Kam vede regulace

S pozůstatky omezování trhu se Itálie potýká dodnes

Zadáte-li do internetového vyhledávače hesla Itálie a nemovitosti, získáte bezpočet kontaktů, nabízejících prodej nebo pronájem bytů či domů na italském pobřeží. Podstatně složitější je ale situace v Itálii pro ty, kdo si pořizují trvalé bydlení ve městech. Desítky let regulovaného trhu s nájemním bydlením vedlo k tomu, že se majitelům nemovitostí nevyplatilo je pronajímat. Lidé byli proto nuceni pořídit si byty do osobního vlastnictví. Ačkoliv byl trh s nájemním bydlením roku 1998 deregulován, negativní důsledky minulosti, jako je omezená nabídka nájemních bytů či překážky volnému pohybu pracovní síly, jsou patrné dodnes. Na konferenci Nemovitosti a nájmy, kterou v Praze pořádala Italsko-česká obchodní a průmyslová komora, proto zástupci italské strany doporučovali české vládě, aby se z jejich chyb poučila.

Regulace od padesátých let.

Italská vláda začala usměrňovat nájemné v padesátých letech minulého století. „Byl přijat zákon, který reguloval trh s nájemními byty. Tehdejší legislativa způsobila řadu omylů,“ tvrdí Nino Scripelliti, viceprezident Confedelizie, italské asociace vlastníků nemovitostí. Zákon stanovoval nájemné na základě koeficientů pro každý byt a dům. Zároveň byla stanovena maximální výše nájemného. Takto určené nájemné však neodpovídalo situaci na trhu. „Lidé přestali byty pronajímat, protože to pro ně nebylo výhodné,“ vysvětluje Scripelliti. Dodává, že kvůli regulaci nájemného proběhlo mnoho soudních sporů, které trvaly léta. Většina Italů se stavěla k regulaci nájmů negativně, ovšem až v roce 1998 byl přijat zákon, který již nestanovuje horní hranici nájemného. Jeho výše nyní záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. „Současné podmínky sice nejsou zcela deregulované, ale blíží se volnému trhu,“ tvrdí Scipelliti. Ze zákona je například stanovena minimální nájemní smlouva na osm let. I když může být za určitých podmínek přerušena, dlouhé smluvní období je překážkou volnému pohybu na trhu s byty. Dřívější regulace nájemného ovlivňuje situaci na trhu s bydlením i v současné době. „Protože se lidem nevyplatilo byty pronajímat, Italové si museli pořídit vlastní bydlení v osobním vlastnictví,“ vysvětluje Scripelliti. Přibližně 85 procent bytů v Itálii je v osobním vlastnictví, pouze patnáct procent připadá na nájemní bydlení. „Tento trend bychom chtěli v budoucnu změnit,“ říká Scripelliti. Důvodů je několik. Koupě bytů do osobního vlastnictví zadlužuje rodiny a ovlivňuje tok jejich úspor. Nedostatek nájemních bytů brání mobilitě pracovní síly. Pokud někdo již byt vlastní, není vždy jednoduché tuto nemovitost prodat a přestěhovat se za prací do jiného města.
Jen nepatrné procento Italů obývá levné obecní nájemní byty. Statistiky hovoří o tom, že těchto bytů je po celé zemi 1,1 milionu, což představuje šest procent bytového fondu. To je nejnižší hodnota v celé Evropě. Byty za relativně příznivý nájem, nižší, než je úroveň tržního, nabízí také některé instituce nebo penzijní fondy. Ty ale tyto byty postupně prodávají. Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na odkoupení bytu, budou muset po vypršení nájemní smlouvy nemovitost uvolnit.

Děti žijí s rodiči.

