O administrativní plochy je mezi investory zájem. Je jich ale nedostatek.
Byť si na stále stoupající zájem investorů o české reality všichni již zvykli, enormní nárůsty objemů peněz za české nemovitosti mohou překvapit. Realitní analytici očekávají, že objem letošních transakcí dosáhne zhruba 1,8 miliardy eur, což je přibližně o 200 milionů eur více než v minulém roce. Jen pro srovnání, ještě v roce 2003 se toto číslo pohybovalo na úrovni 580 milionů eur. Kupci se dnes bez nadsázky perou o každou nemovitost, která je k mání. „Jsou pod tlakem, musejí rychle udat velký objem peněz. V tuto chvíli registrujeme pět až šest klientů, kteří říkají, že mají padesát až šedesát milionů eur a potřebují je během tří let utratit,“ popisuje nálady na trhu vedoucí investičního oddělení Knight Frank Jonathan Fothergill. Zájem investorů se zaměřuje hlavně na kancelářské a obchodní prostory.
Hranice prolomena.
Český investiční trh s realitami se přibližuje západní Evropě, o čemž svědčí klesající výnosy z transakcí. Ty ještě v průběhu 90. let dosahovaly dvojciferných hodnot, letos již byly uzavřeny obchody, u nichž výnos prolomil magickou hranici šest procent. Prvním z nich byl prodej kancelářského projektu The Park v Praze na Chodově, který za 200 milionů eur koupil od developerské firmy AIG/Lincoln realitní fond Sigma. Výnos pod šest procent byl dosažen také při prodeji administrativního objektu Budějovická alej, kterou od původního majitele – Skanska Property Group – získala společnost ING Real Estate.
Zástupci Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) předpokládají, že do budoucna ještě k určitému poklesu výnosů v Praze dojde. Zastavit by se měl jedno, maximálně dvě procenta pod současným stavem. Tomáš Hlaváč, ředitel realitního fondu CPDC, se ale domnívá, že výnosy zůstanou stabilní nebo nevýrazně porostou v případě, že by šly rychle nahoru úroky.
Přestože se každoročně na českém realitním trhu objevují noví investoři, stále platí a ještě nějakou dobu platit bude, že podmínky diktují hlavně developeři. A to díky značnému převisu poptávky po objektech nad jejich nabídkou. Zájemci o nemovitosti sice ještě nepřistupují na takové podmínky jako třeba v Moskvě, kdy musí rozhodnout o transakci do 24 hodin, a to bez řádného due diligence, přesto v Česku příliš prostoru pro vyjednávání nemají. Jeden z účastníků výběrového řízení na nového vlastníka pražského obchodního centra Galerie Butovice tvrdí, že zájemci dostali do rukou rovnou kupní smlouvy, do kterých mohli doplnit jen nabízenou cenu.
Spekulují.
Developeři mají hlavní slovo nejen při rozhodování o ceně. Určují rovněž dobu, kdy umožní investorům účastnit se projektu. Stále častěji se v Česku uzavírají takzvané forwardové transakce, při nichž investoři získají podíl ještě před zahájením výstavby nebo v jejích počátečních fázích. Do prvního pololetí letošního roku proběhlo touto formou deset z 28 nákupů. Mezi nejvýznamnější patří prodej pražského nákupního centra Šestka, které od společnosti TK Development získala firma Europolis, nebo prodej pražského kancelářského komplexu Trianon, který od firmy Hochtief Development převzal fond DIFA.
Povzbuzeni silným zájmem kupců si developeři dovolují i více riskovat. Dříve nezahajovali výstavbu komerčních nemovitostí před získáním hlavního nájemce, nyní se nerozpakují začít stavět i spekulativní projekty. Například společnost Hochtief Development položila v Praze na Kavčích horách základní kámen administrativního centra o rozloze téměř 40 tisíc metrů čtverečních, aniž by měla dopředu zajištěného nájemce.
Na výše zmíněné trendy upozorňovali realitní odborníci sice již dříve, letos se ale staly daleko výraznějšími. Překvapením letošního roku byl hlavně vysoký zájem investorů o kancelářské prostory. Na ně připadá 72 procent všech uzavřených obchodů. Nepotvrdily se tedy předpovědi, že zájem správců peněz se více přesune k obchodním centrům, jak naznačovaly předešlé roky. Do maloobchodu směřovaly v minulém roce dvě třetiny tuzemských investic do nemovitostí a analytici očekávali, že i letos pohltí tento segment přibližně čtyřicet procent investic. V prvním pololetí letošního roku se však staly nákupní komplexy předmětem pouhých šestnácti procent transakcí.
Přibývají statisíce metrů.
