českém Krumlově se pronájem rekreačního objektu může vyšplhat až na tisíc korun pro jednu osobu za den, v Karlových Varech a Jizerských horách na čtyři sta korun a v krkonošských lyžařských centrech na pět set korun. Ředitel InOcean Petr Wimmer ale upozorňuje, že výše nájemného je otázkou sezony. „V lyžařských centrech může mimo sezonu cena spadnout až na dvě stě korun za osobu a den,“ dodává Wimmer. Mezi zájemci o pronájem českých chalup figurují hlavně cizinci. „K nejčastějším zákazníkům patří Poláci, Němci a Nizozemci,“ vypočítává Petr Wimmer. Klienti z Polska se prý doma řadí k vyšší sociální vrstvě, Němci přijíždějí od nezaměstnaných až po velmi dobře situované hosty. Příjmově nejstabilnější jsou Nizozemci. „Chtějí si za své peníze něco užít, nerozhazují, ale nešetří za každou cenu,“ dodává Wimmer. Zájem cizinců o tuto formu ubytování se zvyšuje, využívá ji zhruba čtvrtina turistů v atraktivních lokalitách. „Specializované realitní kanceláře vykazují, že počet zájemců se v porovnání s rokem 2000 zvýšil až o pětinu,“ upřesňuje Wimmer. V menší míře si pronajímají rekreační objekty i Češi. „Jde především o starší generaci, které se nechce cestovat do zahraničí, nebo mladé rodiny s dětmi, pro které je dovolená u moře nad jejich finanční možnosti,“ upřesňuje Iva Cikánková, ředitelka realitní kanceláře Palladium Reality. „Ochota Čechů pronajímat své rekreační objekty rostla především před vstupem do Evropské unie,“ říká Petr Wimmer. Dnes si takto přivydělává zhruba pět procent majitelů chat a chalup. Nejde tedy zatím o všeobecně rozšířený způsob, jak si přilepšit ke svému příjmu.
Roubenka je dobrý obchod.
Zájemcům o zprostředkování koupě rekreačního objektu pro investiční záměr, makléři doporučují zejména typicky české a moravské chalupy. „Velmi vyhledávané jsou roubenky. Pokud se o takovou nemovitost bude majitel starat, lze očekávat, že na pozdějším prodeji vydělá,“ předpokládá Vladimír Veselský. Zajímavou investicí je prý také zahrada v obci, která hodlá změnit územní plán, takže je šance, že na parcele bude povolena výstavba. Realitní kanceláře naopak odrazují od koupě chalup, které sloužily dříve jako domy. Jak tvrdí makléři, nemají v sobě „to správné kouzlo“. Také mezi kupci rekreačních nemovitostí se stále častěji objevují cizinci. „Zájem koupit si chatu či chalupu mají především ti, kteří do Česka jezdí na rekreaci,“ konstatuje Petr Vosmík. Chalupy či chaty nejčastěji kupují Dánové, Nizozemci a Němci. Kromě turisticky přitažlivých lokalit ale prý cizinci ceny rekreačních objektů zásadně neovlivňují. Zájem mají hlavně o objekty, které jsou architektonicky zajímavé. Zároveň je musí zaujmout i okolí. „To splňují například roubené chalupy. Na Kokořínsku je jich spousta a zároveň tam najdeme i nádherná místa,“ vysvětluje Vosmík. Naopak cizinci se vůbec nezajímají o klasické zděné chalupy, které jsou jakýmisi zmenšenými rodinnými domy ze sedmdesátých let.
Chalupáři v apartmánech
Pořídit si dnes rekreační objekt neznamená pouze koupit chatu či chalupu. Movitější moderní „chalupáři“ mohou investovat také do horských apartmánů. Zástupci developerských společností si libují, jak snadno rozprodají byty a apartmány v horských střediscích, ještě než je dostaví. Zatímco developeři ve městech zjišťují, že prodat byty už není tak jednoduché jako v minulosti, jejich horští kolegové se nasadit vysoké ceny neobávají. To potvrzuje i skutečnost, že některé horské obce se hromadné výstavbě brání vyhlášením stavební uzávěry. Rostoucí zájem o tyto nemovitosti prý mnohdy nabídka nestačí uspokojovat. Oslovené společnosti si zvyšující se poptávku vysvětlují odklonem některých Čechů od tradičního chalupaření. Část klientely se prý rekrutuje z hotelových hostů, kteří nákupem apartmánu vyřešili vlastní bydlení. „Chtějí mít zázemí v přírodě bez nutnosti starat se o vlastní chalupu,“ říká Monika Pertlová, ředitelka společnosti Conmaco, která plánuje postavit v Horních Mísečkách v Krkonoších 268 apartmánů. Areál bude spravovat servisní společnost, která zajistí úklid společných prostor a okolí objektu, odvoz odpadků a drobné opravy. O novodobé chalupáře se stará také společnost AEZZ. Při rekonstrukci Luční boudy, nejvýše položené horské chaty ve střední Evropě, vybuduje v bočním křídle budovy bytové apartmány. Majitel bude mít k dispozici všechny hotelové služby. Hotel klientovi zajistí i dopravu nebo další pronájem jeho apartmánu. Společnost AEZZ během dvou měsíců závazně rezervovala polovinu apartmánů, jejichž cena začíná na 1,5 milionu korun. S výstavbou luxusních apartmánů ve čtyřech vilových domech ve Skiareálu Svatý Petr začala společnost Keltin. Domy chce dokončit v létě roku 2006 a už nyní několik apartmánů prodala a další rezervovala. Přitom nejlevnější horský byt nabízí za 2,4 milionu korun, nejdražší za 9,3 milionu korun. Firma ale tvrdí, že majitelé byty a apartmány rychle zhodnotí snadným pronájem.