Problém najít vhodný nájemní byt se projevuje i v soužití mladých lidí a jejich rodičů. I když jsou Italové, na rozdíl třeba od Britů, zvyklí žít delší dobu se svými rodiči, počet mladých lidí, kteří nemají samostatnou domácnost, se stále zvyšuje. V roce 1993 podíl osob ve věku od 18 do 34 let, které žijí se svými rodiči, dosahoval 55 procent, v roce 2001 tento ukazatel překročil 60 procent.
Nedostatečná nabídka nájemních bytů zvyšuje tržní nájemné. Z výzkumů spotřebitelské asociace Adusbef and Federconsumatori vyplývá, že mezi lety 2001 a 2005 vzrostly nájmy o 65 procent. Průměrný měsíční nájem dosahoval v loňském roce 1010 eur, zatímco v roce 2001 to bylo 610. Nájemník zaplatí měsíčně za byt se třemi pokoji a kuchyní na okraji Neapole 725 eur, na okraji Milána 830 eur a byt na kraji Říma ho přijde na více než tisíc eur. Tyto částky představují 60, 70, respektive 90 procent průměrného čistého měsíčního platu. Stále problematičtější je pro mnoho Italů také koupě bytu do osobního vlastnictví. Na konci devadesátých let způsobily stále dostupnější hypotéky a úrokové míry na minimu růst cen nemovitostí, které byly po několik let relativně stabilní. Zdražování pokračuje i nyní. Jen za posledních dvanáct měsíců se zvedly ceny realit až o dvacet procent.

Přechodných šest let.

Regulované nájemné ovlivňuje také český trh s byty. Žádná vláda se zatím k razantnějšímu odstranění regulace neodhodlala. Opoziční ODS představila na konferenci Nemovitosti a nájmy svůj návrh, podle něhož by stát zákonem umožnil pronajímateli po určitou dobu postupně jednostranně zvýšit nájemné. Po uplynutí této doby by musely být všechny nájemní smlouvy uzavřené na základě vzájemné dohody. ODS tvrdí, že možnost jednostranně zvýšit nájemné neznamená jeho automatické zvýšení. V mnoha místech je totiž již dnes tržní nájemné blízko regulovanému. Nájemce, který se s pronajímatelem po skončení přechodné doby nedohodne na výši nájemného, by měl nejpozději po roce z bytu bez náhrady odejít. Přechodná doba by měla trvat nejdéle šest let. „Lidé, kteří by ze sociálních důvodů nemohli byt opustit, by měli výjimku,“ říká Petr Gandalovič, stínový ministr pro místní rozvoj za ODS a primátor Ústí nad Labem. Tvrdí, že těmto nájemníkům by byla lhůta pro opuštění bytu prodloužena asi na dva nebo na tři roky. Podobně by také byli chráněni například hendikepovaní občané. „Vyřešit je třeba i dávky na bydlení, které by se měly postupně snižovat a měly by být časově omezeny,“ říká Gandalovič. Pro eliminování případných sociálních dopadů je možné použít obecnou dávku dorovnání do životního minima dle zákona o sociální potřebnosti.

Plus deset procent.

Zákon o nájemném připravuje i ministerstvo pro místní rozvoj. Nájmy v bytech s regulovanými činžemi by se měly, jak vyplývá z návrhu, zvyšovat v jednotlivých regionech republiky i v samotných městech rozdílně. Ročně by mohly růst po přechodné období v průměru kolem deseti procent. Dosáhnout by tak měly zhruba pěti procent tržní ceny nemovitostí. Jak říká Ivan Přikryl, náměstek pro bytovou politiku ministerstva pro místní rozvoj, přechodné období má i podle jejich verze trvat nejdéle šest let. Návrh zákona o nájemném předá ministerstvo Poslanecké sněmovně nejpozději do konce června. Přikryl tvrdí, že je nutné také vyřešit sociální příspěvek. Lidé, kterým by náklady na bydlení přesáhly zhruba 30 procent čistých příjmů, by měli pobírat státní podporu. Majitelé domů uvádějí, že se má nájemné zvýšit na úroveň zhruba 50 korun za metr čtvereční a měsíc. Navýšení nájmů na pět procent skutečné tržní ceny nemovitosti je prý možné akceptovat po přechodnou dobu. Problém regulace nájemného se v Česku týká zhruba 750 tisíc bytů, téměř pětiny trvale obydlených bytů. Soukromým majitelům patří tři sta tisíc bytů, ostatní byty vlastní obce.