Pronajatých a dokončených administrativních projektů, které by se daly koupit, je v Česku nedostatek, přestože developeři umisťují na trh stále další metry. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí odhaduje, že letos nabídnou v Praze 160 až 200 tisíc metrů čtverečních moderních kanceláří. Na konci prvního pololetí dosáhla celková kapacita administrativních ploch v hlavním městě více než 1,9 milionu metrů čtverečních. „V následujícím roce očekáváme přírůstek až 250 tisíc metrů čtverečních, což může způsobit mírný tlak na pokles nájemného,“ tvrdí Radomír Němeček, šéf společnosti Trigránit ČR a člen správní rady ARTN. Očekává též, že se rozšíření nabídky administrativních ploch odrazí v růstu neobsazenosti kanceláří, která se může vyšplhat až na patnáct procent. Nominální výše nájemného se letos v porovnání s minulými roky příliš nezměnila. Na přelomu roku platili nájemci za nejkvalitnější prostory v centru Prahy 18 až 19 eur, v širším centru města je kanceláře měsíčně stály kolem patnácti eur za metr čtvereční. Zvyšující se míra neobsazenosti administrativních budov, která dosahovala v prvním čtvrtletí letošního roku bezmála třinácti procent, tlačí vlastníky budov k tomu, že nájemníkům poskytují různé pobídky. „Majitelé přicházejí s dalšími a dalšími kreativními nápady,“ říká Němeček. Například vyhlašují na určitou lhůtu nájemní prázdniny nebo platí příspěvky na vybavení prostor. Co do velikosti trhu s kancelářemi je sice Praha srovnatelná s Varšavou nebo Budapeští, za západoevropskými metropolemi ale značně zaostává. „Pražský trh je stále extrémně malý,“ konstatuje Němeček. Své tvrzení dokumentuje statistikami pronájmů ploch. „V Paříži se ročně pronajmou více než dva miliony metrů čtverečních kanceláří, v Praze se tento ukazatel v loňském roce pohyboval na úrovni 180 tisíc metrů čtverečních.“ Toto srovnání dává na druhou stranu teoretickou naději, že pokud dojde díky ekonomickému růstu a rozvoji podnikatelského prostředí k posílení zdejšího kancelářského trhu, nehrozí mu krizový vývoj jako v případě Německa, kde kvůli vysoké míře spekulativních staveb a ekonomické recesi zůstala řada novostaveb neobsazena.
Evropská špička.
Zcela jiná situace panuje na trhu s obchodními prostory. V žádném evropském státě s výjimkou Slovenska není zaznamenáván tak rychlý nárůst obchodních prostor jako právě v Česku. „O českém trhu s maloobchodními prostory nelze říci, že je trhem malým. Naopak, v některých ukazatelích je Česko srovnatelné se západní Evropou,“ říká Tomáš Drtina ze společnosti Incoma Research a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. „V Česku dnes již připadá na jednoho obyvatele jeden metr čtvereční obchodní plochy, což představuje osmdesát procent průměru západní Evropy,“ upřesňuje Drtina. „Kupní síla Čechů ale odpovídá je 65 procentům západní Evropy,“ dodává.
V druhé polovině letošního roku byla překonána hranice dvou set hypermarketů, ve kterých mohou Češi nakupovat. „Zatímco v západní Evropě se tyto obchodní formáty rozvíjely již od sedmdesátých let 20. století, v tranzitivních ekonomikách střední Evropy se nástup hypermarketů dostavil až ve druhé polovině devadesátých let,“ upřesňuje Drtina. Na počátku loňského roku bylo ve středoevropském regionu umístěno již 530 hypermarketů. Nejvyšší koncentrací se může chlubit Česko, kde na jeden milion obyvatel připadalo 15,5 hypermarketu, následovalo Slovensko s třinácti hypermarkety, s odstupem se umístilo Maďarsko se 7,5 hypermarketu a Polsko s necelými šesti.
K nárůstu obchodních ploch dochází také díky výstavbě nových nákupních komplexů. Loni se paleta obchodních center rozšířila o sedm velkých komplexů. Mezi nimi například figurují pražské Centrum Chodov, Vaňkovka Brno nebo Varyáda Karlovy Vary. „Vesměs šlo o nákupní galerie s více než padesáti nájemci. Až na výjimky jsou tyto komplexy umístěny v centrech měst, což je pro nejnovější etapu výstavby nákupních objektů v Česku typické,“ dodává Drtina.
Uspějí jen někteří.
Odborníci předpokládají, že také v příštích letech bude obchodních ploch v Česku přibývat, a to především ve velkých nákupních komplexech. Z Trend Reportu, který sestavuje ARTN, vyplývá, že developeři a investoři v současné době uvažují o více než třech desítkách významnějších projektů obchodních center. „V horizontu nejbližších tří let by mohlo v České republice přibýt v nových shopping centrech či rozšířením center více než 600 tisíc metrů čtverečních. Tempo přírůstku nových obchodních ploch bude i v příštích letech vyšší než tempo růstu kupní síly,“ předpovídá Drtina. Očekává též, že vzroste počet obchodních projektů, které budou mít problémy s návštěvností a s dosažením předpokládaného zisku. O tom, zda konkrétní projekt obchodního centra bude úspěšný, či nikoliv, rozhoduje především lokalita. Ta ale není jedinou podmínkou. Důležitá je také volba vhodného konceptu pro danou oblast včetně odpovídajícího nájemního mixu. Majitelé komplexu nesmějí zapomínat ani na kvalitní a účinný marketing. „Projekty, u kterých bude selhávat kterýkoliv z těchto tří bodů, se budou prosazovat jen velmi obtížně,“ vysvětluje Drtina.
USA Tvrdé lokty v retailu Vývoj na českém trhu s obchodními prostory kontrastuje se situací ve Spojených státech. Tam patří development nákupních ploch k vůbec nejtvrdším segmentům realitního trhu. Nezřídka dochází mezi podnikateli k soudním přím, developeři využívají ostrých taktik a platí nákladné kampaně. Časopis BusinessWeek uvádí, že nedostatek vhodných pozemků pro výstavbu vede k tomu, že během příštích dvou let je plánována výstavba pouze šesti větších regionálních obchodních center. Ročně přibudou méně než dvě procenta nových nákupních ploch. Odvětví retailu je natolik konsolidované, že většina prostor je v rukách velkých korporací. BusinessWeek tvrdí, že deset největších vlastníků drží šestinu celkových obchodních ploch v USA.
