Kancelářské trhy ve světě jsou v propadu

9. 9. 2008

Developeři komerčních nemovitostí...

Celý podtitul:
Developeři komerčních nemovitostí z Londýna a Tokia trpí, protože banky omezují úvěrování

Nejprve nastal propad bytové výstavby v USA. Teď následuje otřes v zámoří. Zatímco se celosvětový finanční systém vymaňuje z úvěrové krize, v Londýně se pozastavily projekty na výstavbu mrakodrapů, tokijští developeři přišli na mizinu a indické kancelářské prostory lze získat za výprodejové ceny. Co mají špatné americké hypoteční půjčky společného s kancelářskými budovami na polovině zeměkoule? Je toho hodně. Globální věřitelé, potrestaní chaosem způsobeným nekvalitními hypotékami, odpírají úvěr mnoha stavebníkům a požadují přísnější podmínky u půjček na nákup nebo refinancování komerčních nemovitostí. A protože titíž věřitelé propouštějí tisíce pracovníků, potřebují méně kancelářských prostor – čímž tlačí dolů nájemné a nutí developery, aby přehodnocovali své plány. „V dnešní době není možné udržet finanční krize v jedné oblasti,“ říká Minoru Mori, vrchní ředitel japonské společnosti Mori Building, která právě slavnostně otevřela v Šanghaji Světové finanční centrum. To je se 101 podlažími nejvyšším mrakodrapem v Číně. Mori by měl vědět, o čem hovoří: banka Lehman Brothers nedávno zrušila plány, že se do budovy nastěhuje, a banka Morgan Stanley prohlásila, že místo osmi pater si pronajme jen čtyři. Uzavírání obchodů se prudce zpomalilo. Výzkumná skupina Real Capital Analytics odhaduje, že hodnota transakcí s komerčními realitami v prvních šesti měsících letošního roku na celém světě činila jen 306 miliard dolarů, asi polovinu úrovně dosažené ve stejném období v roce 2007. „To, co se děje, je těžké lakovat na růžovo,“ prohlašuje Dan Fasulo, ředitel výzkumu ve firmě Real Capital. „Už nějakou dobu tu nebyla tak svízelná situace.“

POHROMA PRO BRITÁNII Nejvíce možná trpí Londýn. Vzhledem k tomu, že náklady na financování komerčních realit vyletěly nahoru, jen tři z 19 významných kancelářských projektů ohlášených od roku 2004 pokračovaly podle plánu. Developerská firma British Land odkládá výstavbu mrakodrapu o 47 patrech všeobecně známého jako „struhadlo na sýr“ (kvůli svému tvaru). Celkově jsou nákupní ceny britských komerčních nemovitostí o dvacet procent nižší než v polovině roku 2007 a v příštím roce by mohly spadnout o dalších patnáct procent, uvádí Kelvin Davidson, ekonom londýnské poradenské firmy Capital Economics. „Trh se nezotaví dříve než v roce 2011.“ To už by mohlo být příliš pozdě, aby to pomohlo společnosti Metrovacesa. V roce 2007 zaplatila tato španělská realitní skupina 3,7 miliardy dolarů za londýnskou centrálu banky HSBC, což byl vůbec největší realitní obchod v Evropě. HSBC souhlasila, že v budově zůstane, a poskytla společnosti Metrovacesa krátkodobou půjčku 1,5 miliardy dolarů, jež má být splacena letos na podzim, až dá španělská skupina dohromady dlouhodobé financování. Avšak analytici odhadují, že budova od té doby ztratila nejméně 25 procent své hodnoty, a Metrovacesa ještě nezískala nové finance. Společnost tvrdí, že je schopna dosáhnout dohody. Problémové hypotéky nejsou jediným zdrojem potíží. Těsně po chaosu v USA se bankám v Japonsku dařilo relativně dobře. Avšak ochabující ekonomika a slabá důvěra spotřebitelů zasáhla menší developerské firmy. Letos ohlásilo bankrot devět veřejně obchodovaných realitních a stavebních skupin včetně Sohken Homes, která 26. srpna požádala o ochranu před věřiteli. To následovně vyvolalo varování bank, které společnostem půjčovaly peníze. Na rozdíl od minulých realitních propadů není velkým problémem příliš rozsáhlá výstavba. Míra neobsazenosti zůstává na mnoha trzích nízká, takže nájemné je stabilní. „Lidé se poučili z 80. let,“ kdy uvolněné úvěrování vedlo k masivním investicím, říká David J. Siopack, spoluředitel fondu Schwab Global Real Estate Fund, který má v aktivech 190 milionů dolarů. Tentokrát, jak prohlašuje, „bylo o trochu více disciplíny“. Příliš nevázaný rozvoj se týkal převážně rychle rostoucích trhů, zvláště Číny a Indie. V čínských městech Čchung-čching a Čeng-čou je prázdných přes 30 procent existujících prostorů po stavební bublině před dvěma lety a dalších téměř 446 000 čtverečních metrů prostorů má být podle společnosti Jones Lang LaSalle letos předáno k užívání v obou městech. Inflace, vysoké úrokové sazby a zmatek na burze si vybraly svou daň v Indii, kde nájmy spadly o celých čtyřicet procent, uvádí Pranay Vakil, předseda realitní poradenské firmy Knight Frank India. Zpomalení v USA mezitím ztlumilo poptávku po „expanzi kancelářských kójí“ používaných outsourcingovými firmami. „Většina společností z oblasti IT řekla: ,Už žádnou expanzi,‘“ poznamenává Vakil. Újma způsobená věřitelům zatím nebyla velká. Avšak banky v Irsku a Nizozemsku by mohly být nuceny provést odpisy a investiční fondy zaměřené na západoevropské nemovitosti by se mohly dostat do problémů. Ještě chmurnější vyhlídku má Španělsko, kde se ceny nemovitostí ocitly ve volném pádu. Realitní společnost Martinsa-Fadesa ohlásila bankrot a Colonial, další velká developerská firma, se potýká s problémovými dluhy ve výši čtrnácti miliard dolarů.
Přes všechny špatné zprávy tato situace vytváří příležitosti pro ty, kteří mají hotovost. Penzijní fondy a suverénní majetkové fondy „stále mají peníze na investice“, říká Tim Jowett, analytik švýcarské banky UBS. Avšak developerské firmy asi budou muset chvíli počkat. Tito konzervativní investoři patrně nedají peníze na trh teď, uvádí Jowett. „Zvláště pokud se domnívají, že za šest nebo dvanáct měsíců by ceny mohly jít ještě níž.“

SOUVISLOSTI
Suverénní spasitelé Suverénní majetkové fondy pomohly posílit finanční společnosti potýkající se s potížemi. Teď jsou možná přichystané pomoci také komerčním realitám, napsal 8. srpna realitní portál Asia Property Report. Podle některých odhadů fondy investovaly sedm miliard dolarů do britských hotelů, kanceláří a dalších nemovitostí. Singapurský Vládní investiční fond (GIC) nedávno koupil hotel Westin v Tokiu a Dubajský investiční fond (ICD) se pokusil o koupi jedné španělské developerské společnosti, která se ocitla v nesnázích.

BOX
Vývrtka Prodej kancelářských budov se propadl na celém světě
ZMĚNA HODNOTY CELKOVÝCH TRANSAKCÍ, 1. POLOVINA 2008 VERSUS 1. POLOVINA 2007
Německo – 80 %
USA – 69 %
Británie – 64 %
Francie – 51 %
Čína – 16 %
Celkem
celosvětově – 60 %
Pramen: Real Capital Analytics